광주지방법원 2026타경32011. 나주시 빛가람동 스마트파크지식산업센터 에이동 1층 104호가 경매에 나왔습니다. 전유면적은 133.7275㎡, 감정 이용상태상 공부상 근린생활시설입니다. 사건상 용도는 '대지'로 표시되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가에서도 지식산업센터 내 1층 근린생활시설로 설명하고 있습니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트나 나대지로 간주해 평가해서는 안 됩니다.

소유자는 주식회사일구산업개발입니다. 2022년 5월 6일 거래가액 1,145,550,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행에 채권최고액 720,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 주식회사퍼비스의 근저당권 300,000,000원이 추가되었으며 여러 가압류·압류가 이어졌습니다. 2026년 6월 26일 박용술의 강제경매가 개시되고, 2026년 8월 4일 농협은행의 별도 임의경매개시결정도 등기됐습니다.

핵심은 두 가지입니다. 낙찰자가 등기부상 후순위 채무를 그대로 떠안는 구조는 아니라는 점, 그리고 그렇다고 10.5억이라는 가격이 적정하다는 보장도 없다는 점입니다. 특히 임대관계 미상, 조세채권의 실제 우선순위, 상업용 부동산의 환금성을 함께 평가해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 2022년 농협은행 근저당

말소기준권리는 2022년 5월 6일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며, 그 뒤의 주식회사퍼비스 근저당권 300,000,000원과 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거에는 하나자산신탁과 코리아신탁을 거치는 신탁등기 이력이 있었습니다. 그러나 이들 신탁등기는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 소유자는 주식회사일구산업개발이며, 신탁 이력만으로 별도의 신탁재산 인수위험이 존재한다고 단정할 근거는 없습니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수 0원 추정, 임대관계는 미상

확인된 임차인 신고는 0명입니다. 다만 감정평가서에는 이해관계인 부재로 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건을 소유자 직접 사용 물건이라고 확정하거나, 실제 임차인이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.

현재 예상배당에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 실제 점유자가 존재한다면 점유 개시 시점, 점유권원, 임대차보증금, 확정일자, 사업자등록 등 관련 사실을 확인해야 대항력과 우선변제 여부를 판단할 수 있습니다. 상업용 건물의 임차인 문제는 주거용 부동산의 전입세대 확인만으로 종결되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 과거 취득가와 현재 시장가격은 다르다

이 물건의 감정가는 1,050,000,000원이며, 신건이므로 최저매각가도 같습니다. 등기부상 확인되는 과거 거래가액은 다음과 같습니다.

2022년 매매가액 1,145,550,000원과 비교하면 현재 최저가는 낮습니다. 하지만 이것은 과거 이 물건의 매매가액과 현재 경매 최저가를 비교한 결과일 뿐, 현시점의 시세 차익이나 할인율을 의미하지 않습니다.

현재 유사한 근린생활시설의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세는 확인되지 않았습니다. 특히 지식산업센터 내 근린생활시설은 같은 건물에서도 위치·노출도·영업환경·점유상태에 따라 가치가 달라질 수 있어, 과거 소유권 이전 금액을 현재 거래가능가격으로 대체하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,050,000,000원 가정)

현재 매각가격으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 12,900,000원을 차감하고 채권자에게 1,037,100,000원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권최고액을 기준으로 두 근저당에 배당한 뒤, 나머지를 후순위 가압류에 배분하는 단순 추정입니다.

채권최고액과 청구금액을 이용한 단순 예상배당표입니다. 실제 채권잔액·이자·집행비용·조세채권의 법정기일·당해세·압류채권액·가압류채권 간 배당관계 등에 따라 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 특히 후순위 가압류에 대한 표시 배당액은 실제 배당표에서 확정된 우선순위를 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다

신건에서는 총 채권 미배당이 164,223,320원으로 예상되지만, 1회 유찰하면 372,123,320원, 2회 유찰하면 538,443,320원으로 늘어납니다. 매각대금이 줄면서 채권자에게 돌아가는 금액이 감소하기 때문입니다.

