광주지방법원 2026타경6200. 광산구 월곡동 한성아파트 111동 113호, 전용 49.32㎡의 1층 아파트입니다. 1988년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 현재 소유자 오성하가 2021년 5월 25일 거래가 149,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 나비골농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 115,000,000원의 담보권이 설정됐습니다.

이후 나비골농업협동조합이 89,871,729원의 청구금액으로 임의경매를 신청했고, 2026년 7월 10일 경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 102,000,000원입니다. 권리관계만 보면 매수인이 기존 근저당이나 후순위 임대차보증금을 직접 승계할 것으로 분석되지는 않습니다. 그러나 권리상 인수가 없다는 사실과 투자 가격이 적정하다는 판단은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

이 사건의 말소기준권리는 2021년 5월 25일 설정된 나비골농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 115,000,000원이며, 현재 임의경매를 신청한 채권자 역시 같은 금융기관입니다.

과거 한국주택은행 근저당권은 2009년 7월 22일 말소됐으며, 2020년 4월 14일 설정됐던 하나은행 근저당권도 2021년 5월 26일 말소됐습니다. 따라서 과거 담보권이 현재 매수인에게 별도로 승계되는 구조는 아닙니다. 현존하는 나비골농업협동조합 근저당권과 후순위 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 60,000,000원, 대항력 없음

현황조사와 매각물건명세서 등에서 확인되는 실제 임차인은 김민아 1명입니다. 임차 범위는 전부이고, 보증금은 60,000,000원입니다. 전입신고일은 2024년 5월 31일로, 말소기준 근저당권 설정일인 2021년 5월 25일보다 늦습니다.

③ 가격 분석 — 신건 102,000,000원의 적정성은 아직 미확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 102,000,000원입니다. 임차보증금 인수가 없는 것으로 산정되므로, 최저가 낙찰을 가정한 권리 인수 포함 실질취득 기준액 역시 102,000,000원입니다. 취득세·명도·수리·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.

등기상 확인되는 과거 소유권 거래는 2012년 54,000,000원, 2018년 88,000,000원, 2020년 135,000,000원, 2021년 149,000,000원입니다. 그러나 이는 서로 다른 시점의 과거 거래 이력이며, 현재 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래 시세를 대신할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)

채권최고액 기준 단순 추정 배당입니다. 집행비용은 2,228,000원으로 산정됐으며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 채권액, 배당순위, 조세채권 등에 따라 배당금과 미배당금은 달라질 수 있습니다.

최저가 102,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 99,772,000원이 나비골농업협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 115,000,000원과 비교한 예상 미배당액은 15,228,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

신청채권자의 청구금액은 89,871,729원으로, 현재 회차의 모형상 예상배당액보다 작습니다. 따라서 해당 추정에서는 신청 청구금액을 충족하는 결과로 나타납니다. 다만 근저당권의 채권최고액은 실제 채무잔액과 같지 않으며, 채권최고액과의 차액을 곧바로 확정된 미회수 채무로 볼 수는 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 증가

매각가가 내려가면 채권자에게 돌아갈 수 있는 배당재원이 줄어듭니다. 이 사건은 임차인에게 말소기준권리보다 앞선 대항력이 인정되지 않는 구조이므로, 주어진 각 회차의 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 최저가 하락은 권리 인수액 증가로 상쇄되는 유형이 아닙니다.

