광주지방법원 2025타경33341. 광산구 신가동 중흥아파트 205동 103호, 철근콘크리트 벽식구조 12층 건물의 1층 아파트입니다. 소유자 김영창 씨는 2006년 10월 이 아파트를 거래가 55,000,000원에 취득했습니다. 이후 여러 차례 담보권 설정과 경매개시 이력이 이어졌지만, 상당수 권리는 등기부에서 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2020.01.28 설정된 국민은행 근저당권입니다.
이 근저당권은 2023년 한국주택금융공사로 이전됐고, 뒤따르는 스피드론에이치제이대부의 근저당과 어드벤스대부의 가압류는 말소기준보다 후순위입니다. 따라서 등기상 권리만 보면 매각으로 정리되는 유형입니다. 그러나 임대관계는 미상이고, 감정가 대비 할인폭을 실제 시장가격의 할인폭과 혼동해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33341 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 신가동 302-39 중흥아파트 제205동 제1층 제103호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 광산구 목련로382번길 114 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 12층 건물 중 1층 103호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트 벽식구조 · 콘크리트슬래브지붕 |
| 소유자 | 김영창 (2006.10.16 소유권이전, 거래가 55,000,000원) |
| 감정가 | 129,000,000원 |
| 최저매각가 | 90,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 27,038,511원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 을구 14번 · 2020.01.28 · 국민은행 근저당권 (채권최고액 37,400,000원, 이후 한국주택금융공사로 이전) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 을구 14번 근저당권입니다. 2020년 1월 28일 국민은행이 채권최고액 37,400,000원으로 설정했고, 2023년 5월 25일 근저당권자가 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 현재 경매 신청채권자 역시 한국주택금융공사입니다.
그 후순위인 을구 16번 스피드론에이치제이대부 근저당권 76,500,000원, 갑구 17번 어드벤스대부 가압류 20,744,246원, 갑구 18번 임의경매개시결정등기는 매각에 따른 말소 대상입니다.
② 점유·임차 관계 — 등기상 인수 0원과 명도는 별개
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가 현장조사에서는 임대관계가 미상으로 파악됐습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 현장에 임차인이나 제3자 점유자가 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.
대항력 판단은 실제 점유, 주민등록 전입, 임대차계약, 보증금과 확정일자 등을 종합해야 합니다. 매각에 따른 인수액이 0원으로 계산된 것은 현재 확인된 권리와 배당 시뮬레이션에 기초한 결과이며, 별도의 대항력 있는 임차인이 확인되면 인수액과 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
③ 가격 비교 — 감정가 70%와 실거래 시세는 다르다
감정가는 129,000,000원, 현재 최저매각가는 90,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 감정가 대비 38,700,000원 낮아졌지만, 이것만으로 인근 실거래가격보다 저렴하다고 말할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 90,300,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 63,209,999원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 44,246,999원 | 0원 |
미래 회차 금액은 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 매각결과나 향후 최저매각가 확정값을 의미하지 않습니다. 실질취득액은 예상 인수액만 반영한 금액으로 취득세·명도비·수리비 등은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
현재 회차의 최저매각가 그대로 낙찰된다는 가정에서 집행비용 2,025,400원을 먼저 반영하면 채권자들에게 배당할 수 있는 금액은 88,274,600원입니다. 배당 대상 채권 총액은 134,644,246원으로, 예상 미배당액은 46,369,646원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,025,400원 |
| 1. 을구 14번 · 국민은행 근저당 | 37,400,000원 | 37,400,000원 |
| 2. 을구 16번 · 스피드론에이치제이대부 근저당 | 76,500,000원 | 50,874,600원 |
| 3. 갑구 17번 · 어드벤스대부 가압류 | 20,744,246원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 134,644,246원 | 88,274,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며, 근저당 배당계산은 채권최고액을 기준으로 합니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당요구, 당해세, 최우선변제, 질권 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰에 따른 배당부족 — 매수인 인수와 구별
현재 회차에서 예상 미배당액은 46,369,646원이며, 2회 유찰 시 72,972,027원, 3회 유찰 시 91,593,693원으로 증가합니다. 다만 계산된 미배당액은 채권자들이 배당으로 회수하지 못하는 금액입니다. 낙찰자가 그 금액을 별도로 상환한다는 뜻이 아닙니다.
