423,850,000원
수원지방법원 2025타경52455. 등기 대상은 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 395, 초월역모아미래도파크힐스 제근린생활시설동 지2층16호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설, 평가시점에는 일반음식점 하남돼지집으로 이용 중입니다. 소유자 양현희가 2020년 매매로 거래가액 635,600,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 경기서부새마을금고의 채권최고액 514,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 본건의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 경기서부새마을금고의 채권최고액 195,000,000원 근저당, 경기광주세무서의 압류, 임의경매개시결정, 광주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건에는 등기 순서만 보고 “전부 소멸”이라고 끝낼 수 없는 별도 항목이 있습니다. 매각물건명세서가 토지(광주시 초월읍 쌍동리 395) 을구 1번 구분지상권설정등기를 말소되지 않는 권리로 명시하고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52455 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 395 초월역모아미래도파크힐스 근린생활시설동 지2층16호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 현재 일반음식점(상호: 하남돼지집) |
| 소유자 | 양현희 (2020.06.26 매매 · 2020.12.02 소유권이전 · 거래가액 635,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 865,000,000원 / 423,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기서부새마을금고 / 162,569,080원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.02 경기서부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 514,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 대부분 소멸, 하지만 구분지상권은 남는다
등기상 과거 인아산업 주식회사의 가압류 2,531,670,924원은 2020.12.15 해제로 이미 말소됐고, 유한회사금강주류의 채권최고액 20,000,000원 근저당도 2022.02.04 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2020.12.02 설정된 경기서부새마을금고 근저당입니다. 이후의 경기서부새마을금고 근저당 195,000,000원과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없다
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강상수 · 지하2층 16호 | 2021.01.08 | 보증금 미상 2,000,000원 | 2025.08.22 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 강상수의 전입일은 2021.01.08로, 말소기준권리인 경기서부새마을금고 근저당 설정일 2020.12.02보다 늦습니다. 따라서 제공 자료의 판정대로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.08.22 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증금 미상 상태이므로 매각물건명세서 원문 확인이 필요합니다.
③ 가격 비교 — 94.5%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
제공된 최근 거래자료는 초월역모아미래도파크힐스의 84.91~85.0㎡ 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 448,583,333원, 최신 거래는 2026.08의 430,000,000원, 최저는 380,000,000원, 최고는 505,000,000원입니다. 현재 경매 최저가 423,850,000원은 이 최근 12개월 평균의 94.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.92㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 14 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 20 | 475,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 9 | 460,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 10 | 450,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 24 | 450,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 14 | 458,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 24 | 465,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 7 | 440,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 7 | 435,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 7 | 435,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 448,583,333원 |
감정가 865,000,000원에서 2회 유찰돼 423,850,000원까지 내려온 할인 폭 자체는 큽니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 다른 개념입니다. 특히 본건은 지하2층 근린생활시설이고 현재 일반음식점으로 이용 중이므로, 입찰가격의 기준은 아파트 거래가가 아니라 해당 근린생활시설의 임대수익·공실·상권 및 동일 용도 거래자료로 별도 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 423,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,638,500원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 경기서부새마을금고 | 514,800,000원 | 417,211,500원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 경기서부새마을금고 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 709,800,000원, 채권자 예상배당은 417,211,500원, 미배당은 292,588,500원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 423,850,000원 | 417,211,500원 | 292,588,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 296,695,000원 | 291,741,270원 | 418,058,730원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 207,686,500원 | 203,978,889원 | 505,821,111원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 296,695,000원, 207,686,500원으로 내려가고 경기서부새마을금고의 미배당은 커집니다. 신청채권자 청구액 162,569,080원은 제공 시나리오상 현재 회차와 3회·4회 유찰 시에도 충족되는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 매각가가 낮아져도 토지 구분지상권의 존재가 사라지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 평가시점 현재 일반음식점 하남돼지집으로 이용 중입니다.
- 입지. 쌍동초등학교 남동측 인근으로 아파트·근린생활시설·임야 등이 혼재한 아파트지대입니다.
- 교통. 동측 인근 경충대로, 북서측 경충대로1127번길이 통과하고 인근 버스정류장과 남동측 근거리 경강선 초월역이 있습니다.
- 건물. 2020.07.31 사용승인된 철근콘크리트구조 건물의 지2층16호입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20m의 4차선 포장도로인 경충대로1127번길에 접합니다.
- 토지. 부정형 완경사의 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,367,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역이며 일반철도 저촉, 철도보호지구 등 제한사항이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 등기부 원문 확인. 말소되지 않는 토지 을구 1번 구분지상권설정등기의 구체적 내용·범위가 최우선 확인사항입니다.
- 임차인 보증금 확인. 강상수는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당 및 명도 검토를 위해 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 점유·영업 확인. 현재 일반음식점 하남돼지집으로 이용 중이므로 실제 영업자·점유관계와 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 비교대상 구분. 제공 실거래 12건은 84.91~85.0㎡ 거래이고 본건은 근린생활시설입니다. 94.5% 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 마십시오.
- 수익성 별도 검증. 지하2층 근린생활시설의 임대수익·공실·상권을 기준으로 응찰가를 검증해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·토지 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 구분지상권이다
숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 865,000,000원이 2회 유찰돼 423,850,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 제공된 최근 12개월 단지 거래 평균 448,583,333원과 비교하면 최저가는 94.5%입니다. 하지만 이 숫자를 곧바로 “싸다”로 번역하면 안 됩니다. 거래 표본은 84.91~85.0㎡ 거래인 반면 본건은 공부상 근린생활시설이고 현재 일반음식점으로 이용 중이기 때문입니다.
임차인 강상수는 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인의 금전 인수액도 0원입니다. 그럼에도 이 사건을 권리상 깨끗하다고 결론내릴 수 없는 이유는 명확합니다. 토지 을구 1번 구분지상권설정등기가 말소되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 따라서 결론은 가격 할인은 확인되지만, 구분지상권과 근린생활시설의 실제 가치 검증 전에는 보류입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 남는 토지 권리의 실체와 지하 근린생활시설의 수익성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
