광주지방법원 2026타경31954. 광주 동구 산수동 540-4의 단독주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정가는 673,724,100원이며 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 정갑성, 신청채권자는 김영미입니다. 김영미는 2022년 6월 29일 채권최고액 26,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 박형오의 근저당권과 조정숙의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기만 보고 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 기재된 김형욱의 전입일은 2020년 12월 15일로, 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금도 확인되지 않았습니다. 실제 대항력과 배당관계에 따라 매수인이 부담할 금액이 생길 수 있어, 입찰금액을 결정하기 전에 점유·임대차관계를 확인하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 동구 산수동 540-4 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 동구 필문대로 158-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각(제시외 건물 포함) |
| 주요 건물 | 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 지상 2층 주택 |
| 부속 건물 | 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 변소 및 창고, 제시외 가추·창고 |
| 소유자 | 정갑성 (단독소유) |
| 감정가 | 673,724,100원 |
| 최저매각가 | 673,724,100원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김영미 / 6,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.29 을구 2번 근저당권 · 김영미 · 채권최고액 26,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 특별사항 | 일괄매각(제시외 건물 포함) · 토지의 어린이공원 및 도로 저촉 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 확인이 필요한 점유
등기상 가장 오래된 소유권은 정갑성의 소유권보존등기입니다. 1998년에 설정되었던 문승오의 소유권이전청구권가등기는 1999년에 말소됐습니다. 2009년 농업협동조합중앙회가 설정한 채권최고액 120,000,000원의 근저당권 역시 2025.10.24 말소등기가 완료됐습니다.
따라서 현재 권리관계에서 기준이 되는 것은 2022.06.29 김영미의 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 박형오 근저당권, 조정숙 가압류와 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 진행됐던 경매개시결정들과 광주미래신용협동조합 가압류도 이미 취하 또는 해제에 따른 말소가 완료됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형욱 | 2020.12.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
임차인 기재 1명 · 현황조사 및 매각물건명세서 기준. 김형욱의 실제 사용 부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
현재 확인된 전입 사실만으로 임차인의 보증금 규모나 우선변제권을 계산할 수 없습니다. 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제권의 성립이나 순위도 단정할 수 없습니다. 또한 배당요구 여부가 확인되지 않아 매각대금에서 실제 얼마를 배당받을지도 미정입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 673,724,100원의 의미
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 673,724,100원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가의 100%에서 경매가 시작됩니다. 다만 이 물건의 가격을 평가할 때는 일반적인 아파트처럼 거래가격만 단순 비교할 수 없습니다.
단독주택과 토지가 함께 매각되고, 제시외 건물도 포함됩니다. 특히 토지에 도시계획시설 저촉이 존재하여 일반적인 주거용 토지와 동일한 활용 가치를 가정하기 어렵습니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 최저가가 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거가 부족합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여(가정) |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 673,724,100원 | 0원 | 418,923,860원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 538,979,280원 | 0원 | 285,526,488원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 431,183,424원 | 0원 | 178,808,591원 |
회차별 금액은 제공된 유찰 시나리오입니다. 채권 미배당 0원과 소유자 잔여액은 임차보증금·당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 가정이며 실제 배당과 매수인 인수액을 확정하지 않습니다.
표면적으로는 유찰 시 최저매각가가 낮아집니다. 그러나 김형욱에게 대항력 있는 임차보증금이 존재한다면 그 미배당액을 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 회차별 최저매각가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 673,724,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,137,241원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 김영미 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 박형오 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 조정숙 | 89,662,999원 | 89,662,999원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 418,923,860원 |
채권최고액과 청구금액을 기준으로 작성된 조건부 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 우선변제·최우선변제 및 선순위 임차인의 보증금은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
가정상 배당 대상 채권총액은 245,662,999원이며, 각 채권에 전액 배당한 후 소유자에게 418,923,860원이 남는 것으로 계산됩니다. 다만 선순위 임차관계가 확인되면 배당순위와 금액이 달라질 수 있으므로 소유자 잔여액을 확정 수치로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 입지·건물·토지규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 산수동 소재 충장중학교 동측 인근입니다. 주변에는 주택과 상가가 혼재하는 주상혼용지대가 형성되어 있으며 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 주택 구조. 주된 건물은 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 지상 2층이며, 외벽은 미장석 및 타일 등으로 마감됐습니다. 샷시창호가 시공돼 있습니다.