유찰 후 가격은 시나리오이며 실제 확정 매각조건이 아닙니다. 배당 추정은 채권최고액을 기준으로 하고, 임차인의 최우선변제 및 당해세 등은 반영하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 월곡중학교 남측 인근에 위치한 한성아파트입니다. 주변은 학교와 아파트단지, 각종 점포가 혼재하는 아파트지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어, 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 단지 북측·동측·남동측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 북측 인접도로를 통해 진출입합니다.
• 건물. 1988년 12월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 아파트로, 남향의 계단식 구조입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 내장용 타일 마감, 창호는 새시창호 등입니다.
• 설비. 일반적인 위생·급배수설비 및 난방설비가 설치돼 있습니다. 실제 노후도와 수리 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 층수. 지상 5층 건물 중 1층입니다. 거래가격 판단 시 동일 단지 내 층별 가격 차이를 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 제1종지구단위계획구역과 택지개발지구 관련 사항이 확인됩니다.
• 추가 제한. 비행안전제6구역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등과 관련한 토지이용 제한이 표시돼 있습니다.
• 토지거래허가구역. 2026.07.14부터 2028.07.13까지의 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 확인됩니다. 본건 아파트 경매 취득에 대한 허가 적용 여부와 후속 처분 시 제한사항은 관련 기관에 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 전용 49.32㎡의 노후 아파트로, 사용승인 연도·1층이라는 특성과 실제 관리상태를 함께 검토해야 합니다. 최근 거래가격과 거래량 확인 전에는 환금성을 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래 확인. 한성아파트 동일 면적의 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 확인해 최저가 102,000,000원과 비교하세요. 과거 소유권이전 거래가격만으로 저렴함을 판단하지 마세요.
• 임차인 원본 대조. 김민아의 전입일 2024.05.31, 보증금 60,000,000원, 배당요구일 2026.08.03을 현황조사서와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
• 확정일자·배당순위. 일반 우선변제권의 성립 여부 및 소액임차인 최우선변제 가능성을 확인하세요. 실제 배당액은 현재 추정표와 달라질 수 있습니다.
• 점유 및 명도. 임차인이 전부 점유한 것으로 조사됐습니다. 현장 점유상황, 임대차관계, 배당 후 퇴거 가능성, 인도명령 및 명도 협의 필요성을 점검하세요.
• 노후 설비. 1988년 사용승인된 아파트인 만큼 급배수관, 난방, 창호, 누수, 결로, 내부 수리상태를 확인하세요.
• 관리비 체납. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 가능성이 있는 공용부분 관련 항목을 관리주체에 확인하세요.
• 토지거래허가 관련 확인. 토지거래허가구역 지정기간과 경매 취득에 대한 적용 여부, 사용 및 처분 관련 제한사항을 확인하세요.
• 권리 원본 확인. 나비골농업협동조합 근저당권과 경매개시결정등기의 말소 여부, 과거 하나은행 근저당권의 말소 상태를 대조하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 81,600,000원, 2회 유찰 가정 65,280,000원은 가격 검토용 수치입니다. 실제 입찰 가능성과 적정 낙찰가격은 별도로 판단하세요.
• 입찰 직전 재확인. 매각기일 변경, 매각조건, 임차인 관련 추가 문건, 배당요구 및 점유관계 변동을 법원 원본 서류에서 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 가격은 검증이 필요하다”

광주지방법원 2026타경6200의 핵심은 명확합니다. 2021년 나비골농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 임차인 김민아의 전입은 그보다 늦습니다. 이 때문에 임차보증금 60,000,000원을 낙찰자가 인수하는 것으로 분석되지 않고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 최저가 102,000,000원이 적정한지는 아직 별도의 문제입니다. 과거 거래가가 현재 감정가보다 높았다는 사실은 참고 이력일 뿐, 현재 시세보다 싸게 매수할 수 있다는 근거는 아닙니다. 특히 1988년 사용승인, 1층이라는 물건 특성과 임차인의 실제 점유상태, 토지거래허가구역 관련 사항을 함께 확인해야 합니다.

채권최고액 기준 예상 미배당액 15,228,000원 역시 낙찰자가 떠안을 금액이 아닙니다. 이 사건의 판단 포인트는 권리 인수 여부보다 실제 취득가격의 적정성과 명도·노후 상태 확인에 있습니다.

결론은 권리구조 양호, 가격 메리트 미확인. 신건에서 바로 응찰하기보다는 최근 실거래와 현장 상태를 확인하고, 그 결과에 따라 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다.