광주지방법원 2025타경3430. 광주 서구 치평동 라인동산아파트 104동 5층 503호입니다. 1999년 6월 4일 사용승인된 철근콘크리트조 아파트로, 지하 1층·지상 20층 건물의 5층에 위치합니다. 현재 소유자는 김광용이며, 2010년 9월 1일 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 국민은행 근저당권을 비롯한 담보권이 설정되었고, 국민은행이 2025년 5월 26일 임의경매를 신청한 구조입니다.
이번 경매의 최저매각가격은 165,200,000원으로, 감정가 236,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰되면서 가격이 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 감정가는 현재 시장에서 곧바로 매도할 수 있는 가격과 같지 않습니다. 실거래 확인 없이 70%라는 할인율을 투자수익으로 해석하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3430 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 서구 치평동 1174-3 라인동산아파트 104동 5층 503호 등기상 도로명주소: 광주광역시 서구 상무평화로 64 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 지하 1층/지상 20층 중 5층 503호 |
| 사용승인 | 1999.06.04 |
| 소유자 | 김광용 (2010.09.01 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 165,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 60,224,676원 |
| 말소기준권리 | 2015.04.15 을구 12번 국민은행 근저당권 |
| 확인된 임차인 | 없음 (실제 점유관계는 별도 확인) |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (별도 부담 및 점유 문제 제외) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 국민은행 근저당
핵심은 2015년 4월 15일 접수된 을구 12번 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권을 말소기준으로 삼으면 이후 설정된 을구 13·14·15번 국민은행 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025년 5월 26일의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 이력에는 과거 경매개시결정, 가등기, 가압류, 근저당권, 전세권 등이 다수 등장합니다. 그러나 오래전에 설정되었다는 이유만으로 현재 존속하는 권리로 판단해서는 안 됩니다. 과거 가등기와 가압류는 말소된 이력이 있고, 2020년 5월 20일 노블캐피탈대부 명의로 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권도 2021년 11월 18일 말소되었습니다. 이를 현재 임차보증금이나 매수인 인수금으로 더해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 — 인수 추정 0원과 명도 위험은 별개
확인된 임차인은 0명입니다. 따라서 현재 확인된 임차보증금에 대한 배당 또는 매수인 인수를 계산할 대상은 없습니다. 기존 전세권 설정 기록도 말소되었으므로, 과거 전세금 5,000,000원을 현존하는 임차인의 보증금으로 취급하지 않습니다.
대항력 있는 임차인이 추가로 확인될 경우에는 전입 및 점유 시점, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부에 따라 인수액과 실질취득가격을 다시 계산해야 합니다. 현재의 인수 0원은 그 확인 전까지의 추정치입니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,200,000원 가정)
최저매각가격에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 국민은행 근저당권 네 건의 원설정 채권최고액을 기준으로 배당하는 계산입니다. 이는 실제 확정채권액이나 최종 배당순위를 확정한 표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,112,800원 |
| 1. 을구 12번 · 국민은행 근저당 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 2. 을구 13번 · 국민은행 근저당 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 을구 14번 · 국민은행 근저당 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 을구 15번 · 국민은행 근저당 | 45,600,000원 | 45,600,000원 |
| 국민은행 근저당 배당 합계 | 111,600,000원 | 111,600,000원 |
| 계산상 잔여 · 소유자 교부로 표시 | — | 50,487,200원 |
원설정 채권최고액을 사용한 단순 배당 계산입니다. 소유자 잔여금 50,487,200원은 후순위 채권과 변경등기를 반영한 확정 교부액이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등도 별도 검증이 필요합니다.
이 권리가 유효하게 존속하는 후순위 근저당권이라면, 국민은행 등 선순위 배당 이후의 잔여금은 소유자에게 곧바로 돌아가는 것이 아니라 후순위 채권의 배당 대상이 될 수 있습니다. 따라서 50,487,200원이 소유자에게 실제 교부된다고 단정하는 것은 부정확합니다.
또한 국민은행 근저당권 중 을구 12·14·15번에는 2022년 4월 8일 각각 5,100,000원·25,600,000원·33,520,000원으로 채권최고액을 변경한 기록이 있습니다. 위 배당표는 변경 전 금액을 사용하므로 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다. 후순위 이전등기의 현재 효력, 변경된 채권최고액, 실제 채권신고액, 배당요구 및 확정 배당순위를 반드시 재검증해야 합니다.
중요한 점은 채권자의 미배당금과 매수인의 인수금이 서로 다른 개념이라는 사실입니다. 일반적인 후순위 근저당권자가 배당받지 못하더라도 그 근저당권이 매각으로 소멸한다면 부족액이 곧바로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 따라서 배당표에 수정이 필요하다는 점과 현재 매수인 인수액 0원 추정은 구별해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수금은 0원 추정
현재는 감정가의 70%인 165,200,000원이 최저가격입니다. 추가 유찰을 가정한 시나리오에서는 2회 유찰 시 115,640,000원, 3회 유찰 시 80,948,000원으로 낮아집니다. 다만 이는 회차별 가정이며 실제 향후 매각가격이 확정되었다는 뜻은 아닙니다.
| 유찰 회차 | 최저가격 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 165,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 115,640,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 80,948,000원 | 32,509,064원 | 0원 |
미배당은 국민은행 근저당권 원설정 채권최고액 합계 111,600,000원을 기준으로 한 시나리오 값입니다. 변경등기 및 후순위 채권을 모두 반영한 최종 배당액은 아닙니다.
