수원지방법원 2025타경41770. 평택시 서정동 강남아트빌 4층 401호, 전용 51.14㎡대의 다세대·도시형생활주택입니다. 표면상 최저매각가는 31,597,000원까지 내려와 감정가 188,000,000원의 16.81% 수준입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 최저가가 아니라 선순위 임차권의 미배당 보증금입니다. 유환희는 2021.09.03 전입·점유, 2022.06.08 확정일자를 갖추고 185,000,000원의 주택임차권등기를 마친 상태이며, 매각물건명세서상 배당에서 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 31,597,000원에서 예상 배당액은 집행비용 968,746원을 먼저 제외하고 유환희에게 30,628,254원이 배당됩니다. 보증금 중 남는 154,371,746원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지기 때문에, 유환희 보증금 기준 총 부담은 대체로 약 185,000,000원 수준에서 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41770 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 898-3 주건축물 1동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 집합건물(도시형생활주택-단지형) · 전용 51.14㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상5층 중 제4층 제401호 · 사용승인일 2013.04.29 |
| 소유자 | 권태익 · 2021.09.03 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 31,597,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 핵심
등기부상 과거 관악농업협동조합 근저당 507,000,000원과 국민은행 근저당 111,600,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준으로 제시된 권리는 2025.02.19 서울특별시 압류이고, 그보다 앞선 2024.08.23 유환희의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 인수 권리로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이희순 | 401호 · 주거 | 2021.09.03 | 2021.08.24 | 미상 | 대항력 있음 인수 가능 |
| 유환희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.03 | 2022.06.08 | 185,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고자가 아니므로 실제 임차인 2명으로 봅니다. 특히 유환희 외에 이희순도 2021.09.03 전입으로 대항력 있는 임차인으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 유환희의 185,000,000원만 계산해 총 위험을 끝낸 것으로 볼 수 없고, 이희순의 보증금 및 실제 임대차관계 확인이 별도로 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 21.1%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
강남아트빌의 확인된 실거래는 2건입니다. 전용 51.14㎡ 4층이 2021.09에 185,000,000원, 전용 51.36㎡ 3층이 2021.06에 115,000,000원에 거래됐고, 평균은 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 51.14㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2021.06 | 51.36㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 150,000,000원 |
표면상 최저가 31,597,000원은 실거래 평균의 21.1%입니다. 하지만 이는 대항력 임차보증금 인수를 빼고 본 숫자라 투자 판단에는 적합하지 않습니다. 유환희 보증금 기준 실질취득 약 185,000,000원은 실거래 평균 150,000,000원의 약 123.3%이며, 확인된 최신 거래 185,000,000원과 같은 수준입니다. 따라서 이 사건을 “시세의 21.1%에 사는 경매”라고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,597,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 968,746원 |
| 1. 임차인 유환희 보증금 | 185,000,000원 | 30,628,254원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 유환희 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 유환희 임차보증금의 부족분은 154,371,746원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용이 매각대금에서 선공제되므로 현재 회차의 낙찰가와 인수액 단순 합계는 185,968,746원입니다. 다만 권리구조의 핵심은 낙찰가가 더 내려가도 유환희 보증금 185,000,000원 상당의 총 부담이 유지된다는 점입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 것은 최저가, 올라가는 것은 인수액
| 회차 | 최저가 | 유환희 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 31,597,000원 | 30,628,254원 | 154,371,746원 |
| 6회 유찰 시 | 22,117,900원 | 21,319,778원 | 163,680,222원 |
| 7회 유찰 시 | 15,482,529원 | 14,803,843원 | 170,196,157원 |
이 구조에서는 추가 유찰을 기다린다고 해서 유환희 기준 실질취득이 크게 내려가지 않습니다. 최저가가 31,597,000원에서 15,482,529원까지 낮아지는 동안 인수액은 154,371,746원에서 170,196,157원으로 증가합니다. 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 되는 대표적인 대항력 인수형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서정리초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·일부 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하고 주변에 버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물 중 4층 401호이며 사용승인일은 2013.04.29입니다.
- 도로. 동측 약 6~7m 도로를 통해 주간선도로와 연계 가능합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 평지·가로장방형이며 공시지가는 1,379,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역이 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 거래표본. 강남아트빌은 12세대이며 확인된 실거래는 2건, 평균 경매 유찰 횟수는 5.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 31,597,000원은 실질 매입원가가 아닙니다. 유환희의 미배당 보증금 154,371,746원을 함께 계산해야 합니다.
- 실질취득 기준 비교. 유환희 보증금 기준 약 185,000,000원은 최근 실거래 평균 150,000,000원보다 높고 최신 거래 185,000,000원과 같은 수준입니다.
- 이희순 보증금 확인. 대항력 있는 임차인으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않아 별도의 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 유환희 관계 확인. 임차권자이자 강제경매 신청채권자이므로 임대차계약, 보증금 지급 및 반환채권의 실체를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 실제 배당은 집행비용과 우선순위 변동 등에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구·채권계산서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2026.08.26 발행 등기사항전부증명서와 매각물건명세서·현황조사를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 17%”가 아니라 “보증금 약 1.85억”을 보라
이 사건은 숫자 하나만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 188,000,000원인 물건의 최저가가 31,597,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 유환희의 대항력 있는 임차보증금 185,000,000원이 배당으로 전액 소멸하지 않고, 현재 회차에서는 154,371,746원을 매수인이 인수합니다.
따라서 유환희 기준 실질취득은 약 185,000,000원으로 봐야 하고, 이는 실거래 평균 150,000,000원의 약 123.3%이자 최신 거래 185,000,000원과 같은 수준입니다. 여기에 이희순의 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차 위험까지 남아 있습니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 낮지 않습니다. 5회 유찰이라는 사실 자체도 이 구조에서는 가격 메리트가 아니라 인수 위험을 더 자세히 확인해야 한다는 신호에 가깝습니다.
