매력지수 B등급 · 3회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 임대용 근린시설 이용과 환금성 확인이 필요한 물건
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이나, 실거래 비교 자료가 없어 용도·이용상태와 환금성 검토가 필요해 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 가격 진입점은 크게 낮아졌습니다. 권리상으로는 말소기준권리인 국민은행 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸해 매수인 인수 0원 구조입니다. 다만 감정평가상 이용상태가 제2종근린생활시설(학원)이고 임대관계가 미상이라, 단순 저가 매수보다 실제 사용·임대 가능성을 확인해야 합니다.
감정가
290,000,000원
평가금액
최저가
99,470,000원
3회 유찰
매수인 인수
0원
인수 권리 없음
핵심지표
감정가 34%
현재 회차
수원지방법원 2025타경42392. 평택시 고덕동 우성고덕타워 13층 1309호 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2021년 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 발생한 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경42392
소재지
경기도 평택시 고덕동 1973-1 우성고덕타워 13층1309호
용도 / 이용상태
대지 · 제2종근린생활시설(학원)로 이용중
소유자
김미라
감정가 / 최저가
290,000,000원 / 99,470,000원
청구금액
164,400,000원
매각기일
2026.07.20
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸 구조
말소기준권리는 2021.10.29 설정된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 164,400,000원이며 경매 매각으로 소멸합니다. 갑구의 압류 및 임의경매개시결정 역시 매각으로 정리되는 권리입니다.
② 가격 분석 — 3회 유찰로 진입 가격 하락
감정가는 290,000,000원이며 현재 최저매각가는 99,470,000원입니다. 감정가 대비 약 34% 수준으로 하락한 상태입니다. 다만 실거래 비교 자료는 확인되지 않아, 최저가 자체만으로 시장가 대비 저평가라고 단정하기 어렵습니다.
⚠️ 이용상태 확인 필요 감정평가서상 본건은 제2종근린생활시설(학원)으로 이용 중입니다. 입찰 전 실제 영업·임대 현황과 관리비, 시설 상태 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,190,460원
을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행
164,400,000원
97,279,540원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 현재 최저가
현재 최저가는 감정가 대비 34% 수준입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 확인 관점 가격 하락폭은 크지만, 대지·집합건물 이용 상태와 임대 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 평택시 고덕동 율포초등학교 북동측 인근으로 주위는 아파트 단지를 배후로 한 근린생활시설 및 상업용 건물이 소재합니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스 정류장이 소재합니다.
지역. 중심상업지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역에 해당합니다.
물건 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
용도 확인. 제2종근린생활시설(학원) 이용 상태와 실제 사용 가능 여부를 확인하세요.
임대 현황. 임대관계는 미상으로 현장 확인이 필요합니다.
권리 확인. 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 활용성”
이 물건은 3회 유찰을 거치며 최저매각가가 감정가의 34%까지 내려왔고, 권리 분석상 인수 부담도 없습니다. 다만 주거용 물건과 달리 제2종근린생활시설로 이용 중인 점이 핵심입니다. 낮아진 가격만 볼 것이 아니라 실제 임대수요와 활용 가능성을 확인한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
소재지
경기도 평택시 고덕동 1973-1 우성고덕타워 13층1309호
법원·사건
수원지방법원
평택지원·2025타경42392
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-20 10:00
·1층 경매법정
물건
우성고덕타워 13층1309호
철근콘크리트구조 43.31 ㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 평택시 고덕동 1973-1 우성고덕타워 13층1309호
2025-08-21 13:25
- 점유관계 확인하고자 현장에 출장하였으나 아무도 만나지 못하여 안내문을 부착하였고,
- 전입세대확인서(동거인 포함), 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서에 등재된 사항이 없으므로 미상으로 보고함.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
