광주지방법원 2026타경5418. 광산구 쌍암동 에드가303 8층 811호, 감정평가상 12.6평형 도시형생활주택입니다. 소유자 이윤선이 2016년 3월 17일 거래가 82,900,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 목포대성신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 63,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이번 경매는 바로 그 근저당권자가 신청한 임의경매입니다.

권리의 기본 구조는 명확합니다. 2016년 3월 17일 을구 2번 근저당권이 말소기준이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 전남신용보증재단의 가압류 2건과 종전 근저당권은 이미 말소됐습니다. 다만 현재 확인되는 임차인의 보증금과 확정일자가 미상인 만큼, 등기상 인수액 0원이라는 결과를 임차관계까지 완전히 검증됐다는 뜻으로 확대해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 확인 필요

이 사건의 말소기준권리는 2016년 3월 17일 접수된 을구 2번 목포대성신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 63,600,000원이며, 근저당권과 그 실행에 따른 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2014년 7월 25일 설정된 종전 근저당권(채권최고액 59,280,000원)은 2016년 3월 17일 해지로 말소됐습니다. 2022년과 2023년 전남신용보증재단이 설정한 가압류도 각각 2023년과 2024년에 말소 처리됐으므로, 현재 유효한 선순위 인수 근저당이나 가압류로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입, 보증금은 미상

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되는 임차인은 고성민 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 집계하며, 별도로 중복 합산할 보증기관 신고는 없습니다.

임차인의 전입일은 2024년 12월 2일로, 말소기준권리인 2016년 3월 17일보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입신고를 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 보증금 액수가 확인되지 않는다는 이유만으로 선순위 대항력을 인정하거나 보증금 전액을 매수인 인수액으로 합산할 수는 없습니다.

다만 확정일자와 보증금이 미상이고, 임차 부분의 사용관계도 구체적으로 확인되지 않았습니다. 다른 선행 점유관계나 권리관계가 존재하는지는 별도 확인이 필요합니다. 배당요구가 접수됐다는 사실만으로 우선변제권의 성립이나 배당액이 확정되는 것은 아닙니다.

③ 가격 검토 — 최저가 6,200만원이 저렴한지는 별개

현재 감정가와 최저매각가는 모두 62,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 최저매각가가 감정가의 100%입니다.

소유자 이윤선의 2016년 취득 당시 거래가액은 82,900,000원이었습니다. 현재 감정가는 이 취득가액보다 낮지만, 이 비교만으로 지금의 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 과거 취득가액은 최근 매매시세를 대체하지 못합니다.

④ 예상배당표 (매각가 62,000,000원 가정)

최저매각가 62,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 1,516,000원을 제외한 60,484,000원이 근저당권자에게 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 63,600,000원을 기준으로 계산한 부족분은 3,116,000원이며 소유자 잔여금은 없습니다.

다만 신청채권자의 경매 청구금액은 60,019,752원으로 채권최고액과 다릅니다. 따라서 위 미배당액은 채권최고액에 대한 기계적 비교이지 실제 확정 미회수채권이 아닙니다. 배당금도 실제 채권액·집행비용·당해세·임차인 우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오

각 회차의 매각가·채권자 배당·미배당·매수인 인수액은 제시된 예상 시나리오 기준입니다. 미배당은 채권최고액 기준이며 확정 채무액이 아닙니다. 후속 회차의 금액은 실제 매각조건과 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 첨단생활체육공원 서측 인근에 위치합니다. 주위는 상업용 부동산 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 서측 왕복 4차선 도로를 통해 진입합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2013년 10월 8일입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐습니다.
• 설비. 기본 급배수·위생·난방설비, 승강기와 주차타워가 설치돼 있습니다.
• 이용상태. 공부상 아파트로 분류되지만 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정 참고사항에는 12.6평형 도시형생활주택으로 기재돼 있습니다.
• 토지. 장방형 평지의 도시형생활주택 부지이며, 일반상업지역에 속합니다. 국가산업단지·방화지구·토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 토지이용 제한도 확인 대상입니다.
• 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실내 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 소형 도시형생활주택으로서 일반 대단지 아파트와 다른 수요구조를 가질 수 있습니다. 같은 건물의 실제 매매거래량과 임대수요를 확인해야 매각 가능성을 판단할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리. 2016.03.17 을구 2번 목포대성신용협동조합 근저당권(채권최고액 63,600,000원)을 기준으로 등기사항전부증명서 최신본을 대조하세요.
• 임차인 고성민. 2024.12.02 전입, 2026.07.20 배당요구 신고를 확인하고 보증금·확정일자·점유범위를 반드시 조사하세요.
• 선행 점유 확인. 기재된 전입일은 후순위지만 이전 임대차나 별도의 대항력 있는 점유관계가 존재하는지 확인하세요.
• 매각물건명세서. 도시형생활주택 표시, 임차인 관계, 인수조건 및 특별매각조건을 최신 원본에서 다시 확인하세요.
• 실거래 검증. 같은 건물 유사 면적의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 비교하고, 현재 최저가 62,000,000원의 가격상 적정성을 판단하세요.
• 배당 불확실성. 집행비용과 배당액은 추정치이며 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
• 명도. 임차인이 확인된 물건이므로 낙찰 이후 인도 협의·인도명령 가능 여부와 명도비용을 검토하세요.
• 관리비·설비. 공용부분 체납관리비, 주차타워 운영 및 유지관리 상태, 승강기·난방 등 건물설비를 확인하세요.
• 토지이용 규제. 일반상업지역·국가산업단지·방화지구·토지거래계약 허가구역 관련 적용사항을 확인하세요.
• 원본 재확인. 2026.11.03 매각기일 이전에 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 대조하세요.

맺으며 — “권리 정리 가능, 가격과 임차관계는 보류”

에드가303 811호는 2016년 목포대성신용협동조합 근저당권이 말소기준이 되는 비교적 단순한 임의경매입니다. 기존에 설정됐던 다른 근저당권과 가압류는 이미 말소됐고, 현재 예상배당에서는 매수인이 승계할 금액을 0원으로 산정했습니다.

그러나 후순위 전입 임차인 고성민의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 기재된 전입일로는 선순위 대항력이 없지만, 점유와 임대차의 실제 내용까지 확인했다는 의미는 아닙니다. 이 부분을 정리해야 인수 0원 판단의 신뢰도를 높일 수 있습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 신건 최저가가 62,000,000원이라는 사실과 실제 시장에서 그 금액이 매력적인지는 별개의 문제입니다. 도시형생활주택이라는 이용 특성을 감안하면 최근 거래가격과 환금성 검증 없이 감정가만으로 투자 가치를 판단하기 어렵습니다.

결론은 권리상 조건부 검토 가능, 임차관계 추가 확인, 가격 판단 보류입니다. 매수인 인수 예정액 0원은 장점이지만, 임차관계 확인과 실거래 검증이 끝나기 전에는 무리하게 응찰할 근거가 부족합니다.