광주지방법원 2026타경31600. 광산구 우산동 1070-23에 소재한 사무소 및 토지 관련 경매입니다. 감정평가상 건물은 조립식판넬조 판넬지붕의 단층 건물로, 현재 이용상태는 사무소입니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물을 포함한 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 소유자는 임형빈이며, 2013년 소유권이전 등기가 확인됩니다.
등기상 담보권만 보면 권리관계는 비교적 명확합니다. 이미 말소된 광주은행 및 송정농업협동조합 근저당권을 제외하면, 2014년 설정된 삼화페인트공업주식회사 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2021년 케이씨씨 근저당권이 설정되었고 2026년 임의경매가 개시되었습니다.
문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 서원건설 주식회사와 (주)건일산업개발의 전입일이 각각 2008년과 2013년으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 그러나 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 임대차계약 관계가 확인되지 않아 대항력 성립 여부와 인수 가능 금액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 우산동 1070-23 도로명: 사암로92번길 89-36 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 사무소 |
| 건물 구조 | 조립식판넬조 판넬지붕 단층 건물 |
| 이용상태 | 사무소 |
| 매각조건 | 일괄매각(제시외 건물 포함) |
| 소유자 | 임형빈 (2013.09.27 소유권이전 등기) |
| 감정가 | 382,315,000원 |
| 최저매각가 | 382,315,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 에스피삼화 주식회사 (변경 전 상호: 삼화페인트공업 주식회사) |
| 청구액 | 30,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2014.05.29 삼화페인트공업주식회사 근저당권 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유관계는 별개
말소기준권리는 2014.05.29 접수된 을구 4번 근저당권입니다. 근저당권자는 삼화페인트공업주식회사이며 채권최고액은 30,000,000원입니다. 등기에는 우산동 1070-23 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.
2021.12.01 설정된 주식회사케이씨씨 근저당권의 채권최고액은 50,000,000원입니다. 이 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 선순위 전입 2건 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 관련자는 총 4명·법인입니다. 이 가운데 2곳은 말소기준권리 이전에 전입한 것으로 나타납니다. 다만 실제 임차인 성립 여부와 보증금은 확인되지 않았습니다.
| 성명 / 법인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서원건설 주식회사 | 2008.11.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)건일산업개발 | 2013.03.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 천나래 | 2023.07.06 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 최승철 | 2024.05.01 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 표시는 말소기준권리와 전입일의 선후관계를 기초로 한 위험 분류입니다. 실제 법률상 대항력은 임대차의 성격, 적법한 점유, 적용 법률 및 대항요건 충족 여부에 따라 달라집니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 관계자를 확정적인 대항력 임차인으로 단정하지 않습니다.
천나래와 최승철은 말소기준권리 이후 전입한 것으로 나타납니다. 제공된 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵지만, 이들 역시 임대차계약 내용과 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 판단할 수 없습니다.
③ 실질취득 — 최저가만으로 판단할 수 없다
배당 추정에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산했습니다. 그러나 선순위 전입 관련자의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 인수액이 0원이라고 확정할 근거는 충분하지 않습니다.
매각물건명세서 원본과 임대차계약, 실제 점유 및 대항요건을 확인하기 전에는 신건 최저가 382,315,000원을 최종 취득비용으로 간주해서는 안 됩니다.
④ 가격 비교 — 감정가 외 시세 확인 필요
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 382,315,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다.
