수원지방법원 2025타경42270. 평택시 서정동 834-8의 4층 402호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 선순위로 남아 있는 한국토지주택공사 명의 주택임차권 85,000,000원입니다. 전입일 2017.10.25, 확정일자 2017.09.28이고, 말소기준으로 계산된 2025.07.16 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙대로라면 매각대금에서 보증금을 전액 회수하지 못한 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
현재 최저가 29,772,000원을 가정한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 935,896원 후 한국토지주택공사에 28,836,104원이 배당되고, 부족분 56,163,896원이 룰상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 따르면 서울보증보험 주식회사가 2026.03.05 대항력 포기 확약서를 제출했고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 해당 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 반영하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42270 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 834-8 4층 402호 · 도로명 경기도 평택시 지장로7번길 36 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트 및 조적조 스라브지붕 4층 건 내 4층 402호 |
| 소유자 | 엄영순 · 2019.10.21 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 29,772,000원 · 4회 유찰 · 감정가의 24.01% |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 105,854,100원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 1992.01.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 그러나 확약으로 실질 인수 해소
등기부상 과거 송탄농업협동조합 근저당권들은 2013.11.22 모두 말소됐습니다. 이후 2019.11.15 한국토지주택공사의 주택임차권이 등기됐고, 2025.07.16 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 계산상 말소기준권리는 이 강제경매개시결정이므로, 그보다 앞선 임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 0명 · 보증기관 승계성 임차권 1건
한국토지주택공사 건은 실제 거주 임차인을 별도로 한 명 더 세는 항목이 아니라 보증기관 승계·대위 성격으로 신고된 임차권입니다. 따라서 보증금 85,000,000원을 별도 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
| 명의자 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 전유부분 전부 | 85,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 | 실질 0원* |
* 확약을 반영하지 않은 룰상 계산에서는 현재 회차 부족분 56,163,896원이 인수 대상으로 잡힙니다. 다만 2026.03.05 확약은 이 한국토지주택공사 임차권에 관한 것이며, 본 사건에서 그 밖의 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 24.01%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가는 124,000,000원, 4회 유찰된 현재 최저매각가는 29,772,000원으로 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 하지만 이 사건에서 확인된 최근 실거래 평균·최신 거래가격 기준선은 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 결론내리면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,772,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 935,896원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 85,000,000원 | 28,836,104원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 · 신청채권자 | 105,854,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체는 선순위 임차권의 우선변제를 반영한 룰상 시뮬레이션입니다. 여기서는 한국토지주택공사 보증금 부족분 56,163,896원이 계산되지만, 2026.03.05 확약 때문에 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 서정동 지장초등학교 남서측 인근. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 인근 탄현로변에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 조적조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 402호. 사용승인일 1992.01.23, 위생급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 소로2류 접합. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,339,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.05 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원본과 적용 대상이 한국토지주택공사 임차권임을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 부족분 56,163,896원이 표시되더라도, 확약 때문에 이 임차권의 실질 인수는 0원이라는 점을 구분해서 보세요.
- 최저가만 보고 시세 판단 금지. 29,772,000원이 감정가 대비 크게 낮아도 최근 거래 기준선이 없으므로 현장 중개업소·유사 다세대 거래를 통해 실제 환금가격을 별도 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 권리위험은 확약으로 완화됐으므로 반복 유찰의 원인이 건물 노후도, 수요, 내부상태, 점유·명도 등 다른 요소에 있는지 현장 확인이 중요합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역, 비행안전제6구역, 상대보호구역 등 토지이용 규제의 실제 영향 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 실제 배당요구관계를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 함정은 확약으로 풀렸지만, 가격 검증은 남아 있다”
이 사건은 겉으로만 보면 가장 위험한 형태 중 하나입니다. 선순위 주택임차권 보증금이 85,000,000원이고, 현재 매각가 가정에서는 56,163,896원이 미배당으로 남기 때문입니다. 원칙대로라면 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 커지는 구조입니다. 실제 시나리오에서도 5회 유찰 시 인수 계산액은 64,934,727원, 6회 유찰 시 71,074,309원으로 증가합니다.
하지만 이 사건에는 2026.03.05 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있습니다. 그 결과 한국토지주택공사 임차권에 관한 매수인 부담은 실질 0원으로 바뀌고, 현 회차 실질취득은 최저가 29,772,000원으로 정리됩니다. 다만 이것이 곧 ‘싼 물건’이라는 뜻은 아닙니다. 4회 유찰된 다세대이고 최근 실거래 기준선이 확인되지 않으므로, 권리는 확약으로 정리됐지만 가격과 환금성은 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
