광주지방법원 2026타경31868. 광주 동구 계림동 중흥로 241에 있는 다세대주택 2층 203호입니다. 감정가는 80,000,000원, 최저매각가도 80,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김빈나 씨로, 2016.07.05. 소유권이전 등기에 거래가액 53,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 2025.08.11. 주식회사골드론파이낸스대부 앞으로 채권최고액 52,500,000원의 근저당권이 설정됐고, 2026.06.16. 해당 채권자의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

등기 흐름만 보면 오래된 가압류와 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 경매의 중심은 골드론파이낸스대부 근저당권입니다. 다만 그 근저당권부채권에는 주식회사노모스파트너스대부의 질권이 설정되어 있어 배당금 수령 관계와 말소 처리를 확인해야 합니다.

무엇보다 이번 물건은 일반적인 다세대 경매와 다른 주의점이 있습니다. 매각물건명세서에는 출입문 표시가 없는 상태에서 건축물현황도 등을 기준으로 위치를 특정했다고 적혀 있습니다. 따라서 단순히 건물 주소와 층수만 보고 현장에 방문해서는 정확한 매각 대상 호실을 확신하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 질권은 확인

현재 경매의 말소기준은 을구 9번, 2025.08.11. 설정된 골드론파이낸스대부 근저당권입니다. 채권최고액은 52,500,000원이며 채무자는 소유자 김빈나 씨입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있고, 이후 등기된 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

앞서 2025.04.01. 설정된 더라이즈대부주식회사 근저당권 30,000,000원은 2025.08.12. 말소됐습니다. 그 근저당권에 붙었던 주식회사푸른솔루션대부의 질권 역시 2025.08.11. 말소 처리됐습니다. 따라서 이 두 권리를 현재 살아 있는 선순위 근저당권으로 계산해서는 안 됩니다.

임차인 조사상 신고된 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 이 때문에 임차인이 없다고 확정하거나 실제 점유자가 소유자라고 단정할 수는 없습니다. 현장 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 배당요구 여부를 별도로 대조해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 80,000,000원은 적정한가

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 80,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가 대비 가격 할인은 없습니다. 동일 지역·유사 다세대주택의 최근 실거래와 직접 비교하지 않은 상태에서 이 가격을 시세보다 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다.

회차가 내려가면 매각가격도 하락합니다. 그러나 채권자가 전액 배당받지 못한다는 사실과 매수인이 그 금액을 인수한다는 것은 다른 문제입니다. 2회 유찰 시 예상 미배당액은 2,621,600원이지만, 주어진 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

그렇다고 51,200,000원이 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 다세대주택은 같은 건물이라도 호실·층·상태·점유관계에 따라 가치 차이가 발생하며, 본건처럼 출입문 호수 표시가 없는 경우에는 정확한 대상 특정이 가격 판단보다 선행되어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

현재 신건 가격 80,000,000원을 전제로 하면 집행비용 추정액 1,840,000원을 제외한 뒤, 근저당권 채권최고액 기준으로 52,500,000원이 배당되고 소유자에게 25,660,000원이 남는 계산입니다.

신청채권자의 경매 청구금액은 38,509,589원이지만, 이 예상배당표는 근저당권 채권최고액 52,500,000원을 기준으로 산정했습니다. 채권최고액은 실제 확정채권액과 같지 않을 수 있으므로 배당액·잔여액은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 동구 계림동 소재 광주고등학교 서측 인근에 위치하며, 주택과 점포가 혼재한 상가주택지대입니다.
• 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고 주위에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 접도. 남서측으로 폭 약 20m 아스팔트 포장도로, 남동측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트·시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 2층 203호이며 주택으로 사용 중입니다. 내부는 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 샷시창호입니다.
• 토지. 부정형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당합니다. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시도 있으므로 관련 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부 일치. 감정평가서상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 그러나 출입문 호수 표시가 없다는 매각물건명세서 특이사항은 별도 검토 대상입니다.
• 환금성. 다세대주택은 같은 지역 내에서도 개별 건물과 호실의 상태에 따라 거래가격 차이가 나타날 수 있습니다. 본건은 정확한 호실 특정과 임대관계 확인이 선행되어야 하므로 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 출입문·호수 특정. 매각물건명세서가 명시한 핵심 문제입니다. 건축물현황도와 집합건축물대장, 등기상 표시를 현장과 대조하여 실제 경매대상 203호를 확인하세요.
• 점유관계 확인. 신고 임차인은 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 주민등록 전입세대 열람과 점유자 확인을 통해 대항력 있는 임차인 존재 여부를 조사해야 합니다.
• 근저당 질권 확인. 을구 9번 골드론파이낸스대부 근저당권과 9-1번 노모스파트너스대부 질권의 배당금 수령 관계 및 매각 후 등기 정리를 확인하세요.
• 실거래 비교. 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 최근 유사 다세대주택 실거래, 건물 노후도, 내부 상태를 비교하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 현재 80,000,000원, 1회 유찰 시 64,000,000원, 2회 유찰 시 51,200,000원으로 계산되어 있습니다. 할인율만 보지 말고 각 가격에서의 실제 취득가치와 위험을 따져야 합니다.
• 신청채권액과 실제 배당. 청구액 38,509,589원과 근저당 채권최고액 52,500,000원은 다릅니다. 채권계산서와 배당순위, 확정채권액을 확인하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 승계 가능 부분과 공과금, 기타 인도 관련 비용을 별도로 확인하세요.
• 현장 상태. 실제 호실의 내부 상태, 설비, 누수 등 수리 필요 여부를 점검해야 합니다. 출입문 표시 부재로 인한 호실 착오 가능성도 살펴야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물현황도를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 현장 위험 0”

광주지방법원 2026타경31868은 등기상 말소기준이 명확하고, 과거의 여러 압류·가압류·근저당권이 이미 정리되어 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 부분만 보면 권리 구조는 복잡하지 않습니다.

그러나 이 물건의 결정적인 검토 대상은 등기상 채권액이 아닙니다. 출입문에 호수 표시가 없어 건축물현황도로 경매대상을 특정했다는 점, 그리고 임대관계가 미상이라는 점이 실제 입찰 위험을 좌우합니다. 근저당권부채권에 설정된 질권의 처리도 확인해야 합니다.

가격 역시 보수적으로 접근해야 합니다. 감정가 80,000,000원은 현재 최저매각가와 같지만, 최근 실거래 기준으로 저렴한지 확인되지 않았습니다. 유찰로 금액이 낮아지더라도 현장 특정 문제가 해결되지 않으면 위험이 그대로 남습니다.

결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 현장 확인이 완료되기 전까지 입찰 판단은 보류입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 할인율이 아니라 정확히 어떤 203호를 취득하는지, 누가 점유하고 있는지, 그 호실의 실제 가치가 얼마인지를 먼저 확정하는 데 있습니다.