수원지방법원 2025타경41551. 평택시 합정동 967-6, 3층 301호 오피스텔입니다. 감정평가상 집합건물(오피스텔)로 이용 중이며 2014.12.12. 사용승인된 지상 7층 건물의 3층입니다. 소유자 김택현은 2021.07.22. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 220,000,000원입니다.
권리구조의 핵심은 임차권입니다. 김소연은 2021.06.15. 확정일자, 2021.06.30. 주민등록·점유개시, 보증금 220,000,000원의 주택임차권을 2023.07.28. 등기했습니다. 배당표상 현재 최저가 156,100,000원에서 집행비용 2,985,400원을 뺀 153,114,600원이 우선변제되고, 부족분 66,885,400원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.09. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으므로, 김소연 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41551 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 967-6 3층301호 · 평택5로34번길 43-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 3층 301호 · 비교면적 84.69㎡ · 지상7층 |
| 소유자 | 김택현 (2021.07.22. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 그 밖은 미상
등기상 과거 평택축산업협동조합 근저당권 162,000,000원은 2021.06.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2023.01.27. 포천세무서장 압류, 2024.03.08. 의정부세무서장 압류, 2025.01.02. 계양구 압류가 있고, 제공된 권리정리상 2025.03.11. 강제경매개시결정 이전 권리로 분류돼 인수 검토 대상입니다. 별도 경고사항에는 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당에서 우선 차감될 수 있다고 기재돼 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소연 | 301호 전부 · 2021.06.30 | 220,000,000원 | 원래 有 포기 확약 | 有 확정일자 2021.06.15 · 배당요구 | HUG 확약 제출 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 |
| 이흥우 | 미상 · 2024.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 숫자상 할인폭은 크지만, 표본 시점과 미상 인수를 함께 봐야 한다
면적이 맞는 실거래 표본은 6건입니다. 전체 평균은 227,733,333원이고, 최근 12개월 평균은 234,100,000원, 최신 거래는 2022.06. 236,400,000원입니다. 최근 구간이 이전 구간보다 8.9% 높게 집계돼 제공 자료에서는 하락 추세가 아닙니다. 현재 최저가 156,100,000원은 최근 12개월 평균의 66.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 84.66㎡ | 4 | 236,400,000원 |
| 2022.01 | 84.85㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.01 | 84.66㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 84.69㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 84.85㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2021.06 | 84.66㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 234,100,000원 |
수치만 놓고 보면 현재 최저가가 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 그러나 최신 거래 자체가 2022.06.이고 매각기일은 2026.08.31.이므로, 이 실거래 표본을 현재 시세와 동일하게 취급하기는 어렵습니다. 더구나 이흥우의 보증금이 미상이라 전체 실질취득가를 현재 최저가 156,100,000원으로 확정할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,985,400원 |
| 1. 임차인 김소연 보증금 우선변제 | 220,000,000원 | 153,114,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 김소연 보증금 미배당액은 66,885,400원이나, 2026.06.09. 확약에 따라 그 임차인의 대항력 인수는 실질 0원으로 봅니다. 단, 확약은 김소연에만 적용됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 김소연 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 156,100,000원 | 66,885,400원 | 김소연 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 | 124,880,000원 | 97,668,320원 | 김소연 실질 0원* |
| 7회 유찰 시 | 99,904,000원 | 122,294,272원 | 김소연 실질 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 집합건물(오피스텔)로 이용 중이며, 사용승인일은 2014.12.12.입니다.
- 입지. 평택시청 남동측 인근으로 다세대주택·오피스텔·근린생활시설과 평택시청, 평택문화예술회관, 소방서 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 주변에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 준주거지역·지구단위계획구역(배미지구)이며 동측으로 차·인도가 분리된 왕복 2차선 도로에 접합니다. 공시지가는 1,800,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되고, 중로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 확인. 비교 대상은 8세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수가 4.8회입니다. 이 사건 역시 5회 유찰 상태여서 실수요·재매각 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김소연 확약 원문 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 해당 301호와 김소연 보증금 220,000,000원에 정확히 적용되는지 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 이흥우 점유관계 확인. 전입일 2024.11.21. 외에 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 대항력 가능성을 닫지 말고 현황조사·전입세대·점유 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 압류 3건 확인. 포천세무서장·의정부세무서장·계양구 압류의 체납세액과 당해세 여부를 확인해 배당 차감 및 인수 영향을 점검하세요.
- 시세 시점 주의. 최근 12개월 평균 234,100,000원과 최신 거래 236,400,000원은 제공 표본상 유리한 비교값이지만 최신 거래월은 2022.06.입니다.
- 유찰 횟수 해석. 현재 5회 유찰이고 비교 대상 평균도 4.8회입니다. 낮은 최저가만 보지 말고 오피스텔의 실제 수요와 재매각 가능성을 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·세금 체납 관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “주된 인수는 꺼졌지만, 사건 전체가 깨끗한 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 김소연 보증금 220,000,000원은 원래 현재 회차에서 66,885,400원의 미배당 인수가 발생하는 구조지만, 2026.06.09. 확약 때문에 김소연에 한해서는 실질 인수 0원입니다. 둘째, 이 확약은 이흥우에게 적용되지 않고 보증금·확정일자도 확인되지 않으며, 선순위 압류 3건까지 남아 있습니다.
가격은 감정가 223,000,000원에서 최저가 156,100,000원까지 내려와 제공된 최근 12개월 평균 234,100,000원의 66.7%입니다. 하지만 최신 실거래가 2022.06.에 머물러 있고, 전체 실질취득가도 이흥우의 미상 보증금 때문에 확정할 수 없습니다. 김소연 확약은 분명한 호재지만, 미상 점유자와 선순위 압류 확인이 끝나기 전까지는 가격 할인만 보고 접근하기 어려운 오피스텔입니다.
