77,000,000원
수원지방법원 2025타경41339. 평택 서정동 ‘서정트인자리애1차’ 4층 407호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형) 1개호입니다. 소유자 조지훈은 2022.02.09. 거래가 111,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 담보권이 아니라 임차권과 점유자입니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2025.02.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 정지연의 임차권등기와 이재필의 전입 내역을 각각 따져야 합니다.
정지연은 2022.02.07. 주민등록·점유를 시작했고 2022.01.18. 확정일자를 갖춘 뒤, 2024.02.26. 임차보증금 111,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 원칙적으로는 선순위 대항력 임차권의 미배당 보증금이 문제되는 구조입니다. 하지만 2026.06.05. 주택도시보증공사(양도 전 임차권자 정지연)가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약의 적용 대상인 정지연 보증금은 실질 인수 0원으로 봅니다. 반대로 이 확약은 이재필에게는 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41339 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 304-5 서정트인자리애1차 4층 407호 · 경기도 평택시 서정역로58번길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 도시형생활주택(원룸형) 1개호 · 27.04㎡ · 지하4층/지상18층 중 4층 |
| 소유자 | 조지훈 (2022.02.09. 매매 · 거래가액 111,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 111,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 확약으로 한 축은 해소, 다른 점유자는 미상
| 임차·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정지연 407호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.07 / 2022.01.18 | 111,000,000원 | 확약으로 포기 | 有 | 실질 0원 |
| 이재필 407호 · 주거 | 2024.12.06 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 5회 유찰이어도 최근 시세보다 싸다고 보기 어렵다
서정트인자리애1차의 최근 거래는 27.04㎡와 28.64㎡를 포함해 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 77,666,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 77,333,333원, 최신 거래 71,000,000원, 최근 추세 -1.7%를 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 77,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 28.64㎡ | 6 | 71,000,000원 |
| 2026.08 | 27.04㎡ | 12 | 72,000,000원 |
| 2026.07 | 27.04㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 27.04㎡ | 7 | 82,000,000원 |
| 2026.05 | 27.04㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 27.04㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 27.04㎡ | 13 | 81,000,000원 |
| 2025.11 | 27.04㎡ | 17 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 28.64㎡ | 14 | 77,000,000원 |
| 2025.07 | 27.04㎡ | 10 | 82,000,000원 |
| 2025.07 | 27.04㎡ | 6 | 75,000,000원 |
| 2025.05 | 27.04㎡ | 11 | 79,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 77,333,333원 |
현재 최저가 77,000,000원은 최근 12개월 평균 77,333,333원과 거의 같은 수준이고, 최신 거래 71,000,000원보다 높습니다. 더구나 최근 거래 추세가 -1.7%이므로 감정가 대비 70%라는 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 정지연 확약을 반영한 확인 가능한 최소 실질취득액도 77,000,000원이고, 이재필의 보증금 승계가 확인되면 실제 부담은 그보다 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 1. 임차인 정지연 보증금(우선변제) | 111,000,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 111,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 가정상 정지연 보증금의 미배당액은 35,786,000원입니다. 일반적인 대항력 인수 규칙에서는 매수인 승계액으로 계산되지만, 이 사건은 2026.06.05. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 정지연에 한해서는 실질 인수 0원입니다. 이 확약은 이재필에게 적용되지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 정지연 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 70% | 77,000,000원 | 35,786,000원 | 정지연 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 56% | 61,600,000원 | 50,908,800원 | 정지연 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 45% | 49,280,000원 | 63,007,040원 | 정지연 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 정지연 보증금의 미배당 인수액이 증가하는 구조입니다. 그러나 이번 건은 확약 때문에 정지연에 관한 그 인수구조가 실질적으로 제거됐습니다. 그렇다고 최저가 하락을 곧바로 실질취득비용 하락으로 확정할 수는 없습니다. 이재필의 보증금이 미상이라 별도 승계위험이 남아 있기 때문입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서정리역(수도권 전철 1호선) 북동측 인근. 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택·상가 혼용지대이며 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수도권 전철 1호선 서정리역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) 1개호로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하4층/지상18층입니다. 기본 위생급배수·난방·승강기·주차장시설 등이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 평지·사다리형, 주상용 토지이며 동측·북측 소로에 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 서정트인자리애1차는 255세대, 2017.04.07. 준공입니다. 최근 거래는 계속 확인되지만 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%로 경매 환금성 지표는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정지연 확약서 원문 확인. 2026.06.05. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 현재 사건에 유효하게 반영돼 있는지 매각물건명세서와 문건 원문을 대조해야 합니다.
- 이재필 보증금 확인. 전입일 2024.12.06. 외에 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 대항력과 승계 여부를 확정하기 전에는 77,000,000원을 최종 실질취득비용으로 단정하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 77,666,666원보다 최근 12개월 평균 77,333,333원, 최신 거래 71,000,000원, 추세 -1.7%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 횟수 착시 경계. 현재 5회 유찰이지만 최저가는 최근 12개월 평균의 99.6%입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 실제 사용·대장·등기 및 금융·임대 활용 조건을 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 사라졌지만, 싸지도 깨끗하지도 않다”
이 사건의 결론은 두 갈래입니다. 첫째, 정지연의 111,000,000원 선순위 임차권은 원래 미배당액 35,786,000원이 매수인 인수 문제로 이어지는 구조지만, 2026.06.05. 확약 때문에 정지연 관련 실질 인수는 0원입니다. 둘째, 별도 점유자인 이재필은 보증금·확정일자·배당요구가 미상이라 그 확약의 보호를 받지 못하고 대항력 가능·승계 미상 위험이 남습니다.
가격 역시 공격적으로 평가하기 어렵습니다. 현재 최저가 77,000,000원은 최근 12개월 평균 77,333,333원의 99.6%이고, 최신 거래는 71,000,000원이며 최근 추세는 -1.7%입니다. 5회 유찰됐음에도 최근 시세 대비 확실한 할인폭이 확인되지 않습니다. 정지연 확약은 호재지만, 이재필 미상 권리와 하락 시세가 그 효과를 상당 부분 상쇄합니다. 따라서 이 사건은 ‘낮아진 최저가’보다 확약 밖 점유자의 실제 보증금과 최신 시세를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
