광주지방법원 2026타경5044. 광주 동구 수기동에 있는 금남로유탑유블레스원시티 11층 1113호 오피스텔입니다. 2022년 사용승인을 받은 지상 27층 건물의 11층에 위치하며, 감정평가상 실제 이용상태도 오피스텔입니다.

등기부를 보면 소유자 박은주가 2022년 9월 소유권을 이전받았고, 같은 날 여산일심신용협동조합 앞으로 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정이 등기됐으며, 경매로 매각되면 근저당권과 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다.

임차인은 이예진 1명입니다. 보증금 5,000,000원, 월세 560,000원으로 조사됐고, 전입신고일은 2024년 2월 22일입니다. 말소기준권리 설정일인 2022년 9월 22일보다 늦으므로 선순위 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 보증금 자체를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 임차인의 배당 여부와 실제 퇴거 상황은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리

이 사건의 말소기준권리는 2022.09.22 설정된 여산일심신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 2026.06.11 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

별도의 가압류·압류 등기가 확인되지 않아 등기상 권리관계는 비교적 단순합니다. 다만 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재합니다. 해당 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재돼 있습니다. 이 등기는 말소기준권리보다 후순위이지만, 입찰 전 임대사업자 등록 상태와 경매에 따른 관련 의무의 처리 여부를 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수와 명도는 별개

임차인 이예진의 전입신고는 근저당권 설정 이후이므로 경매 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 선순위 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 배당요구도 신청했으나, 확정일자가 확인되지 않아 일반 우선변제권의 성립 여부는 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가와 시세는 다르다

이 물건의 감정가는 116,000,000원, 최저매각가도 116,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.

과거 소유권이전 등기에 기재된 거래가액은 139,700,000원입니다. 다만 이는 2020.07.04 매매를 원인으로 2022.09.22 등기된 거래가격이므로 현재의 실거래 시세로 간주할 수 없습니다.

따라서 현재 감정가가 과거 거래가액보다 낮다는 사실만으로 저렴한 경매물건이라고 판단해서는 안 됩니다. 최근 동일 건물·유사 면적 오피스텔 거래가격과 실제 임대수익 수준을 확인해야 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)

집행비용은 약 2.1%로 추정한 금액입니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 산정한 예상배당표이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 확정 채권액과 법정 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서 예상 집행비용은 2,424,000원, 근저당권자 예상배당은 113,576,000원입니다. 채권최고액 120,000,000원을 기준으로 6,424,000원의 미배당이 발생하며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

여기서 중요한 점은 채권자의 미배당금과 낙찰자의 인수금은 다르다는 것입니다. 근저당권자가 채권최고액 전부를 배당받지 못해도, 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액을 낙찰자가 대신 갚는 구조는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 변화

현재 회차에서는 신청채권자의 청구금액 92,731,299원에 비해 예상배당액이 많아 청구액 충족이 예상됩니다.

반면 1회 유찰 시 예상배당액은 90,729,600원, 2회 유찰 시에는 72,503,680원으로 감소합니다. 각 회차에서 신청채권자의 청구액 전액 충족은 어려워지는 것으로 계산됩니다.

그럼에도 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 권리 인수 구조가 그대로 유지된다면 가격이 낮아질수록 낙찰대금 부담은 줄어듭니다. 다만 유찰 시 가격이 낮아진다고 해서 그 가격이 반드시 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 광주광역시 동구 수기동 소재 금남로4가역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·단독주택·상업용 건부지 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건도 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 2022.06.14 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하 2층·지상 27층 규모이며 해당 호실은 11층 북동향 복도식 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 도시가스보일러 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측·북동측·남서측으로 각각 약 8m·6m·4m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 역 인근 상업지역 오피스텔이라는 입지적 특성이 있으나, 실제 환금성은 유사 오피스텔의 거래량·매매가격·공실률·임대수익을 확인해야 판단할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 같은 건물의 유사 면적·유사 층 오피스텔 최근 거래가격을 확인하고, 최저가 116,000,000원과 비교하세요. 과거 소유권이전 거래가액만으로 현재 시세를 판단하면 안 됩니다.
• 임대수익 검증. 현재 신고된 보증금 5,000,000원·월세 560,000원을 기준으로 실제 임대차계약, 월세 지급 상태, 공실 가능성, 관리비와 보유비용을 확인하세요.
• 임차인 권리 확인. 이예진의 전입일, 실제 점유 개시일, 확정일자와 배당요구 내용을 원본 서류에서 대조하세요. 소액임차인 최우선변제 가능성도 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 후순위 임차인이라도 실제 점유 중이면 인도명령·명도협의가 필요할 수 있습니다. 퇴거 예상 시기와 비용을 입찰 전에 검토하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.12.09 등기된 민간임대주택 등록 사항에 대해 등록 유지 여부, 임대의무기간, 경매 후 처리 절차와 승계 여부를 관계기관에 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 미납액이 있는지 관리주체를 통해 확인하세요. 입찰가 산정 시 실제 부담 가능 비용을 고려해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 92,800,000원, 2회 유찰 시 74,240,000원으로 계산되지만 실제 매각 진행과 유찰 여부는 법원 공고를 통해 확인해야 합니다.
• 최신 서류 대조. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행사항을 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

광주지방법원 2026타경5044 금남로유탑유블레스원시티 1113호는 권리관계 자체는 비교적 단순한 오피스텔 경매물건입니다.

2022년 설정된 여산일심신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 임차인 이예진의 전입신고는 2024년으로 후순위입니다. 따라서 제시된 권리분석상 매수인의 보증금 인수액은 0원입니다.

그러나 현재 최저가 116,000,000원이 시장가격에 비해 유리한지는 아직 검증되지 않았습니다. 실제 임차인의 점유 및 명도, 민간임대주택등기 관련 사항도 입찰 전에 확인해야 합니다.

현재 회차에서 채권자의 예상 미배당액은 6,424,000원이며, 이는 낙찰자의 추가 인수금이 아닙니다. 유찰 시에도 인수액은 0원으로 분석되지만, 가격이 내려가는 것만으로 투자 매력이 자동으로 확보되지는 않습니다.

결론은 '권리는 비교적 양호, 가격 판단은 보류'입니다. 최근 실거래와 임대수익을 확인하고, 임차인 명도 및 민간임대주택 관련 사항을 점검한 뒤 적정 입찰가를 결정하는 접근이 합리적입니다.