⑤ 가격 검증 — 감정가 할인율과 시세 할인율은 다르다
현재 확인되는 가격 기준은 감정가 236,000,000원과 최저매각가격 165,200,000원입니다. 감정가 대비 70%라는 사실은 분명하지만, 라인동산아파트의 최근 거래가격이 이 최저가보다 높은지 낮은지는 별도로 검증해야 합니다.
입찰가격을 판단할 때는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 동일·유사 면적 거래의 평균, 가장 최근 거래가격, 최근 가격 추세를 우선해야 합니다. 최근 거래가 하락 중이라면 과거 고가 거래가 포함된 평균은 현재 환금가치를 과대평가할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 치평동 전남고교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 근린상가가 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있습니다. 교통여건도 감정평가상 보통으로 평가되었습니다.
- 건축. 1999.06.04 사용승인된 지하 1층·지상 20층의 철근콘크리트조 아파트입니다. 기본적인 전기·위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지경보·난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 사다리형 아파트 부지로, 남측·동측의 왕복 4차선 및 북측의 왕복 6차선 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함됩니다. 중심상업지역·방화지구 등과의 접함 관계도 확인되므로 실제 해당 필지의 적용 범위를 구별해야 합니다.
- 규제. 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항이 확인됩니다. 절대보호구역·상대보호구역 저촉 관계도 표시되어 있어 구체적인 행위 제한과 적용 범위 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표에서 공부와의 차이는 별도로 적시되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 수리 상태와 설비 유지관리 수준은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 아파트라는 일반적인 주거 용도와 차량 접근성은 확인되지만, 실제 매도 가능가격과 거래 소요 기간은 최근 동일·유사 물건의 실거래 및 매물 상황을 확인해야 판단할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확정. 을구 12번 국민은행 근저당권의 설정일은 2015.04.15입니다. 등기사항전부증명서 원본에서 선순위 잔존권리와 후속 변경·말소 관계를 확인하세요.
- 후순위 근저당 이전 검증. 을구 33번 오케이저축은행 근저당권과 새출발기금으로의 이전등기가 현재 어떤 효력을 가지는지 확인하세요. 소유자 잔여금으로 표시된 50,487,200원의 실제 배당귀속과 직결됩니다.
- 채권최고액 변경 확인. 국민은행 을구 12·14·15번은 2022.04.08 변경등기가 있습니다. 배당 추정에 사용된 원설정 금액과 현재 유효한 채권최고액 및 실제 채권신고액을 구별하세요.
- 임차인·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 현황조사서, 전입세대 관련 서류, 실제 점유관계, 매각물건명세서를 확인한 뒤 인수 0원 판단을 확정하세요.
- 실거래가 확인. 감정가의 70%라는 이유만으로 낙찰가의 저평가 여부를 판단하지 마세요. 최근 12개월 거래와 최신 거래, 가격 추세를 대조해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 명도 계획. 소유자 또는 제삼자가 점유 중일 가능성을 확인하고 인도명령 가능 여부, 협의 비용, 소요 기간을 점검하세요.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비 등 매수인에게 문제가 될 수 있는 미납 내역과 관리비 정산 방식을 관리사무소에 확인하세요.
- 토지이용 제한. 토지거래허가구역 포함 여부에 따른 실제 허가대상인지, 비행안전 및 학교보호 관련 규제가 본건에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 최종 서류 대조. 매각기일 2026.11.03 이전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 변경된 매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정, 가격과 배당은 아직 검증 대상”
광주 라인동산아파트 104동 503호는 말소기준권리가 분명하고 확인된 임차인이 없다는 점에서 기본적인 권리 인수 구조는 비교적 단순한 편입니다. 매수인 인수액도 현재는 0원으로 추정됩니다.
그러나 등기에는 다수의 담보권 설정·변경·말소 및 후순위 근저당권 이전 이력이 존재합니다. 특히 새출발기금으로 이전된 후순위 근저당권을 고려하면, 단순 배당표의 소유자 잔여금 50,487,200원은 확정된 결과로 볼 수 없습니다. 또한 원설정 채권최고액과 변경 후 금액이 다르므로 실제 채권액을 확인한 뒤 배당구조를 재산정해야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 236,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 165,200,000원으로 내려왔지만, 최근 시장가격과 비교하기 전까지는 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 권리상 인수 위험이 낮다고 해서 낙찰가격의 안전성까지 확보되는 것은 아닙니다.
종합 판단은 B등급, 가격 매력 판단은 보류입니다. 말소기준권리와 매수인 인수 구조는 긍정적이나, 후순위 배당관계, 실제 점유 상태, 최근 시세를 최종 검증한 이후에 입찰 여부와 응찰 상한을 결정하는 것이 적절합니다.
