광주지방법원 2026타경5622. 광주 서구 쌍촌동 용산그린아파트 3층 301호가 경매에 나왔습니다. 감정평가서상 제101동에 위치한 아파트로, 철근콘크리트조 지하 1층·지상 17층 건물의 3층이며 1996년 8월 12일 사용승인을 받았습니다. 소유자는 박춘배 씨이고, 두암신용협동조합이 청구액 29,112,529원으로 임의경매를 신청했습니다.

핵심은 등기부의 근저당권 설정 순서입니다. 현재 말소되지 않은 근저당권은 2021년과 2023년에 설정된 두암신용협동조합의 근저당 2건, 2025년에 설정된 신동기 명의 근저당 1건입니다. 이 가운데 2021년 11월 3일 두암신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권과 후순위 근저당권, 경매개시결정등기는 정상적인 매각에 따라 소멸할 예정입니다.

과거 설정된 여러 금융기관의 근저당권도 확인되지만 이미 말소된 이력이므로 현재 인수해야 하는 채무와 혼동할 필요는 없습니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 점유자의 대항력 문제는 별개입니다. 특히 이 물건은 임대관계가 명확히 확인되지 않았으므로 현황조사와 매각물건명세서 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 3건은 소멸 예정

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2021년 11월 3일입니다. 두암신용협동조합이 채권최고액 54,000,000원의 근저당권을 설정한 날로, 이 권리가 말소기준권리입니다.

그 이후 같은 금융기관이 2023년 6월 15일 채권최고액 48,000,000원의 근저당권을 추가로 설정했고, 2025년 9월 9일에는 신동기 명의로 채권최고액 43,520,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 신동기 근저당권의 등기상 채무자는 정점순입니다. 따라서 소유자 박춘배의 채무와 별개인 담보제공 관계가 포함되어 있습니다.

세 근저당권의 채권최고액 합계는 145,520,000원입니다. 이는 실제 미상환 채무액이 아니라 각 근저당권의 담보 한도 합계이며, 경매 청구금액인 29,112,529원과도 구분해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 175,000,000원, 아직 할인 없는 신건

이 물건의 감정가는 175,000,000원이고, 현재 최저매각가도 175,000,000원입니다. 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가에서 할인된 가격이 아닙니다. 등기상 인수액 0원을 가정하면 현재 최저가 낙찰 시 실질취득금액 역시 175,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

다만 가격 적정성을 판단하려면 실제 거래가격과의 비교가 필요합니다. 동일 단지 또는 유사한 아파트의 최근 12개월 거래 평균, 가장 최근 거래가격, 과거 대비 가격 변동 추세를 확인해야 감정가가 현재 시장가격을 적절히 반영하는지 판단할 수 있습니다.

감정가 대비 유찰 시나리오에서는 1회 유찰 시 140,000,000원, 2회 유찰 시 112,000,000원이 제시됩니다. 그러나 이는 경매 가격이 하락하는 경우를 가정한 금액이며, 실거래 시세보다 싸지는 구간이라는 의미는 아닙니다. 실제로 가격 경쟁력이 생기는지는 해당 시점의 시장가격과 비교해야 합니다.

각 회차의 인수액은 현재 확인된 등기상 권리와 예상배당을 기준으로 한 금액입니다. 미확인 선순위 임차권 등 별도의 인수 위험이 발견되지 않는다는 전제이며, 향후 유찰 및 매각기일은 확정된 일정이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 먼저 공제한 후 두암신용협동조합의 두 근저당권과 신동기 근저당권에 배당하는 구조입니다. 아래 금액은 실제 채권 신고액이 아니라 채권최고액을 기준으로 계산한 예상배당입니다.

집행비용 3,250,000원과 채권최고액 기준 채권자 배당액 145,520,000원을 공제하면 소유자에게 26,230,000원이 남는 계산입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 당해세, 최우선변제권, 집행비용 등에 따라 변동될 수 있습니다.

