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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

C 매력지수42 유찰 1회

부동산강제경매

2025타경51998 · 성남지원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 37.527㎡
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
209,100,000원 2억 910만 감정가 223,000,000원
감정가의 93% 2026-07-20 낙찰
최저매각가 156,100,000원 최저가 대비 +33%
낙찰일
07-20 낙찰 완료
성남지원 1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,561만원
최저가의 10% · 15,610,000원
실거래 대비
▼ 25.3% 싸게 매수
같은 평형 직전 1건 평균 2.80억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 1회 유찰로 최저가는 내려왔지만 전세권 인수 가능성과 우선매수권 변수 확인이 필요한 물건입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

낙찰가는 내려왔지만, 전세권 인수 변수가 남았다 — 성남 도촌동 으뜸이레가 403호

수원지방법원 2025타경51998 · 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 4층 403호
감정가 2.23억 · 최저매각가 1.561억(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.20 · 강제경매
42점
매력지수 C등급 · 전세권 인수 가능성과 우선매수권 변수로 권리 리스크가 있는 오피스텔
전세권자 대항력 인정 가능성과 보증금 미상 인수 위험, 전세사기피해자 우선매수권 변수가 있어 가격만으로 높은 평가가 어려움
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 오피스텔이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 등기부상 전세권자 이종찬의 대항력 있는 권리가 확인되고 보증금은 2.6억으로 인수 가능성 검토가 필요한 구조입니다. 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성도 있어 일반적인 저가 낙찰형으로 접근하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
223,000,000원
156,100,000원
1회 유찰
전세권 금액
260,000,000원
이종찬 전세권
매수인 인수
확인 필요
대항력 전세권 변수
핵심지표
C등급
권리 리스크 존재

수원지방법원 2025타경51998. 성남시 중원구 도촌동 으뜸이레가 4층 403호 오피스텔입니다. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가상 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중일 가능성이 있으며, 전세권 설정이 확인되는 물건입니다.

가격만 보면 감정가 2.23억에서 최저가 1.561억으로 내려와 매력적으로 보입니다. 그러나 을구 3번 전세권자인 이종찬의 권리가 말소기준권리 이전에 존재하여 매수인 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2025타경51998
소재지경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 4층403호
물건종류 / 이용오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 이용 가능
소유자주식회사케이제이
감정가 / 최저가223,000,000원 / 156,100,000원
청구금액260,160,900원
매각기일2026.07.20

① 권리 흐름 — 핵심은 전세권

⚠️ 전세권 인수 가능성 을구 3번 전세권은 2022.06.22 설정, 전세금 260,000,000원입니다. 말소기준권리 이전 권리로 분석되어 매수인 인수 가능성이 있으며, 보증금 미상 문제가 아니라 등기상 전세금이 확인되는 구조입니다.

갑구 8번 가압류(주식회사인천저축은행)는 경매로 소멸 대상입니다. 갑구 9번 압류와 갑구 10번 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 3번 전세권은 별도 검토 대상입니다.

② 전세권 및 임차 관련 분석

권리자권리금액판단
이종찬 전세권 260,000,000원 대항력 있음 · 매수인 인수 가능성

임차 조사상 이종찬은 전입신고가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 있음으로 판단됩니다. 다만 등기상 권리자와 채권자·점유 관계가 동일하여 가장임차인 또는 관계인 여부 확인이 필요합니다.

⛔ 전세사기피해자 우선매수권 변수 매각물건명세서 비고상 전세사기피해자는 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 우선매수권 행사는 1회에 한하며, 일반 입찰자의 낙찰 가능성을 제한할 수 있습니다.

③ 예상 배당표 (매각가 156,100,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-2,985,400원
전세권 · 이종찬260,000,000원153,114,600원
가압류 · 주식회사인천저축은행1,000,000,000원0원
경매개시결정 · 이종찬260,160,900원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
가격은 낮아졌지만 전세권 인수 위험을 함께 봐야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 경기도 성남시 중원구 도촌동, 도촌중학교 남서측 인근으로 근린생활시설·업무시설·아파트·학교·공원이 혼재한 지역입니다.
  • 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 4층 403호입니다.
  • 환금성. 성남권 오피스텔로 입지는 있으나 전세권 리스크가 매수층을 제한할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 전세권 확인. 낙찰 전 전세권 인수 여부와 실제 관계를 반드시 확인해야 합니다.
  • 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성이 있어 일반 입찰 전략과 다르게 접근해야 합니다.
  • 가장임차인 검토. 전세권자와 경매 신청 관계가 동일하여 권리 실체 확인이 필요합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 권리 확인이 먼저”

이 물건은 1회 유찰로 최저가가 낮아졌지만 단순 저가 낙찰형 물건은 아닙니다. 전세권 260,000,000원이 존재하고 대항력 있음으로 판단되는 만큼, 낙찰 후 부담 구조를 정확히 확인하지 않으면 예상 밖 비용이 발생할 수 있습니다. 또한 전세사기피해자 우선매수권 변수까지 있어 일반적인 경매 물건보다 복잡합니다. 가격은 매력적이지만, 권리는 반드시 확인해야 하는 오피스텔입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 전세권 인수 여부, 우선매수권 행사 여부, 실제 점유관계는 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 4층403호

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