수원지방법원 2025타경42208. 안성시 고삼면 가유리 982-4의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 김정애이고, 말소기준권리는 2021.06.17 설정된 안성축산업협동조합 근저당권 143,000,000원입니다. 이후 이인숙 근저당 300,000,000원, 정형규 근저당 130,000,000원, 안성축산업협동조합 가압류 30,371,786원과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건을 단순히 “인수 0원이라 안전하다”로 끝내면 부족합니다. 건물은 경량철골구조 기타(철판)지붕 단층 동·식물관련시설로 기재돼 있지만, 감정 내용상 가동 46.24㎡는 멸실, 나동 95.55㎡는 주거용으로 이용 중입니다. 토지는 공부상 ‘답’과 ‘목장용지’가 포함되지만 현황은 ‘전기타’로 이용 중이며, 목록 2 토지는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42208 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 고삼면 가유리 982-4 가동 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 현황 | 경량철골구조 기타(철판)지붕 단층 동·식물관련시설 · 가동 46.24㎡ 멸실 · 나동 95.55㎡ 주거용 이용 |
| 토지 | 936.0㎡ · 목장용지 · 현황 전 · 농림지역 · 농업진흥구역 · 접도구역 저촉 |
| 현재 소유자 | 김정애 (2025.09.17 소유권이전 · 2025.09.04 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 385,892,500원 / 385,892,500원 (신건) |
| 청구금액 | 167,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2021.06.17 안성축산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이보다 뒤에 설정된 이인숙·정형규의 근저당권, 안성축산업협동조합의 가압류, 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2021.06.24 설정됐던 김정애 명의 600,000,000원 근저당은 박병현에게 이전된 뒤 2023.12.18 이미 말소됐고, 2022.05.03 및 2024.04.25의 국 압류도 각각 해제돼 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 1명 조사, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준규 | 본건 목록 1.2.3. | 2025.01.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 실제 임차인은 1명입니다. 박준규의 전입신고일은 2025.01.23으로, 말소기준일인 2021.06.17보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조로 보지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부 자체는 미상입니다.
③ 가격 구조 — 신건 실질취득 385,892,500원, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 385,892,500원으로 감정가와 같습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액도 385,892,500원입니다. 다만 이 물건은 일반 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 실거래로 곧바로 비교할 수 있는 시세 자료가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 385,892,500원 | 379,690,005원 | 223,681,781원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 308,714,000원 | 303,592,004원 | 299,779,782원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 246,971,200원 | 242,713,603원 | 360,658,183원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 385,892,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,202,495원 |
| 2. 근저당 · 안성축산업협동조합 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이인숙 | 300,000,000원 | 236,690,005원 |
| 4. 근저당 · 정형규 | 130,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 안성축산업협동조합 | 30,371,786원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 603,371,786원, 현재 회차 예상 채권 배당액은 379,690,005원, 미배당은 223,681,781원입니다. 배당표는 채권최고액 기준 계산을 포함하며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·건물 현황과 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고삼면사무소 남서측 인근에 위치하며 주위는 농경지, 목장용지 및 농가주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 경량철골구조 기타(철판)지붕 단층 동·식물관련시설이며, 가동 46.24㎡는 멸실, 나동 95.55㎡는 주거용으로 이용 중입니다. 나동에는 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 현황. 공부상 목록 2는 ‘답’, 목록 3은 ‘목장용지’이나 현황은 ‘전기타’로 이용 중입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역·성장관리권역에 포함되며 일부 토지가 접도구역에 저촉됩니다. 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 형상·접면. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 36,800원/㎡입니다.
- 매각 포함. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록 2·3 지상의 제시외 수목·울타리·대문 등은 토지가격에 포함돼 있습니다.
- 매각 제외. 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 및 각종 건축자재 등은 매각 및 평가에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 2 토지는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 미제출하면 보증금이 반환되지 않습니다.
- 멸실 건물 확인. 가동 46.24㎡는 현황상 멸실됐습니다. 등기·건축물현황·현장 상태를 대조해야 합니다.
- 주거 이용 확인. 나동 95.55㎡는 주거용으로 이용 중입니다. 공부상 동·식물관련시설과 현황 이용 차이를 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 박준규는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 현장 점유관계와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 접도구역·농업진흥구역. 일부 토지가 접도구역에 저촉되고 농업진흥구역에 포함돼 있으므로 향후 이용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 제외 물건 구분. 컨테이너·기계기구·각종 건축자재 등 이동 가능한 물건은 매각 대상이 아닙니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 100%인 385,892,500원입니다. 비교 가능한 실거래 근거가 없어 단순히 신건 또는 유찰가만 보고 시세 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.06.17 안성축산업협동조합 근저당이고, 조사된 임차인 박준규의 전입은 2025.01.23이라 대항력이 없습니다. 배당 부족이 223,681,781원 발생하더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 등기 밖 현황에 있습니다. 농지취득자격증명 제출, 가동 46.24㎡ 멸실, 나동 95.55㎡ 주거 이용, 공부상 지목과 현황 차이, 농림지역·농업진흥구역·접도구역을 동시에 봐야 합니다. 동일 유형의 실거래 시세 근거도 부족하므로 현재 최저가 385,892,500원을 “싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 현황·용도·농지 절차 리스크가 큰 물건으로 보는 것이 맞습니다.
