광주지방법원 2026타경32178. 광주 남구 진월동 광명아파트 101동 6층 606호입니다. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 20층 건물에 위치한 아파트로, 현재 소유자는 임재빈입니다. 2025년 3월 160,000,000원에 취득했고, 같은 해 7월 월산새마을금고가 채권최고액 96,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 광주신용보증재단과 케이지캐피탈의 가압류가 붙었으며, 월산새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

등기부만 보면 구조는 복잡하지 않습니다. 현재 남아 있는 담보권과 가압류는 말소기준 및 그 이후에 설정된 권리입니다. 문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 최안순의 전입일이 근저당권 설정일보다 앞서므로, 실제 주택 인도·임대차관계·보증금 등을 확인해야 합니다. 선순위 대항력 임차인이 존재하고 배당받지 못한 보증금이 있다면 낙찰자가 이를 인수할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기부는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요

말소기준은 2025.07.31. 월산새마을금고 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 이후 설정된 광주신용보증재단 가압류 10,000,000원, 케이지캐피탈 주식회사 가압류 34,048,761원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 무진새마을금고 근저당권 55,000,000원은 이미 말소된 권리입니다.

② 임차인·점유 분석 — 보증금을 알아야 취득비용이 보인다

현황조사와 매각물건명세서에 나타난 점유관계 확인 대상자는 최안순 1명입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확정되지 않았으므로 대항력과 우선변제권을 다음과 같이 구분해야 합니다.

실제 임대차관계 확인 대상 1명. 전입일은 확인되지만 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유의 법적 성격은 추가 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.

보증금 액수를 모르면 낙찰자의 실질취득금액도 확정할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수하지 못하는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 인수하는 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 이 경우 실질취득금액은 낙찰가 + 인수하는 미배당 보증금이며, 조건에 따라 보증금 수준으로 고정됩니다.

따라서 148,000,000원이라는 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 유찰되어 118,400,000원이나 94,720,000원이 되더라도, 선순위 임차보증금 인수가 존재하면 실제 취득부담은 표시된 최저가보다 높아질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)

아래는 제시된 채권과 집행비용을 기준으로 한 예상 배당모형입니다. 최안순의 임차보증금과 임차인 배당이 반영되지 않은 조건부 계산이므로, 실제 배당순서·배당액 및 매수인 인수금액과 달라질 수 있습니다.

집행비용 2,872,000원은 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 계산했으며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 소유자 잔여액 5,079,239원 역시 최안순의 임차인 배당, 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 조건부 수치입니다. 배당모형의 매수인 인수액 0원은 선순위 임차인에 대한 안전판정이 아닙니다.

회차별 배당 시나리오 — 유찰되면 채권 미배당이 증가

채권 미배당액은 현재 회차 0원, 1회 유찰 시 24,106,361원, 2회 유찰 시 47,433,721원으로 증가합니다. 이는 근저당권자와 가압류채권자 등에 관한 배당모형의 부족분입니다. 임차보증금 미배당액과는 다른 수치이며, 이를 매수인의 임차보증금 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진월초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 단독주택 등이 형성된 아파트지대로, 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 20층 건물 중 6층 606호입니다. 외벽은 시멘트 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창 등으로 조사됐습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 및 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 부지는 부정형 평지이며, 단지 동측 공도와 접하는 진입로가 개설돼 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역 등 토지이용 제한이 있습니다. 특히 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2026.07.14.~2028.07.13.으로 기재돼 있으므로, 낙찰 이후 이용·처분 계획과 관련된 적용 규정을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 유지관리 상태와 실제 점유상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 아파트라는 주거용도와 교통 접근성은 긍정적으로 검토할 요소입니다. 다만 거래가격과 최근 가격 추세에 대한 비교 기준이 확보되지 않아 실제 환금성과 적정 입찰가격을 확정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 최안순 확인. 전입일 2025.04.22.의 법적 의미를 확인해야 합니다. 주민등록뿐 아니라 실제 인도·점유와 임대차계약의 성립 여부를 함께 조사하세요.
• 보증금·확정일자. 보증금 원금, 확정일자, 임대차계약 내용과 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력 있는 임차인으로 확정된다면 미배당 인수액까지 반영해 총취득비용을 계산해야 합니다.
• 배당표 재검토. 148,000,000원 가정 배당표의 채권 미배당 0원은 임차보증금 위험을 반영한 결과가 아닙니다. 선순위 임차인의 배당순위와 미회수 보증금을 포함한 재산정이 필요합니다.
• 유찰 시 총비용. 118,400,000원 또는 94,720,000원으로 낮아져도 선순위 보증금 인수가 존재하면 실질취득비용이 그만큼 낮아지는 것이 아닐 수 있습니다.
• 시세 비교. 같은 단지·유사 층과 면적의 최근 실거래 및 가격 추세를 확인하고, 단순 최저가가 아닌 매수인 인수액을 더한 실질취득액으로 비교하세요.
• 토지거래허가구역. 지정기간과 실제 적용 대상, 경매취득 관련 절차, 향후 거래 및 이용 제한을 관할 기관에 확인하세요.
• 관리비·명도. 미납 공용관리비, 실제 점유자, 인도명령 가능 여부, 명도 비용을 별도로 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 재확인하고 입찰 직전까지 권리관계의 변동 여부를 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 근저당보다 선순위 전입이 중요하다”

이 물건은 등기부상 권리와 실제 점유관계를 분리해서 판단해야 하는 아파트입니다. 월산새마을금고 근저당권 및 이후 가압류가 매각으로 소멸한다는 점은 명확합니다. 그러나 최안순의 전입일은 말소기준보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자·임대차관계가 아직 확인되지 않았습니다.

신건 최저가 148,000,000원이라는 숫자만으로는 실제 취득비용을 설명할 수 없습니다. 선순위 대항력이 인정되고 보증금 미회수분이 남으면, 낙찰자가 그 금액을 부담할 수 있습니다. 경우에 따라 낙찰가가 낮아져도 실질취득액은 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.

현재 결론은 권리위험 해소 전 입찰 보류입니다. 최안순의 임대차관계와 보증금, 배당 및 인수 여부를 먼저 확정해야 합니다. 그다음 실질취득금액을 최근 거래 시세와 비교해야 비로소 이 물건의 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 근저당은 말소되지만, 선순위 전입 위험까지 자동으로 말소되는 것은 아닙니다.