광주지방법원 2025타경8053. 광주 광산구 쌍암동 첨단센트럴파크2차 202동 201호, 실제 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 현재 소유자는 유한회사피알디이고, 임차인 고선미가 보증금 156,000,000원에 대한 임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차인은 2020년 전입·점유를 시작했으며, 말소기준인 2021년 근저당보다 앞서 대항요건을 갖췄습니다. 따라서 이후 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하더라도, 임차보증금 중 배당받지 못하는 잔액은 매수인에게 넘어올 수 있습니다.

더 중요한 점은 이 물건에 전세사기피해자 우선매수권이 명시되어 있다는 사실입니다. 임차인 고선미는 전세사기피해자등 결정문을 제출했고, 관련 특별법 제20조에 따른 우선매수권을 갖습니다. 따라서 일반적인 유찰 물건처럼 최저가만 계산해서 입찰할 수 없습니다. 권리 인수 부담과 외부 낙찰 제한을 동시에 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 보증금은 남는다

등기부상 과거 한국자산신탁주식회사 및 코리아신탁주식회사의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 동운새마을금고의 채권최고액 65,000,000원 근저당과 주식회사라온아이앤디의 채권최고액 20,000,000원 근저당도 각각 말소된 이력이 있습니다.

현재 권리분석의 말소기준은 2021.07.02. 주식회사지에프5홀딩스 근저당권입니다. 채권최고액은 13,000,000원이며, 2025.12.18. 고선미의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 후순위 등기입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

임차인 고선미는 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 배당액이 보증금에 미치지 못하면 부족분을 매수인이 부담하는 구조입니다. 임차권등기의 매각에 따른 말소 여부와 별개로 보증금 전액 변제 여부가 인수액을 결정합니다.

② 가격 분석 — 최저가 70%가 실제 할인율은 아니다

감정가는 168,000,000원이고, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 117,600,000원입니다. 감정가의 70%까지 내려온 가격만 보면 매력적으로 느껴질 수 있습니다.

하지만 이 물건은 보증금 156,000,000원을 가진 대항력 임차인이 있어, 낙찰가가 떨어지는 만큼 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 가격 판단의 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가에 보증금 인수액을 더한 실질취득액입니다.

같은 구조에서 추가 유찰이 일어나더라도, 낙찰가 감소분 대부분은 보증금 인수액 증가로 상쇄됩니다.

각 회차의 최저매각가 낙찰을 가정한 추정치입니다. 실질취득액은 최저매각가와 예상 인수액의 합계입니다. 집행비용 추정액의 차이로 회차별 합계가 소폭 달라지며, 실제 배당 및 인수액은 변동될 수 있습니다.

3회 유찰 시 최저가는 57,624,000원까지 내려가지만 실질취득액은 157,437,232원입니다. 현재 실질취득액 158,446,400원과 비교하면 최저가 하락폭만큼 취득 부담이 줄어들지 않습니다. 이 물건에서 추가 유찰은 가격 메리트를 크게 개선하지 못합니다.

③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)

현재 회차 예상배당입니다. 집행비용 2,446,400원과 임차인 배당 115,153,600원으로 매각대금 117,600,000원이 모두 소진됩니다. 고선미의 경매신청 청구액 156,000,000원은 같은 임차보증금 채권에 관한 금액이므로, 임차보증금과 별개 채무로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 쌍암동성당 동측 인근입니다. 주변에 근린생활시설·병원·아파트 등이 자리한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 18층 건물 중 202동 2층 201호입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 등, 내부는 벽지·타일 마감이며 새시창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비 및 공용승강기가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 본건 남서측으로 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.
• 규제. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지 등에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다. 입찰 전 용도와 거래 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건축물대장상 용도 및 실제 이용상태를 대조하고, 주거 임대차와 관련된 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔의 실제 매매가격 및 거래 빈도는 별도 확인이 필요합니다. 감정가와 최저가만으로 환금성이나 시세 할인 여부를 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준으로 판단. 현재 최저가 117,600,000원이 아니라 보증금 인수액을 포함한 158,446,400원을 기준으로 취득 부담을 검토하세요. 이는 현재 회차의 예상 배당을 전제로 한 금액입니다.
• 선순위 대항력 확인. 고선미의 전입일 2020.07.20., 점유개시일 2020.07.28., 확정일자 2020.07.01.과 근저당 설정일 2021.07.02.를 대조해야 합니다.
• 보증금 인수 조건 확인. 매각물건명세서에 기재된 임차보증금 156,000,000원과 미변제 잔액 인수 조건을 확인하세요. 배당 변동에 따라 실제 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 고선미의 우선매수권이 명시되어 있습니다. 외부 입찰 전에 법원의 행사 절차와 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다.
• 임차관계 실질 확인. 고선미는 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 보증금 지급과 임대차 관계에 관한 관련 서류를 확인하되, 근거 없이 가장임차인으로 단정하지 마세요.
• 유찰에 따른 인수액 증가. 2회 유찰 시 예상 인수액은 75,561,760원, 3회 유찰 시 99,813,232원입니다. 최저가 하락이 실질취득액의 같은 폭 하락을 의미하지 않습니다.
• 최근 실거래 비교. 오피스텔의 최근 거래가 및 거래 추세를 확인하고, 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 가격 메리트를 판단하세요.
• 명도 및 점유관계. 임차권등기의 존재와 별도로 실제 점유상태 및 인도 가능 여부, 보증금 정산과 명도 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 공과금. 미납 관리비의 공용부분 부담 여부와 관련 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전세사기피해자 우선매수권 관련 문건을 입찰 전 다시 대조하세요.

맺으며 — “70% 낙찰가 ≠ 70% 취득가”

이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 인수되는 임차보증금입니다. 감정가 168,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 117,600,000원으로 낮아졌지만, 대항력 임차인 고선미의 보증금 156,000,000원 중 미배당 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.

현재 회차 예상 실질취득액은 158,446,400원입니다. 추가 유찰을 기다려도 낙찰가 감소분 상당액이 보증금 인수 증가로 상쇄되어, 실질취득액은 보증금에 추정 집행비용을 더한 수준에 머무릅니다.

또한 전세사기피해자 우선매수권이 명시되어 있어 일반 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 낙찰 기회를 확보하기 어려울 수 있습니다. 동일 임차인이 강제경매 신청채권자로 등재된 점도 원본 확인이 필요한 부분입니다.

최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서는 실질취득액의 가격상 이점도 확정할 수 없습니다. 선순위 보증금 인수·우선매수권·시세 불확실성을 종합하면 일반 외부 투자자에게 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.

결론은 명확합니다. 최저가는 낮아졌지만 취득 부담은 낮지 않습니다. 권리 인수는 현실적인 위험이며, 우선매수권 행사 여부까지 확인되기 전에는 단순 저가 입찰 대상으로 평가하기 어렵습니다.