- 부속 건물. 별도 단층 건물은 변소와 창고로 이용 중이며, 제시외 건물은 가추와 창고로 이용 중입니다. 제시외 건물을 포함하는 일괄매각입니다.
- 설비. 주택에는 기본적인 위생·급배수설비 및 난방설비가 구비돼 있고, 변소 및 창고 부분에는 기본적인 위생·급배수설비가 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 관련 규제가 있습니다. 정비구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 도시계획시설. 광로3류(폭 40m~50m) 및 어린이공원에 토지가 저촉됩니다. 도시계획시설에 편입되는 부분과 향후 이용 제한, 사업 시행 가능성 등을 반드시 확인해야 합니다.
- 건물 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 제시외 건물의 실제 현황과 적법성은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김형욱의 임대차관계 확인. 전입일 2020.12.15가 말소기준권리보다 빠릅니다. 실제 점유·주택 인도·임대차계약, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 가능성 계산. 대항력이 인정되는 임차인이 존재하고 보증금 일부가 미배당된다면 매수인 인수액이 발생할 수 있습니다. 금액 확인 전에는 총취득비용을 확정해서는 안 됩니다.
- 토지 규제 원본 확인. 어린이공원과 도로 저촉 범위를 토지이용계획확인서 및 관련 도시계획자료로 대조해야 합니다.
- 정비구역·허가구역 확인. 정비구역 포함 여부에 따른 향후 권리관계와 토지거래계약 허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 가추와 창고가 일괄매각에 포함되므로 현황과 위치, 사용 가능성, 건축 관련 제한을 검토해야 합니다.
- 건물 노후·수선비 확인. 지상 2층 주택과 단층 부속 건물의 구조 및 설비 상태를 확인하고 필요한 수선비를 고려해야 합니다.
- 실거래 비교. 인근의 유사한 단독주택·토지 거래 사례를 확보하고 도시계획시설 저촉 여부와 건물 상태를 구분해 감정가의 적정성을 판단해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 신청채권자의 청구액 6,000,000원과 근저당권 채권최고액 26,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 피담보채무·채권계산서 및 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 명도와 점유 확인. 주택 및 부속 건물의 실제 사용자와 점유 범위를 확인하고, 매수 후 인도 가능성과 비용을 검토해야 합니다.
- 입찰 전 최종 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건 진행상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표 인수 0원”만으로 안전을 판단하지 말 것
광주 산수동 540-4는 단독주택과 토지가 함께 매각되는 감정가 673,724,100원의 신건입니다. 등기상으로는 김영미 근저당권이 말소기준이며 이후 권리들이 매각으로 소멸합니다. 이 부분만 보면 비교적 단순한 경매입니다.
하지만 가장 중요한 변수는 등기부 밖에 있습니다. 김형욱의 전입일이 말소기준권리보다 빠르고, 임차보증금은 확인되지 않았습니다. 실제 대항력이 인정된다면 배당되지 않은 보증금을 매수인이 부담할 수 있습니다. 현재의 배당표에서 인수액이 0원으로 계산됐다는 사실은 이러한 위험을 해소하지 못합니다.
토지 역시 어린이공원·광로3류 도로에 저촉되고 정비구역 및 각종 규제와 관련돼 있어, 일반적인 단독주택 토지와 동일하게 평가하기 어렵습니다. 최근 비교 실거래도 확인되지 않아 감정가의 가격 경쟁력을 긍정적으로 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 토지 규제 확인 전 가격 판단 보류입니다. 선순위 점유자의 임대차관계와 도시계획시설 저촉 범위를 먼저 확인한 뒤, 미배당 보증금을 포함한 실질취득비용을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다. 최저가가 내려가더라도 실질취득비용이 반드시 낮아지는 것은 아니라는 점이 이 물건의 핵심입니다.