| 회차 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 88,274,600원 | 46,369,646원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 61,672,219원 | 72,972,027원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 43,050,553원 | 91,593,693원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 신가동 광주선광학교 남측 인근입니다. 정비된 주택지대, 기존주택지대, 근교경지정리지대 등이 혼재하며 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조의 12층 아파트 중 1층입니다. 외벽은 몰탈페인팅, 내벽은 벽지 등으로 마감됐으며 샤시창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비와 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 2필지가 일단을 이루는 평지의 아파트 부지로, 소로각지에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 토지 공시지가는 649,400원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.
- 환금성. 주거용 아파트이지만 1층 특성과 내부 상태가 거래가격에 미치는 영향을 별도로 평가해야 합니다. 감정평가상 입지·교통이 보통으로 기재된 것만으로 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2020.01.28 국민은행 근저당권과 2023.05.25 한국주택금융공사 이전등기를 확인하고, 매각물건명세서상의 인수사항과 대조하세요.
- 질권자 배당관계 확인. 스피드론에이치제이대부 근저당권부 채권에 설정된 오케이대부캐피탈 질권의 현재 효력과 배당 이해관계를 확인하세요. 채권액을 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 점유·임차인 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 주민등록 전입세대 확인, 현황조사서·매각물건명세서 대조를 통해 대항력 있는 점유자가 있는지 확인하세요.
- 실거래가격 확인. 감정가 대비 70%라는 비율에 의존하지 말고 신가동 중흥아파트의 유사 면적·유사 층 실거래를 비교해 입찰가 상한을 결정하세요.
- 1층 현장 점검. 채광·환기·습기·사생활 노출과 내부 수리 필요성을 확인하고 해당 비용을 예상 취득원가에 반영하세요.
- 미납 관리비. 관리사무소 등을 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 배당표 교차 검증. 근저당권 이전과 신청채권자 예상배당의 불일치를 확인하고, 실제 채권잔액·배당요구 및 당해세 등 배당순위 변동 요인을 점검하세요.
- 기일·원본 확인. 매각기일 2026.11.03의 진행 여부와 기일 변경 여부를 확인하고, 최신 등기부·현황조사서·감정평가서·매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 실제 시세와 점유 확인
광주 신가동 중흥아파트 205동 103호는 등기상 권리관계에서 매수인 인수액 0원이 예상되는 물건입니다. 과거의 거액 공동담보 근저당은 이미 말소됐고, 2020년 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 정리되는 구조입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실만으로 가격 경쟁력이 입증되는 것은 아닙니다. 감정가 129,000,000원 대비 현재 최저가 90,300,000원은 분명 낮아졌지만, 실제 거래시세가 확인되지 않은 상태에서 이를 저가 매수 기회로 평가할 수는 없습니다.
더욱이 임대관계가 미상이고, 근저당권 이전 내역과 배당 시뮬레이션의 신청채권자 배당 표시 사이에 확인할 부분이 있습니다. 예상 미배당액 46,369,646원은 매수인 인수채무가 아니라는 점은 긍정적이지만, 점유관계와 배당 이해관계에 대한 검증을 마쳐야 안전한 입찰 판단이 가능합니다.
결론은 ‘등기상 권리구조는 비교적 단순하지만, 가격·점유·배당관계 검증 전 입찰 판단은 보류’입니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 내려왔느냐보다 실제 거래시세와 최종 취득원가를 얼마나 정확히 파악하느냐에 있습니다.