유찰 시 배당 변화 — 채권자 손실과 매수인 인수는 별개

신건에서는 근저당권 채권최고액을 기준으로 채권자들에게 전액 배당하고도 소유자 잔여금이 발생합니다. 1회 유찰 가격에서는 8,280,000원, 2회 유찰 가격에서는 35,888,000원의 채권 미배당액이 발생하는 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주 서구 쌍촌동 운천저수지 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 소규모 점포 등으로 형성된 주거지역이며 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 조사되어 있습니다.
• 건물. 1996.08.12 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 지하 1층·지상 17층 건물 중 3층이고 남서향·계단식 구조입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내부는 벽지·몰딩·타일, 바닥은 장판지·타일 마감 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 2필지 일단의 아파트 부지입니다.
• 토지 규제. 감정요항표상 필지별로 제1종·제3종일반주거지역이 기재되어 있으며, 상대보호구역과 비행안전제6구역(전술) 등의 제한사항이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 해당 여부와 입찰·취득 시 적용사항도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 내부 수리 상태와 실제 하자는 별도의 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 사용승인 시기가 오래된 아파트로 건물 노후도와 수리비가 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 거래가격과 거래량을 확인하지 못했으므로 매도 용이성이나 적정 환금가격을 확정적으로 판단하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 을구 13번 두암신용협동조합 근저당권의 설정일은 2021.11.03입니다. 후순위 두암신용협동조합 근저당권과 신동기 근저당권이 매각으로 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 임대관계·실제 점유 확인. 감정평가서에 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 전입세대, 현황조사, 매각물건명세서, 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다. 임차인이 발견될 경우 전입·점유 시점, 확정일자, 배당요구 및 보증금 규모를 검토하세요.
• 시세 비교. 현재 가격은 감정가와 동일한 175,000,000원입니다. 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래가격 추세를 확인하기 전에는 감정가 대비 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
• 경매 청구액과 배당 구분. 신청채권자의 청구금액은 29,112,529원이며, 두암신용협동조합의 두 근저당권 채권최고액 합계는 102,000,000원입니다. 실제 채권 잔액과 채권최고액을 구별해 배당 가능액을 확인하세요.
• 신동기 근저당권 확인. 을구 15번 근저당권은 소유자 박춘배가 아닌 정점순을 채무자로 하고 있습니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸 예정이지만 해당 담보제공 관계와 현재 점유관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 내부 상태·수리비. 1996년 사용승인된 아파트이므로 누수, 창호, 배관, 난방, 욕실·주방 설비 등의 상태와 필요한 수리비를 확인하세요.
• 관리비·조세. 체납 관리비 중 공용부분의 부담 가능성과 당해세, 기타 우선 배당 채권을 확인해야 합니다. 현재 예상배당표에는 이러한 변수가 모두 반영된 것이 아닙니다.
• 원본 서류 대조. 2026.11.03 매각기일 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “근저당은 소멸, 가격 판단은 아직”

광주지방법원 2026타경5622 용산그린아파트 301호의 가장 긍정적인 부분은 등기상 담보권 소멸 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2021년 두암신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 현존하는 근저당권 3건과 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 예상배당 기준으로 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 경매의 투자 가치는 권리 소멸만으로 결정되지 않습니다. 임대관계가 미상이라는 점은 명도와 인수 위험을 확정할 수 없게 만들고, 최근 실거래 비교자료가 없는 상황에서는 175,000,000원의 신건 최저가가 적정한지 알 수 없습니다. 또한 사용승인이 1996년인 건물이라는 점에서 내부 상태와 유지보수 비용도 실제 취득 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

따라서 이 물건은 등기상 말소 관계만 보면 단순한 편이지만, 점유·임대관계 확인과 최근 거래가격 검증을 마친 뒤 입찰가격을 결정해야 하는 유형입니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 해당 금액이 실제 시장가격보다 저렴한지 확인하기 전까지 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 권리 소멸은 긍정적, 인수 최종 확정과 가격 평가는 보류. 이것이 현재 단계의 결론입니다.