반면 현재 확인된 인수권리를 기준으로 매수인 인수 추정액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 이는 유찰할 때마다 매수인의 취득대금 부담이 줄어들 수 있는 구조라는 의미입니다. 다만 어느 회차가 가격상 유리한지는 반드시 실제 시장가치를 확인한 후 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주시 빛가람동 한국농어촌공사 본사 북동측 인근 스마트파크 지식산업센터에 위치합니다. 주변은 관공서, 지식산업센터 등 공장시설과 근린생활시설이 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로 조건. 단지 북측은 왕복 8~10차선, 서측은 왕복 6~7차선, 남측은 왕복 4~6차선 포장도로에 접합니다. 차량 진출입은 남측 인접 도로를 이용하는 것으로 설명되어 있습니다.
• 건물. 2021년 1월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물 중 1층 일부입니다. 일반적인 위생·급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 승강기 등이 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역 표시도 있어 실제 거래 및 취득 절차에 관한 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 공부 및 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 사건 용도 표기와 집합건물의 실제 매각 범위는 별도 대조가 필요합니다.
• 환금성. 일반 아파트가 아닌 지식산업센터 내 근린생활시설입니다. 인근 업무·상업 수요, 실제 임대 가능성, 점포의 가시성 및 매수 수요가 처분가격에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 비교 거래가 확인되지 않아 현재의 환금성을 우수하다고 평가할 근거는 부족합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 용도와 매각 범위. 사건 용도는 대지이지만 감정평가상 근린생활시설이며 등기부는 집합건물입니다. 매각목록·건축물대장·대지권 표시를 원본으로 대조해 실제 취득 대상을 확정해야 합니다.
• 현장 점유와 임대차. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 방문, 점유자 확인, 상가건물 관련 임대차 및 사업자등록 확인, 현황조사서와 매각물건명세서 대조를 통해 인수 가능성을 검토해야 합니다.
• 농협은행 채권잔액. 채권최고액 720,000,000원은 실제 미상환 채무액과 같지 않을 수 있습니다. 실제 배당요구액과 채권계산서에 따라 배당 결과가 달라집니다.
• 퍼비스 후순위 근저당. 채권최고액 300,000,000원의 후순위 담보권입니다. 말소 여부는 매각조건으로 확인하고, 실제 배당액은 채권잔액과 법정 우선순위를 검토해야 합니다.
• 조세·공과금. 국가 및 나주시 압류와 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 당해세 여부, 법정기일, 체납액, 교부청구 및 공과금 우선순위를 확인해야 합니다.
• 경매절차 중복. 강제경매 2026타경32011 외에 농협은행의 임의경매 2026타경32344도 등기되어 있습니다. 실제 병합·중복경매 처리와 진행 상태를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 2022년 매매가액이나 감정가만으로 현재 시세를 판단하지 말고, 같은 지역·비슷한 용도의 최근 거래와 실제 처분 가능 가격을 확인해야 합니다.
• 관리비와 명도. 지식산업센터 관리비 체납, 공용부분 관리비 부담 가능성, 시설 이용 규약, 점유자 퇴거와 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 토지이용 제한. 연구개발특구·산업복합구역·토지거래허가구역 표시 등으로 인해 이용이나 취득에 제한이 발생하는지 관계 서류를 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각조건을 최종 대조하고 변경사항을 확인해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 권리 소멸 예상, 가격과 점유는 보류

맺으며 — “말소된다 ≠ 안전하게 싸게 산다”

나주 스마트파크지식산업센터 104호는 근저당 2건과 다수 압류·가압류가 얽혀 있지만, 등기부상 기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸할 것으로 예상되는 사건입니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 채권자 미배당 추정액이 164,223,320원이라는 사실만으로 낙찰자가 그 채무를 인수하는 것은 아닙니다.

그러나 확인되지 않은 임대관계, 조세·공과금 배당관계, 사건 용도와 감정상 이용상태의 표시 차이, 그리고 지식산업센터 내 근린생활시설의 환금성을 감안하면 권리가 완전히 깨끗한 안전형 경매라고 단정하기는 어렵습니다. 특히 1,050,000,000원이라는 신건 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않았습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하나, 가격과 실제 점유는 검증 전까지 보류입니다. 과거 매매가액보다 낮다는 이유만으로 신건에 응찰할 근거는 부족합니다. 매각대상·점유·세금·최근 시세를 확인해 실질취득 부담과 처분 가능성을 평가하는 것이 우선입니다.