한 줄 평 임차권등기 임차인의 대항력은 존재하지만, 한국주택금융공사 측의 대항력 포기 확약서 제출로 룰상 주된 인수금은 실질 0원 처리됩니다. 다만 보증금 1억3500만원 구조, 확약 조건 확인, 노후 단지 환금성은 반드시 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
159,000,000원 / 77,910,000원
4회 유찰
실거래 평균
122,125,000원
최근 12개월 12건
최저가 ÷ 시세
63.8%
가격상 할인 구간
매수인 인수
실질 0원
확약 적용
수원지방법원 2025타경41159. 경기도 평택시 독곡동 한일아파트 102동 203호입니다. 전용면적 59.34㎡ 규모의 집합건물 아파트로, 감정가는 1억5900만원이며 현재 최저매각가는 7791만원입니다.
핵심은 일반적인 권리 깨끗형 물건이 아니라 임차권등기와 확약 구조입니다. 신준범 임차인은 2021년12월9일 확정일자, 2022년1월24일 전입으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태이며 보증금은 1억3500만원입니다. 다만 2026년3월4일 대항력 포기 확약서가 제출되어, 확약 조건이 지켜지는 범위에서는 임차보증금 미배당 부분의 매수인 부담은 실질 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41159 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 1576, 102동 2층 203호 (독곡동, 한일아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.34㎡ · 지상9층 중 2층 |
| 소유자 | 윤사라 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 77,910,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 148,951,045원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약 확인이 핵심
말소기준권리는 2025년1월24일 강제경매개시결정입니다. 다만 을구 7번 주택임차권은 2024년1월31일 접수되어 말소기준권리 이전 권리입니다.
⚠️ 임차권 인수 판단 임차보증금 135,000,000원 중 배당 부족분 58,892,380원이 계산되지만, 매각물건명세서 비고에 한국주택금융공사(임차권자 신준범)가 2026.03.04. 대항력 포기 확약서를 제출한 내용이 있습니다. 확약 적용 범위에서는 해당 임차인의 실질 인수금은 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신준범 | 135,000,000원 | 有 | 有 | 확약 적용 실질 0원 |
③ 시세 비교 — 가격은 충분히 내려왔다
한일 단지 동일 평형 최근 거래 12건 기준 최근 12개월 평균은 122,125,000원입니다. 현재 최저매각가는 77,910,000원으로 최근 시세 대비 63.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.34㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 59.34㎡ | 3 | 113,500,000원 |
| 2026.03 | 59.4㎡ | 6 | 117,000,000원 |
| 2026.01~2025.10 | 59.34㎡ | 2~8 | 110,000,000~134,000,000원 |
| 최근 12개월 12건 | 122,125,000원 | ||
매각대금 배분
최저가 vs 실거래
최저가는 최근 12개월 평균 대비 63.8%로 가격상 할인 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,802,380원 |
| 임차인 신준범 보증금 | 135,000,000원 | 76,107,620원 |
| 한국주택금융공사 | 148,951,045원 | 0원 |
✅ 가격 관점 4회 유찰로 최저가는 최근 실거래 평균보다 크게 낮아졌습니다. 동일 평형 최근 거래 범위는 110,000,000원~134,000,000원이며 현재 가격은 할인 구간입니다.
⛔ 주의 관점 확약으로 인수금 부담은 줄지만, 임차권등기 자체가 존재하는 물건입니다. 입찰 전 확약서 원문과 임차권 말소 절차 확인이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 대항력 포기 확약서의 적용 범위와 임차권 말소 조건 확인.
- 가격 판단. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 63.8% 수준으로 가격 메리트 존재.
- 환금성. 1993년 준공 아파트이며 단지 거래성과 향후 매수층 확인 필요.
- 명도. 임차권등기 임차인 관련 절차와 소유자 점유 여부 확인.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 확인형
이 물건은 단순 권리 안전형이 아닙니다. 임차권등기와 대항력 임차인이 존재하지만, 제출된 확약으로 주된 인수 부담은 실질 0원으로 판단됩니다. 현재 최저매각가는 최근 실거래 평균 대비 충분히 낮아 가격 매력은 있습니다. 다만 확약 조건이 깨지지 않도록 원본 확인 후 접근해야 하는 확인형 경매 물건입니다.
