광주지방법원 2026타경31915. 전남광주통합특별시 북구 운암동 수하임아파트 101동 14층 1405호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 209,000,000원인 신건으로, 현재 소유자는 유한회사와이지개발입니다. 등기부에는 2017년 설정된 우리은행 근저당과 2025년 등기된 위수경 씨의 주택임차권이 확인됩니다.

이 물건의 핵심은 단순히 최저가가 얼마인지가 아닙니다. 말소기준권리와 임차권의 선후관계, 근저당 변경내역, 임차인의 실제 우선변제 순위를 함께 확인해야 합니다. 특히 등기부에는 최초 근저당 채권최고액 5,886,000,000원과 별도로 66,360,000원의 근저당 변경 및 공동담보 해제 내용이 있어, 최초 설정액만으로 최종 배당관계를 확정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권의 관계

말소기준권리는 2017.05.04 접수된 우리은행 근저당권입니다. 임차권등기와 강제경매개시결정은 이보다 늦게 접수되어, 현재 권리분석에서는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 실제 매수인 부담을 확정하려면 임차인의 대항력 성립·유지 여부와 근저당 변경등기의 정확한 효력을 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 169,400,000원

확인되는 실제 임차인은 위수경 씨 1명입니다. 건물 전유부분 전부를 대상으로 한 임차권등기가 존재하며, 보증금은 169,400,000원입니다.

임차권등기에는 점유개시일과 주민등록일이 기재되어 있지만, 대항력 판정은 아직 확정되지 않았습니다. 특히 주민등록·실제 점유·임차권등기와 관련된 요건을 종합적으로 대조해야 합니다. 임차권등기상 주민등록일은 2017년 근저당권 설정일보다 뒤에 있으므로 선후관계 검토에 중요한 자료입니다.

③ 신건 가격과 예상배당

이 물건은 감정가 209,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 그러나 같은 단지 또는 유사 면적의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지를 판단할 수 없습니다. 낙찰가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 경쟁력이 확보되는 것은 아닙니다.

예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)

최초 근저당 채권최고액을 적용한 자동 추정 배당입니다. 집행비용 3,726,000원은 추정치이며, 근저당 변경등기의 효력, 실제 채권잔액, 임차인의 배당권, 당해세 및 최우선변제 등을 반영한 확정 배당액이 아닙니다.

유찰 시나리오 비교

계산상 매각가격이 내려갈수록 채권자에게 배당되는 금액은 감소하고 미배당 채권액은 증가합니다. 반면 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 추정되어 있습니다. 하지만 이는 후순위 권리 소멸을 전제로 한 계산 결과입니다. 임차인 대항력이나 선순위 담보권의 실제 효력에 대한 판단이 달라지면 실질취득비용도 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 운암동 소재 광주폴리텍대학교 광주캠퍼스 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 위치합니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 호남고속도로 서광주IC가 위치합니다. 북서측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 19층 건물 중 14층으로, 2017.04.26 사용승인되었습니다. 외벽은 하단부 석재붙임 및 중상부 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 바닥은 마루, 창호는 PVC새시입니다.
• 설비. 승강기, 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지·경보 및 스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 사다리형 평지의 아파트부지이며, 제3종일반주거지역과 상대보호구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인됩니다.
• 임대주택 관련 사항. 등기부에 민간임대주택등기와 임차인 동의 없는 제한물권 설정 등을 제한하는 금지사항등기가 있습니다. 해당 사항의 효력 및 매각 이후 처리 여부는 별도 검토가 필요합니다.
• 환금성. 아파트로 이용 중이지만, 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 적정 매입가격과 매도 가능 가격을 수치로 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경 확인. 2017.05.04 설정된 우리은행 근저당의 최초 채권최고액과 같은 날의 변경등기 및 공동담보 해제 내용을 대조하세요. 실제 배당대상 채권액을 확인하는 것이 우선입니다.
• 임차인 대항력 확인. 위수경 씨의 주민등록, 점유개시, 실제 점유와 임차권등기 관계를 확인하고 대항력의 성립 및 유지 여부를 판단해야 합니다.
• 확정일자·우선변제 확인. 임차권등기상 확정일자는 2024.02.27입니다. 임차보증금의 배당순위와 실제 배당 가능액을 확인하세요.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 신청채권자의 청구액 169,400,000원과 임차보증금 169,400,000원의 관계를 확인하세요. 채권승계·대위변제 여부를 확정하기 전에는 중복 채권인지 별개 채권인지 단정하지 않아야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 등기부의 금지사항등기와 민간임대주택 등록 내역이 매각 및 소유권 취득에 미치는 영향을 검토하세요.
• 실거래 가격 검증. 동일 단지와 유사 면적의 최근 거래 및 해당 호실 상태를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요. 유찰에 따른 가격 인하가 곧 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유 및 임대관계는 추가 확인이 필요합니다. 인도 가능성과 명도 관련 비용을 검토하세요.
• 관리비·공적 부담 확인. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 부분, 당해세 및 기타 공적 부담을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류와 배당자료를 직접 확인한 뒤 최종 판단하세요.

맺으며 — “인수 추정 0원”만 보고 판단할 물건은 아니다

이 사건은 최저매각가 209,000,000원의 신건이지만, 가격보다 먼저 살펴야 할 사항이 있습니다. 2017년 우리은행 근저당이 말소기준권리로 표시되어 있고, 이후 위수경 씨의 169,400,000원 임차보증금에 대한 임차권등기가 설정되어 있습니다.

현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 임차인의 대항력·우선변제권과 우리은행 근저당 변경내역은 최종 확인이 필요합니다. 최초 근저당 채권최고액을 기준으로 산정된 대규모 미배당액도 변경등기 검토 없이 확정적인 위험 수치로 받아들여서는 안 됩니다.

실거래 비교가 확보되지 않은 만큼 신건 가격의 유불리도 판단을 유보해야 합니다. 이 물건은 권리관계 재확인과 실거래 시세 검증이 선행되어야 하는 사례입니다. 결론은 신건 입찰 보류, 근저당 변경·임차인 권리·적정 시세 확인 후 재평가입니다.