광주지방법원 2026타경31647. 광주 북구 용봉동에 위치한 '용봉동 도나우270' 제102동 17층 1703호 아파트입니다. 감정가는 277,000,000원, 최저매각가 역시 277,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 주택도시보증공사가 160,250,000원을 청구한 강제경매 사건입니다.
등기상 소유자는 주식회사심산건설이며, 2016년 우리은행 근저당권이 설정되어 있습니다. 이후 김명준의 임차권등기가 이루어졌고, 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 임차보증금은 160,800,000원으로 작지 않지만, 중요한 것은 보증금 액수만이 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖추었는지입니다.
이 사건 임차인의 주민등록일은 2019.02.25로, 2016.06.03에 설정된 근저당보다 늦습니다. 이 관계를 기준으로 매수인의 보증금 인수는 0원으로 분석됩니다. 다만 민간임대주택 관련 등기와 근저당 변경 내용은 별도 점검 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31647 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 제102동 제17층 제1703호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 북구 비엔날레로155번길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 주거용 아파트 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 17층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 160,250,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.06.03 우리은행 근저당권 |
| 임차인 | 김명준 · 임차보증금 160,800,000원 · 임차권등기 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 (등기 및 전입순위 기준) |
① 권리 흐름 — 임차보증금보다 중요한 것은 순위
이 사건의 말소기준권리는 2016.06.03 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 발생한 임차권등기와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 후순위 권리로 분석됩니다.
그러나 같은 날 설정된 근저당에 채권최고액 변경 및 공동담보 해제 내용이 함께 등기되어 있습니다. 따라서 근저당의 존속 범위와 현재 유효한 피담보채무는 배당표를 판단하기 전에 반드시 확인해야 합니다.
배당 추정은 최초 채권최고액을 기준으로 계산되어 있어, 변경등기가 실질적으로 반영된 배당액과 다를 수 있습니다. 우리은행이 매각대금 대부분을 배당받는다는 추정은 확정된 결과가 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김명준 건물 전부 · 주거 |
160,800,000원 |
점유개시 2018.12.27 전입 2019.02.25 확정일자 2019.01.16 임차권등기 2024.09.10 |
대항력 없음 우선변제 후순위·확인 보증기관 승계 아님 |
| 실제 임차인 | 김명준 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2018.12.27 / 2020.06.13 / 2021.09.01 / 2022.08.04 |
| 점유개시일 | 2018.12.27 |
| 주민등록일 | 2019.02.25 |
| 최초 확정일자 | 2019.01.16 (145,950,000원) |
| 증액분 확정일자 | 2024.09.02 (14,850,000원) |
| 임차권등기 | 2024.09.10 · 을구 2번 · 광주지방법원 2024카임233 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.09.10 |
| 대항력 판정 | 없음 · 전입일이 2016.06.03 말소기준권리 이후 |
| 우선변제 | 확정일자 및 임차권등기 확인 · 선순위 근저당보다 후순위 · 실제 배당순위와 배당액 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 0원 예상 |
김명준은 2018.12.27부터 점유한 것으로 등기되어 있으나, 주민등록일은 2019.02.25입니다. 주택임대차보호법상 매수인에게 대항할 수 있는 권리의 선후관계를 판단할 때, 점유 사실만으로 선순위 대항력을 인정할 수는 없습니다.
이미 2016.06.03 우리은행 근저당권이 존재했으므로, 김명준의 임차권은 해당 말소기준권리보다 후순위입니다. 2024.09.10에 임차권등기가 이루어졌다는 사실도 기존 근저당보다 앞선 순위를 새로 만들어 주지는 않습니다.
김명준은 실제 임차인으로 확인되며 보증기관의 승계신고자로 분류되지 않습니다. 신청채권자의 청구액과 임차보증금을 임의로 동일 채권이라고 단정하거나 단순 합산해서도 안 됩니다. 주택도시보증공사의 대위변제 여부와 채권관계는 별도 확인해야 합니다.
② 가격 검토 — 신건 최저가 277,000,000원의 의미
이 아파트의 감정가는 277,000,000원이고 최저매각가도 동일합니다. 즉, 감정평가액에서 아직 할인되지 않은 신건입니다. 매수인 인수금액이 0원으로 예상되므로 가격을 비교할 때 기준이 되는 금액은 최저매각가와 같은 277,000,000원입니다.
다만 감정가가 현재 거래 가능한 시장가격과 동일하다는 의미는 아닙니다. 최근 실거래와 직접 대조되지 않은 상태에서 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 277,000,000원 | 0원 | 277,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 221,600,000원 | 0원 | 221,600,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 177,280,000원 | 0원 | 177,280,000원 |
유찰 회차는 가격 시나리오이며 실제 유찰이나 향후 매각기일이 확정되었다는 뜻이 아닙니다. 실질취득 기준에는 취득 관련 세금 및 부대비용이 포함되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
현재 매각가가 277,000,000원으로 확정된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 4,678,000원을 우선 공제한 뒤, 나머지 272,322,000원을 우리은행 근저당권에 배당하는 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,678,000원 |
| 1. 근저당권 · 우리은행 | 14,719,680,000원 | 272,322,000원 |
| 2. 강제경매신청 · 주택도시보증공사 | 160,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최초 근저당 채권최고액 14,719,680,000원을 적용한 조건부 계산입니다. 2016.06.03 근저당 변경등기의 64,080,000원 및 공동담보 해제 효과는 확정 반영되지 않았습니다. 임차인에 대한 배당액, 당해세, 최우선변제, 실제 채권잔액 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
변경등기에 따른 담보 범위가 달라진다면 우리은행과 후순위 채권자 사이의 배당액도 크게 달라질 수 있습니다. 배당표는 참고용이며 실제 배당 결과로 확정할 수 없습니다.
