광주지방법원 2026타경32164. 광산구 장덕동의 광주수완세영리첼아파트 104동 3층 302호입니다. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 3층에 자리한 공동주택으로, 현재 등기상 소유자는 김지희입니다. 이 물건의 권리관계는 2014년 5월 9일 설정된 주식회사광주은행 근저당권 151,110,000원에서 시작합니다. 이후 같은 은행의 근저당권이 추가되고, 정승균의 고액 가압류 및 강제경매, 광주은행의 별도 임의경매까지 이어진 구조입니다.
숫자만 보면 채권이 상당히 복잡해 보입니다. 하지만 경매 권리분석에서 중요한 것은 채권액의 크기 자체보다 매수인이 실제로 인수하는 권리가 있는지입니다. 현재 확인되는 근저당권과 후순위 집행권리는 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 별도로 확인되지 않은 임차인의 대항력, 점유관계, 조세채권 등은 입찰 전 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경32164 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 장덕동 1111 광주수완세영리첼아파트 제104동 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 광산구 풍영로 294-23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) |
| 건물구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 25층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 김지희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 459,000,000원 |
| 진행상태 | 신건 · 유찰 0회 · 감정가의 100% |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 사건 청구금액 | 1,057,826,548원 |
| 말소기준권리 | 2014.05.09 · 을구 1번 · 주식회사광주은행 근저당권 |
| 임차인 / 점유 | 확인된 임차인 없음 · 실제 점유 및 임대관계 미상 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.21 · 광주지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 2014년 광주은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2014년 5월 9일 접수된 을구 1번 광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 151,110,000원이고 채무자는 소유자 김지희입니다. 이후 2015년, 2016년에 추가 설정된 광주은행 근저당권도 모두 후순위이므로 정상적인 매각절차에서 말소되는 권리입니다.
| 권리 | 권리자 | 등기금액 | 매각 후 판단 |
|---|---|---|---|
| 을구 1번 근저당 | 주식회사광주은행 | 151,110,000원 | 말소기준 |
| 을구 2번 근저당 | 주식회사광주은행 | 42,090,000원 | 소멸 |
| 을구 3번 근저당 | 주식회사광주은행 | 68,425,000원 | 소멸 |
| 갑구 6번 가압류 | 정승균 | 782,000,000원 | 소멸 |
| 갑구 7번 강제경매 | 정승균 | 별도 금액 미표시 | 소멸 |
| 갑구 8번 가압류 | 주식회사 광주은행 | 25,138,870원 | 소멸 |
| 갑구 9번 임의경매 | 주식회사 광주은행 | 별도 등기금액 미표시 | 소멸 |
주목할 부분은 갑구 7번 강제경매개시결정입니다. 이는 2024년 9월 11일 설정된 정승균의 가압류가 본압류로 이행한 것으로, 같은 채권을 별개의 신규 채권처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 또한 2026년 9월 30일에는 광주은행이 별도의 2026타경33093 임의경매개시결정을 등기했습니다. 현재 사건 2026타경32164와 함께 경매 진행관계 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 최저가 4.59억, 시세 메리트는 미확정
현재 회차의 최저매각가는 459,000,000원으로 감정가와 같습니다. 배당표상 인수금액이 0원이라는 가정에서는 실질취득의 기초금액 역시 459,000,000원입니다. 취득 관련 세금, 명도비용, 미납 관리비 등 부대비용은 별개입니다.
다만 중요한 비교 대상인 동일 단지·동일 유형의 최근 실거래가 확인되지 않았습니다. 감정가가 현재 시장가격을 대변한다고 볼 근거도 충분하지 않습니다. 따라서 현재 최저가를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 459,000,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 367,200,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 293,760,000원 | 64% | 0원 |
유찰 후 가격은 회차별 가정금액이며 실제 유찰이나 매각가격을 보장하지 않습니다. 각 회차의 인수 0원은 현재 예상배당상 권리관계를 전제로 하며, 점유·임대차 관련 미확인 사항은 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 459,000,000원 가정)
이 사건은 채권총액에 비해 매각가가 작은 구조입니다. 예상배당 산정상 채권액 합계는 2,126,590,418원인데, 매각가에서 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 452,010,000원입니다. 배당받지 못하는 금액은 1,674,580,418원으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,990,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 광주은행 | 151,110,000원 | 151,110,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 광주은행 | 42,090,000원 | 42,090,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 광주은행 | 68,425,000원 | 68,425,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 정승균 | 782,000,000원 | 190,385,000원 |
| 5. 갑구 7번 강제경매 · 정승균 | 별도 금액 미상 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 광주은행 | 25,138,870원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 임의경매 · 광주은행 | 1,057,826,548원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액과 청구금액을 이용한 단순 예상배당입니다. 실제 배당은 확정 채권액·배당순위·배당요구·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 갑구 7번은 갑구 6번 가압류의 본압류 전환으로 별도 채권액을 중복 합산하지 않았습니다. 갑구 9번 관련 1,057,826,548원은 배당 산정에 반영된 청구금액으로, 광주은행 근저당권의 배당액과 실제 채권 중복 여부는 추가 확인이 필요합니다.
