수원지방법원 2025타경42130. 경기도 평택시 고덕동 2224-2 센텀프라자 2층 206호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급돼 있습니다. 김동락이 2023.03.15. 거래가액 691,771,660원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 639,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.11.27. 울산신용보증재단의 50,000,000원 가압류가 붙었고, 2025.06.23. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 권리판정상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 채권자의 미배당액이 크더라도 그것이 곧 매수인의 인수채무가 되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42130 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2224-2 센텀프라자 2층 206호 |
| 용도 / 등기형태 | 대지 / 집합건물 |
| 소유자 | 김동락 · 2023.03.15. 소유권이전 · 거래가액 691,771,660원 |
| 감정가 / 최저가 | 750,000,000원 / 126,053,000원 |
| 유찰 횟수 | 5회 · 현재 회차 감정가 17% |
| 청구금액 | 53,455,528원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수는 0원
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2023.03.15. 우리은행 근저당권이며, 2024.11.27. 울산신용보증재단 가압류와 2025.06.23. 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 판단은 금물
감정가 750,000,000원에서 현재 최저매각가는 126,053,000원까지 내려와 있고, 현재 시나리오는 5회 유찰·감정가 17%로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 88,237,100원, 7회 유찰 시 61,765,969원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 126,053,000원 | 123,488,258원 | 566,111,742원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 88,237,100원 | 86,248,832원 | 603,351,168원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 61,765,969원 | 60,254,182원 | 629,345,818원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 126,053,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,742원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 639,600,000원 | 123,488,258원 |
| 2. 가압류 · 울산신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 689,600,000원 중 채권자에게 123,488,258원이 배당되고, 미배당액은 566,111,742원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 조건입니다.
④ 토지·입지 메모
- 용도지역. 근린상업지역이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지. 토지면적 1,227.4㎡, 지목은 대, 평지·가로장방 형태입니다.
- 도로. 도로접면은 중로각지이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공시지가. 4,441,000원/㎡입니다.
- 계획·제한. 택지개발지구·가축사육제한구역·근린상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 주차장에 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.03.15. 우리은행 근저당권이 기준이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 566,111,742원은 크지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 5회 유찰의 의미 확인. 감정가 17% 수준이라는 할인 폭만 보지 말고 반복 유찰 원인을 현장과 시장에서 별도로 검증해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 대지이고 등기는 집합건물입니다. 실제 이용·처분 가능성을 입찰 전에 원본과 현황으로 대조해야 합니다.
- 가격 기준 확보. 비교 가능한 실거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 않는 것이 중요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2023.03.15. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 750,000,000원에서 5회 유찰돼 126,053,000원까지 내려왔다는 사실은 강한 할인처럼 보이지만, 비교 가능한 실거래 근거가 없어 그 가격이 시장가보다 낮다고 확인된 것은 아닙니다. 권리분석은 통과에 가깝지만, 반복 유찰과 대지 용도, 실제 환금성을 함께 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.
