수원지방법원 2025타경41705. 평택시 군문동 군문주공2 213동 1층 102호, 동일 거래 비교면적 59.96㎡의 아파트입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 숫자는 최저가 50,421,000원이 아니라 임차보증금 200,000,000원입니다. 김은주 씨는 2022.04.25 전입·점유를 시작했고 2022.03.08 확정일자를 갖췄으며, 2024.05.03 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2025.04.04 강제경매개시결정이므로 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다.
현재 회차 매각대금 50,421,000원을 가정하면 집행비용 1,307,578원을 제외한 49,113,422원이 김은주 씨에게 배당되고, 부족한 150,886,578원은 매수인이 인수합니다. 따라서 4회 유찰로 최저가가 감정가의 24%까지 내려왔다는 사실은 투자자의 총 취득부담이 같은 폭으로 내려왔다는 뜻이 아닙니다. 이 물건은 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41705 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 군문동 360 213동 1층 102호 · 도로명 경기도 평택시 원평로25번길 61 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 동일 거래 비교면적 59.96㎡ · 15층 건물 중 1층 102호 |
| 소유자 | 서동호 · 2021.12.17 매매, 거래가액 220,000,000원 · 소유권이전 접수 2022.04.25 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 50,421,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,087,655원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 낙찰가보다 중요하다
등기부에 남아 있는 핵심 부담은 을구 15번 김은주 주택임차권입니다. 2022.04.25 전입·점유가 2025.04.04 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받습니다. 그러나 현재 매각대금으로는 보증금 200,000,000원을 전액 배당받을 수 없어, 배당 후 잔액을 매수인이 승계합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은주 | 102호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.25 | 2022.03.08 | 200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 150,886,578원 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액이 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 50,421,000원 | 150,886,578원 | 실질취득은 보증금 200,000,000원 안팎 |
| 5회 유찰 시 | 35,294,700원 | 165,740,605원 | 낙찰가 감소분 상당 부분이 인수 증가로 상쇄 |
| 6회 유찰 시 | 24,706,290원 | 176,138,423원 | 최저가 추가 하락만으로 실질취득이 크게 낮아지지 않음 |
현재 회차 50,421,000원에서 5회 유찰 시 35,294,700원, 6회 유찰 시 24,706,290원으로 최저가는 계속 낮아집니다. 그러나 같은 순서로 매수인 인수액은 150,886,578원, 165,740,605원, 176,138,423원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조라 총 취득부담은 보증금 200,000,000원 안팎에서 유지됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균보다 높다
군문주공2 동일면적 59.96㎡의 최근 거래 12건 평균은 198,333,333원이고, 최신 거래는 2026.07 205,000,000원입니다. 거래 범위는 160,000,000원부터 220,000,000원까지입니다. 이 물건의 실질취득은 보증금 200,000,000원 안팎이므로 최근 12개월 평균보다 높은 가격대이고, 최신 거래 205,000,000원과는 큰 차이가 없습니다. 따라서 50,421,000원이라는 최저가만 근거로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.96㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 5 | 217,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 9 | 202,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 15 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 9 | 198,000,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 9 | 198,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.96㎡ | 12건 | 198,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 50,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,307,578원 |
| 1. 임차인 김은주 보증금 | 200,000,000원 | 49,113,422원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 207,087,655원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김은주 보증금 중 49,113,422원만 배당되고 150,886,578원이 매수인에게 인수됩니다. 주택도시보증공사 청구액 207,087,655원은 배당 0원으로 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 피.씨조 경사지붕 15층 건물 내 1층 102호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 군문초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 평택역이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지·거래. 군문주공2는 1,035세대이며 준공일은 1999.03.22입니다. 동일면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(군문택지지구)이며 공시지가는 1,175,000원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 경매 이력. 현재 물건은 4회 유찰됐고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 인수액부터 계산. 현재 회차 최저가 50,421,000원 외에 임차보증금 미배당 150,886,578원을 별도 인수하는 구조입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회 유찰 시 매각가 35,294,700원·인수 165,740,605원, 6회 유찰 시 매각가 24,706,290원·인수 176,138,423원입니다. 최저가 하락만큼 총 부담이 줄지 않습니다.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 198,333,333원, 최신 거래 205,000,000원을 실질취득 약 200,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 김은주 임차권의 전입일 2022.04.25, 확정일자 2022.03.08, 보증금 200,000,000원 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용과 실제 배당순위, 당해세 등으로 임차인 실제 배당액과 최종 인수액이 달라질 수 있으므로 배당요구·교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 상태 확인. 아파트의 공용부분 미납 관리비와 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,042만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 핵심은 간단합니다. 최저가 50,421,000원만 보면 감정가 210,000,000원의 24% 수준까지 내려온 대폭 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 김은주 씨의 대항력 있는 보증금 200,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 인수액은 150,886,578원이고, 추가 유찰 때에는 오히려 인수액이 더 커집니다.
따라서 이 사건은 “싸게 낙찰받아 시세차익을 얻는 구조”가 아니라, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득이 보증금 200,000,000원 안팎으로 수렴하는 구조입니다. 최근 12개월 동일면적 평균이 198,333,333원이고 최신 거래가 205,000,000원이므로, 실질취득은 최근 시세의 중심부에 놓여 있습니다. 권리관계를 정확히 이해하면 4회 유찰이라는 숫자가 곧 가격 메리트를 뜻하지 않는다는 점이 이 사건의 결론입니다.