| 가격 시나리오 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 272,322,000원 | 14,607,608,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 217,697,600원 | 14,662,232,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 173,998,080원 | 14,705,931,920원 | 0원 |
위 미배당액은 전체 채권액을 최초 근저당 채권최고액 기준으로 합산한 계산값입니다. 특히 공동담보 관계 및 변경등기 때문에 실제 회수불능액과 일치한다고 볼 수 없습니다. 또한 채권자에게 배당되지 않은 금액이 곧 매수인에게 승계되는 채무를 의미하지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동 소재 '용봉제' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 단독주택, 점포 등이 혼재한 주택 및 상가지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 해당 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장과 간선도로가 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 17층 건물 중 17층에 위치하며, 아파트로 이용 중입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 인테리어 마감, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다. 단지 내부에는 아스팔트 포장도로가 조성되어 있습니다.
- 건축상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 아파트라는 주거용도와 일반적인 주거·상업 혼재 입지가 확인되지만, 개별 호수의 적정 매도가격과 실제 매수 수요는 최근 거래사례를 통해 별도로 검증해야 합니다.
민간임대주택등기에는 임대의무기간 중 계속 임대해야 하는 의무와 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 포함됩니다. 금지사항등기에는 임차인 동의 없는 제한물권 설정이나 압류 등 소유권 제한행위를 금지하는 내용이 기재되어 있습니다.
이들 등기는 근저당권이나 후순위 임차권과 성격이 다릅니다. 경매 매각 후 말소 및 임대사업자 의무의 존속 여부를 일률적으로 단정해서는 안 되며, 입찰 전에 등기 정리와 관련 의무를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2016.06.03 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 확인하고, 등기부 원본에서 을구 1번과 1-1번의 관계를 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 14,719,680,000원과 변경 채권최고액 64,080,000원, 공동담보 해제의 효력을 확인해야 합니다. 실제 배당 순위와 배당액에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 임차인 대항력. 김명준의 점유개시일 2018.12.27, 전입일 2019.02.25, 확정일자 2019.01.16 및 2024.09.02를 말소기준일 2016.06.03과 대조해야 합니다.
- 임차권등기 및 명도. 2024.09.10 임차권등기가 존재합니다. 매각으로 인한 소멸과 말소 처리, 실제 점유자, 점유 이전 여부 및 인도에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 청구. 신청채권자 청구액 160,250,000원과 임차인 보증금 160,800,000원의 관계를 확인하고, 대위변제 및 채권승계 여부를 서류로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2020.07.21 등록된 민간임대주택의 의무기간, 매각 후 등록 및 관련 의무의 처리, 금지사항등기의 말소 가능성을 확인해야 합니다.
- 시장가격 검증. 277,000,000원은 감정가와 같은 신건 최저가입니다. 최근 실거래가격과 현재 호가, 층·향·상태를 검토하기 전에는 할인 매물로 판단하지 않아야 합니다.
- 관리비·세금. 관리비 체납, 공용부분 미납금, 당해세, 별도 집행비용 및 취득 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 실제 배당 관련 채권신고 내역을 확인하고 변동사항을 입찰 전 재검토해야 합니다.
맺으며 — “보증금 인수는 0원, 배당과 가격은 아직 확정할 수 없다”
광주 용봉동 도나우270 1703호의 권리분석에서 가장 먼저 확인할 사항은 임차인의 순위입니다. 김명준의 보증금은 160,800,000원이지만, 주민등록일이 2016년 우리은행 근저당권보다 늦어 매수인이 해당 보증금을 인수할 것으로 예상되지 않습니다.
따라서 현재 최저매각가를 기준으로 한 실질취득액은 부대비용을 제외하면 277,000,000원입니다. 그러나 이 가격이 실제 시장가치보다 낮다는 판단은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실은 저렴하다는 근거가 아닙니다.
또 하나 중요한 문제는 우리은행 근저당 변경등기입니다. 최초 채권최고액과 변경등기의 금액이 크게 다르고 공동담보 해제 사실도 있어, 최초 금액에 기초한 배당 계산을 실제 배당 결과처럼 취급해서는 안 됩니다. 민간임대주택 관련 등기의 처리 역시 확인이 필요합니다.
종합하면, 보증금 인수 위험은 낮지만 배당구조와 임대주택 관련 등기, 시장가격을 확인하기 전까지는 입찰 판단을 보류할 필요가 있는 물건입니다. 이 사건에서 중요한 것은 단순히 최저가가 얼마인가가 아니라, 실제 취득가격에 비해 시장가치가 충분한지와 권리관계가 최종적으로 어떻게 정리되는지를 확인하는 것입니다.
