부동산임의경매

한 줄 평 5회 유찰로 가격은 감정가 대비 크게 낮아졌습니다. 권리상으로는 말소기준권리 이후 권리가 모두 소멸되어 매수인 인수 부담은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 공실 사무소의 임대·환금성입니다.

감정가

454,000,000원

평가금액

최저매각가

76,304,000원

5회 유찰

매수인 인수

0원

임차인 인수 없음

핵심지표

감정가 대비 17%

공실 사무소 검토 필요

수원지방법원 2025타경40958. 경기도 평택시 고덕동 고덕씨엠타워 4층 415호 물건입니다. 공부상 대지 관련 집합건물이며 감정가는 454,000,000원, 현재 최저매각가는 76,304,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다.

권리 구조는 단순합니다. 2020년 설정된 부평농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 임의경매와 가압류는 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 인수하는 등기상 부담은 없습니다. 다만 감정평가상 현재 이용상태는 사무소·공실로 확인되어 낙찰 이후 활용 전략이 중요합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경40958
소재지	경기도 평택시 고덕면 고덕여염로 30, 4층415호 (고덕씨엠타워)
물건종류 / 이용상태	대지 · 사무소 · 기준시점 현재 공실
소유자	황선숙
감정가 / 최저가	454,000,000원 / 76,304,000원
신청채권자 / 청구	부평농업협동조합 / 222,792,335원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 인수 부담은 없다

말소기준권리는 을구 1번 부평농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 288,000,000원이며, 해당 권리 이후 설정된 임의경매와 케이비국민카드 가압류는 매각으로 소멸합니다.

② 예상배당표 (매각가 76,304,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,773,472원
근저당권 · 부평농업협동조합	288,000,000원	74,530,528원
가압류 · 주식회사 케이비국민카드	5,058,438원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 매각 시나리오

5회 유찰 후 최저가 76,304,000원. 추가 유찰 시 가격은 더 낮아지지만 환금성 검토가 필요합니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수 권리는 0원입니다. 임차인 인수 위험도 확인되지 않습니다.

⚠️ 사업성 관점 감정평가상 이용상태는 사무소 공실입니다. 고덕국제화지구 내 위치와 주변 환경은 확인되지만, 실제 임대수요와 공실 해소 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

③ 입지·환금성 메모

입지. 평택시 고덕동 행정복지센터 남서측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·주상용부동산·삼성전자평택캠퍼스 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통 접근은 보통 수준입니다.
용도지역. 근린상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구) 등에 해당합니다.
건물 상태. 라멘구조 평지붕 5층 건물 내 4층 415호이며 사용승인일자는 2019.10.28입니다.
환금성. 업무시설 수요와 임대 가능성을 확인해야 하며, 공실 상태는 주요 검토 요소입니다.

④ 입찰 체크리스트

권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하므로 인수 부담은 없습니다.
공실 확인. 현재 사무소 공실 상태이므로 낙찰 후 직접 사용 또는 임대 전략이 필요합니다.
임대수요 검토. 고덕 지역 업무시설 공급과 실제 임차 수요를 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 운영이 승부처”

이 물건은 5회 유찰로 가격 부담은 크게 낮아졌고, 권리분석상 매수인이 떠안을 위험은 없습니다. 하지만 대지·상업시설 성격의 공실 사무소 물건인 만큼 단순히 할인율만 보고 접근하기보다는 낙찰 이후 임대 가능성, 직접 활용성, 환금성을 함께 판단해야 합니다. 권리는 안전, 수익성 검토가 핵심인 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-12-15	유찰	4억 5,400만원
2	2026-02-02	유찰	3억 1,780만원
3	2026-03-23	유찰	2억 2,246만원
4	2026-04-20	유찰	1억 5,572만원
5	2026-06-15	유찰	1억 900만원
6	2026-07-20	대기	7,630만원

부동산임의경매

5회 유찰 끝에 17%까지 내려왔지만, 공실 상가형 물건 — 평택 고덕씨엠타워 415호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 부담은 없다

② 예상배당표 (매각가 76,304,000원 가정)

③ 입지·환금성 메모

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 운영이 승부처”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (4장)

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