다만 주변의 비교 가능한 사무소·토지 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격 대비 높은지 또는 낮은지 판단하기 어렵습니다. 또한 매각대상에는 토지와 제시외 건물이 포함되므로 일반적인 아파트나 단독 건물의 가격과 단순 비교하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차별 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 382,315,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시(80%) | 305,852,000원 | 0원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 244,681,600원 | 0원 | 0원* |
* 회차별 인수 0원은 확인된 채권만 반영한 계산상 추정치입니다. 선순위 임차보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 위 가격은 유찰 시 가정이며 실제 매각가격을 예측한 값은 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 382,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,152,410원 |
| 1. 근저당 · 삼화페인트공업주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사케이씨씨 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 296,162,590원 |
| 합계 | — | 382,315,000원 |
집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 등을 반영한 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 당해세·임차인 최우선변제 및 선순위 임차보증금은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
단순 추정에서는 근저당권자들에게 80,000,000원이 배당되고 소유자에게 296,162,590원이 남습니다. 그러나 선순위 임차보증금이 실제 배당에 참여하면 배당순위 및 잔여액이 달라질 수 있습니다. 또한 회차별 계산에는 신청채권자 배당이 0원으로 기재되어 있어 위 배당표와 일치하지 않으므로 신청채권자의 최종 배당액도 원본 대조가 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광산구 우산동 소재 송정소공원 북측 인근입니다. 주변은 단독주택, 근린상가, 소규모 공업용 건부지가 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 조립식판넬조 판넬지붕의 단층 건물입니다. 외벽은 판넬, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감되어 있으며 기본적인 위생 및 급배수설비가 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 사무소로 이용 중인 건물입니다. 주거용 아파트와는 이용 목적 및 수요층이 다르므로 해당 용도의 실거래 및 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역에 해당하며 도로에 접합니다. 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 가축사육제한구역 및 군용비행장 소음 관련 제3종 구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 토지 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표기가 있어 구체적인 허가 대상과 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황과 범위는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 사무소·토지 및 제시외 건물이 결합된 물건으로 일반 주거용 집합건물과 매수 수요가 다를 수 있습니다. 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않아 환금성을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입관계 검증. 서원건설 주식회사와 (주)건일산업개발의 실제 점유 여부, 사업자등록, 임대차계약 및 대항요건을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 선순위 관련자의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하고 매수인에게 인수될 수 있는 금액을 산정해야 합니다.
- 후순위 점유관계 확인. 천나래와 최승철의 점유 형태 및 명도 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 담보권·배당 확인. 삼화페인트공업주식회사 근저당권의 채권자 상호 변경 및 케이씨씨 근저당권의 채무자 변경 내역을 대조하고, 신청채권자 예상배당의 불일치를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지 및 제시외 건물의 위치, 실제 구조, 이용현황과 매각 포함 범위를 명확히 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 제1종일반주거지역, 비행안전구역, 소음구역, 상대보호구역 및 토지거래허가 관련 제한이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 주변의 비교 가능한 사무소 및 토지 거래와 임대수요를 조사해 감정가 382,315,000원의 적정성을 확인해야 합니다.
- 점유·인도 비용. 현재 점유자의 법적 지위에 따라 인도명령 및 명도 절차가 달라질 수 있으므로 예상 비용과 기간을 검토해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 선순위 보증금과 실제 인수액을 확인한 후 낙찰가, 인수보증금 및 부대비용을 합산해 투자 가능 여부를 결정해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지 관련 공부를 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸 ≠ 인수위험 없음”
이 사건은 등기상 권리 소멸만 보면 복잡하지 않습니다. 2014년 삼화페인트공업주식회사 근저당권이 말소기준이고, 후순위 케이씨씨 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 담보채권에 대한 배당 추정에서도 미배당이 발생하지 않습니다.
하지만 서원건설 주식회사와 (주)건일산업개발의 선순위 전입관계는 해결되지 않았습니다. 두 법인의 보증금과 실제 임대차 성립 여부가 확인되지 않아 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
가격 측면에서도 최저매각가 382,315,000원이 현재 시세 대비 유리한지 확인할 비교 거래가 없습니다. 사무소와 토지를 함께 취득하는 구조이고 제시외 건물도 매각에 포함되므로 물건 자체의 이용 가능성과 규제 검토가 필요합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 선순위 전입자의 실제 임차관계와 보증금 인수 가능성을 먼저 해소하고, 매각 범위 및 주변 시세를 확인한 이후 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다. 등기상 소멸권리는 명확하지만 실제 인수위험과 적정가격은 아직 확정되지 않은 물건입니다.