④ 유찰에 따른 배당 변화 — 미배당과 인수액을 구분해야 한다
| 구분 | 신건 | 1회 유찰 | 2회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 매각가 | 459,000,000원 | 367,200,000원 | 293,760,000원 |
| 채권자 배당 | 452,010,000원 | 361,259,200원 | 288,847,360원 |
| 미배당 | 1,674,580,418원 | 1,765,331,218원 | 1,837,743,058원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
여기서 핵심은 미배당액과 매수인 인수액은 전혀 다른 개념이라는 점입니다. 신건 기준으로 예상되는 미배당액은 1,674,580,418원이지만, 그 금액이 낙찰자에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 일반적인 후순위 근저당권·가압류 채권은 배당이 부족하더라도 매각으로 해당 부동산에 관한 권리가 말소될 수 있습니다.
반대로 실제 점유자가 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인이라면 배당표와 별도로 보증금 인수문제가 발생할 수 있습니다. 현재 임대관계가 확인되지 않았으므로 인수 0원은 확정된 명도·임대차 조사 결과가 아니라 예상배당 기준의 판단으로 이해해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남광주통합특별시 광산구 장덕동 소재 고실초등학교 동측 인접 지역입니다. 주위는 아파트단지가 밀집한 아파트지대로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 진입이 가능하며 포장 진입로가 개설되어 있습니다. 인근에 시내버스 승강장이 있어 감정평가상 교통 여건은 보통으로 판단됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 25층 건물 중 3층입니다. 외벽 페인팅, 내벽 벽지, 새시창호 구조이며 일반적인 급·위생설비, 난방설비, 승강기, 소방설비, 도시가스설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 택지개발지구에 포함되어 있습니다. 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 학교 관련 보호구역 규제가 표시되어 있습니다.
- 토지거래 관련 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시되어 있으며, 지정기간은 2026.07.14~2028.07.13입니다. 경매 취득에 대한 적용 여부 및 추후 거래 제한 사항은 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 건물 위반사항. 감정 관련 조사상 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트단지 밀집 지역이라는 입지 특성은 있으나, 실제 거래가격 및 최근 거래 추세가 확인되지 않아 현재 가격대에서의 매도 용이성이나 환금성을 정량적으로 판단하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2014.05.09 을구 1번 광주은행 근저당권이 말소기준이라는 점과 이후 근저당·가압류·경매개시등기의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 중복 경매개시 관계. 정승균의 2026타경32164 강제경매와 광주은행의 2026타경33093 임의경매가 등기되어 있습니다. 경매절차의 진행관계, 사건 상태 및 배당요구를 확인해야 합니다.
- 가압류와 본압류 중복 주의. 정승균의 782,000,000원 가압류가 강제경매 본압류로 전환된 것이므로 동일 채권을 별도 채무로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서, 주민등록 관련 사항, 현황조사서, 임대차계약 및 확정일자 여부를 대조하고 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 배당표 검토. 채권최고액 기준 예상배당과 실제 채권액은 달라질 수 있습니다. 광주은행 관련 채권 중복 여부, 정승균 채권의 집행 관계, 조세채권 및 배당순위 등을 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 검증. 동일 단지 내 비교 가능한 거래의 최근 12개월 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인해야 합니다. 감정가 459,000,000원 자체를 시장가격으로 가정해서는 안 됩니다.
- 토지거래 규제. 토지거래허가구역 지정기간과 경매 취득 시 적용 여부, 향후 매매·처분에 관한 제한을 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자와 점유 원인을 확인하고, 체납 관리비 중 승계 문제가 발생할 수 있는 공용부분 관리비, 인도명령 및 명도 관련 비용을 점검해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 확인. 매각기일은 2026.11.03입니다. 입찰 전 매각기일 변경·정지·취하 여부와 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “미배당 16.75억 ≠ 매수인 인수 16.75억”
광주수완세영리첼아파트 104동 302호의 핵심은 복잡한 채권관계와 매수인 인수권리를 분리해서 보는 것입니다. 말소기준은 2014년 광주은행 근저당권으로 명확하고, 이후 설정된 주요 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신건 매각가 459,000,000원을 가정하면 채권자 미배당은 1,674,580,418원에 이르지만, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 이 물건을 곧바로 안전하고 저렴한 경매물건으로 평가할 수는 없습니다. 임대관계가 미상이고, 최근 실거래가격이 확인되지 않았으며, 복수 경매개시등기와 토지거래 관련 규제도 검토 대상입니다. 특히 감정가와 최저매각가가 같은 신건이므로, 최저가가 시장가격보다 낮다는 객관적인 근거가 필요합니다.
결론적으로 등기상 후순위 권리 소멸구조는 긍정적이지만, 가격 적정성·점유관계·경매절차에 관한 확인은 보류 상태입니다. 이 사건은 미배당 채무의 규모만 보고 과도하게 위험하다고 판단할 물건도, 인수액이 0원이라는 이유만으로 서둘러 응찰할 물건도 아닙니다. 권리구조는 검토 가능, 신건 가격의 투자 메리트는 미확정. 이것이 현재 확인되는 사실에 근거한 결론입니다.
