수원지방법원 2025타경42483. 사건상 용도 표기는 아파트이지만 감정 이용상태는 다세대주택으로 확인됩니다. 에스-클래스5단지 503동 2층 203호이며, 비교 대상 전용면적은 35.96㎡입니다. 소유자 최창업은 2022.02.25. 매매계약을 원인으로 2022.03.11. 소유권을 이전받았고 거래가액은 220,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째는 임차권입니다. 윤주아는 2022.03.11. 전입·점유, 2022.02.28. 확정일자를 갖춘 보증금 220,000,000원 임차인으로 원래는 대항력과 우선변제권을 모두 갖습니다. 현재 최저가 기준 배당 시뮬레이션에서는 보증금 부족분 73,097,200원이 남지만, 2026.06.09. 제출된 확약으로 이 임차인은 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
둘째는 확약 밖 권리입니다. 2023.03.03. 경기신용보증재단 가압류 16,364,024원, 2023.04.25. 국 압류, 2024.04.18. 국 압류는 2025.08.21. 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 이 권리들은 임차인 확약의 적용 대상이 아니므로 별도로 남는 인수 위험을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42483 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 401-5 에스-클래스5단지 503동 2층203호 |
| 이용상태 / 전용 | 다세대주택 · 전용 35.96㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 건내 2층 203호 |
| 소유자 | 최창업 · 2022.02.25. 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 149,800,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 확약 대상과 확약 밖 권리를 분리해서 봐야 한다
임차인 윤주아 1명. 임대차계약일은 2022.02.26., 확정일자는 2022.02.28., 전입·점유개시는 2022.03.11.이며 보증금은 220,000,000원입니다. 2023.12.20. 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤주아 | 203호 전부 | 220,000,000원 | 有 → 포기 | 有 | 2026.06.09. 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 |
② 시세 비교 — 최저가 62.5%라도 ‘무조건 싸다’고 보면 안 된다
S-CLASS5단지 비교 거래는 2건입니다. 전용 35.96㎡ 2층이 2022.02. 220,000,000원, 전용 34.58㎡ 3층이 2021.07. 259,000,000원에 거래됐고 평균은 239,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 35.96㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 34.58㎡ | 3 | 259,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 239,500,000원 |
최저매각가 149,800,000원은 비교 실거래 평균 239,500,000원의 62.5%입니다. 수치만 보면 할인폭은 커 보입니다. 하지만 실거래 표본이 2021.07.과 2022.02.의 2건뿐이고, 현재는 확약 밖 선순위 권리도 확인해야 합니다. 따라서 149,800,000원을 그대로 실질취득총액으로 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,897,200원 |
| 1. 임차인 윤주아 보증금 | 220,000,000원 | 146,902,800원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 16,364,024원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 윤주아 보증금 부족분은 73,097,200원입니다. 다만 2026.06.09. 확약으로 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 임차인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차인 인수는 확약으로 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 부족분 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 70% | 149,800,000원 | 73,097,200원 | 임차인 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 · 56% | 119,840,000원 | 102,637,760원 | 임차인 실질 인수 0원 |
| 5회 유찰 시 · 45% | 95,872,000원 | 126,253,696원 | 임차인 실질 인수 0원 |
확약이 없었다면 보증금 220,000,000원이 낙찰가보다 커서 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수가 증가하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에서는 확약 때문에 윤주아 보증금 부족분이 낙찰자의 실질 부담으로 이어지지 않습니다. 다만 다른 선순위 권리는 이 표의 확약 효과에 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 아파트로 표기되어 있으나 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 비교 단지는 S-CLASS5단지이며 총 42세대입니다.
- 입지. 평택시 지산동 송북초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·전원주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지내 도로를 통해 북측 폭 8미터 공도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 203호이며 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구이며 공시지가는 626,200원/㎡입니다. 비행안전제6구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역이 포함됩니다.
- 거래 표본. 확인되는 비교 실거래는 2건으로, 220,000,000원과 259,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.06.09. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용 범위를 반드시 원문으로 재확인해야 합니다.
- 선순위 가압류. 경기신용보증재단 16,364,024원 가압류의 매각 후 효력과 실제 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 선순위 세금 압류. 2023.04.25. 도봉세무서장, 2024.04.18. 계양세무서장 압류의 체납세액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.11. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가가 실거래 평균의 62.5%라는 숫자만으로 싸다고 단정하지 말고 확약 밖 인수금액을 합친 실질취득총액으로 비교해야 합니다.
- 실거래 시점. 비교 거래는 2021.07.과 2022.02. 2건이므로 현재 가치 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
맺으며 — “임차인 문제 해소”와 “권리 전체 안전”은 다르다
이 사건의 가장 큰 반전은 보증금 220,000,000원의 대항력 임차인이 있다는 사실보다, 그 임차권에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 제출됐다는 점입니다. 그래서 현재 최저가에서 계산되는 미배당 73,097,200원은 윤주아에 관한 한 낙찰자의 실질 인수액이 되지 않습니다.
하지만 여기서 곧바로 ‘인수 0원’이라고 결론 내리면 위험합니다. 확약보다 별개의 경기신용보증재단 가압류와 국 압류가 말소기준보다 앞서 있고, 그중 세금 압류액은 확정되지 않았습니다. 최저가 149,800,000원은 비교 실거래 평균 239,500,000원의 62.5%이지만, 실제 승부는 확약 밖 선순위 권리의 부담액을 확정한 뒤의 실질취득총액으로 판단해야 합니다. 임차권은 해소, 전체 권리는 추가 확인. 이 구분이 이 사건의 핵심입니다.
