수원지방법원 2025타경41888. 평택시 신장동 오르빌 2층 203호, 감정평가상 단지형다세대주택입니다. 감정가는 170,000,000원이고 4회 유찰된 현재 최저매각가는 119,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 오유미의 175,000,000원 임차권을 어떻게 볼 것인가입니다. 임차권등기는 2023.11.01. 접수됐고 전입일은 2021.11.09., 확정일자는 2021.10.19.로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
일반적인 배당계산만 적용하면 119,000,000원 매각 시 집행비용 2,466,000원을 제외한 116,534,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 58,466,000원이 남습니다. 대항력 인수형이라면 이 미배당액이 매수인에게 넘어가 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.06.01. 제출된 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41888 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 187-1 오르빌 2층 203호 · 탄현로351번길 60 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 전용 58.89㎡ · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 김인성 2분의 1 · 이지안 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
등기부에는 2018.10.24. 반월신용협동조합 근저당권 516,000,000원이 있었으나 2020.03.19. 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 경매개시결정은 2025.05.13. 주택도시보증공사 명의로 접수됐습니다. 오유미의 주택임차권은 그보다 앞선 2023.11.01. 등기이며 전입·확정일자도 확인됩니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오유미 | 203호 전부 | 175,000,000원 | 2021.11.09 / 2021.10.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 배당요구가 확인되고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 배당표의 원칙적 계산에서는 부족분이 남지만, 이 부족분을 그대로 매수인 인수액으로 보면 안 됩니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 확약으로 오유미 임차권에 한해 대항력 포기와 등기말소 동의가 확인됐기 때문입니다.
② 가격 비교 — 실질취득 1.19억, 확인 실거래 1.55억
오르빌은 총 11세대, 2018.10.15. 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 면적 58.89㎡와 일치하는 실거래는 현재 자료에서 1건 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 58.89㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.89㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
현재 최저가 119,000,000원은 최근 12개월 평균 155,000,000원의 76.8%입니다. 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원이므로, 실질취득액 역시 119,000,000원으로 비교하는 것이 맞습니다. 금액만 보면 확인 거래보다 36,000,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 임차인 오유미 보증금 | 175,000,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 오유미 보증금 부족분은 58,466,000원입니다. 그러나 2026.06.01. 확약에 따라 오유미 임차권은 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하므로, 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
| 회차 | 매각가 | 일반계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 119,000,000원 | 58,466,000원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 95,200,000원 | 81,913,600원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 76,160,000원 | 100,610,880원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 203호의 단지형다세대주택입니다.
- 입지. 평택시 신장동 목천고가오거리 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북서측으로 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비와 승강기가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 비행안전제5구역·군용비행장소음대책구역제3종구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 952,300원/㎡이며 토지면적은 195.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 단지이며 확인되는 동일면적 실거래가 1건에 그쳐 거래 표본이 얇습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 내용과 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 배당 후 보증금이 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용이 실제 매각절차에 그대로 반영되는지 확인하세요.
- 일반 계산상 부족액과 실질 인수 구분. 현재 회차의 미배당 58,466,000원은 확약이 없을 때의 계산입니다. 이를 그대로 매수인 부담으로 더하면 이 사건을 잘못 평가하게 됩니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 실거래보다 낮지만 이미 네 차례 유찰됐습니다. 내부 상태·점유·주변 수요와 매도 시 환금성을 별도로 확인하세요.
- 실거래 표본 한계. 가격 비교에 쓰이는 155,000,000원 거래는 2024.09의 1건입니다. 단일 거래를 절대적 시세로 보지 말고 현장 매물과 추가 거래를 함께 점검해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 11세대 규모이므로 대단지 아파트와 같은 거래량을 전제로 한 출구전략은 피해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “58,466,000원 인수”가 아니라 “확약 확인이 핵심”
이 사건을 배당표 숫자만 보면 오유미 보증금 175,000,000원 중 58,466,000원이 부족해 매수인이 떠안는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 하지만 2026.06.01. 주택도시보증공사가 제출한 확약은 그 결론을 바꿉니다. 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 119,000,000원이고, 확인되는 동일면적 거래 155,000,000원의 76.8%입니다. 가격 할인은 분명합니다. 다만 4회 유찰, 11세대, 실거래 1건이라는 세 가지 조건 때문에 가격만 보고 높은 등급을 주기는 어렵습니다. 이 물건은 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 환금성과 실거래 신뢰도를 보수적으로 봐야 하는 다세대입니다.
