54,194,000원
수원지방법원 2025타경42535. 평택시 합정동 청담스카이 7층 702호로, 감정평가상 공동주택(원룸형도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 7층이며 사용승인일은 2013.07.30, 전용면적은 49.64㎡입니다. 이 사건의 핵심은 3회 유찰된 낮은 최저가가 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차권입니다.
말소기준은 2025.10.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 김두현은 2022.07.20 전입·점유를 시작했고 2022.06.22 확정일자를 갖춘 뒤, 2023.03.10 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 970-14 청담스카이 7층 702호 · 평택5로34번길 77 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(원룸형도시형생활주택) · 전용 49.64㎡ · 방1·거실·주방·욕실2 등 · 지상 7층 중 7층 |
| 소유자 | 오찬석 (2022.07.21 매매 · 거래가액 230,000,000원, 2022.08.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 54,194,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기상 과거 한국양봉농업협동조합 근저당, 우리은행 근저당, 삼덕산업주식회사 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2023.03.10 등기된 김두현의 주택임차권입니다. 이 임차권의 전입일 2022.07.20은 말소기준 2025.10.20보다 앞서므로 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 채워지지 않는 보증금은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 하나는 보증금 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김두현 | 702호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.20 | 2022.06.22 | 230,000,000원 | 2023.03.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 177,181,492원 인수 |
| 김호준 | 702호 · 주거 | 2025.09.08 | 2022.06.22 | 미상 | 2025.12.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계액 미상 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 볼 임차인은 없으므로 두 사람을 별도로 봐야 합니다. 김두현은 보증금 230,000,000원이 확인되고 현재 회차 기준 177,181,492원이 명시적으로 인수됩니다. 반면 김호준은 보증금이 확인되지 않은 상태에서 말소기준보다 빠른 2025.09.08 전입과 배당요구가 확인되므로, 김두현 외 추가 인수 부담을 계산에서 제외할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
청담스카이의 비교 거래는 4건입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 208,000,000원, 최신 거래는 2022.12의 170,000,000원입니다. 이 물건은 최저가만 놓고 보면 54,194,000원이지만, 대항력 임차보증금 인수를 포함한 실질취득은 약 230,000,000원 수준입니다. 따라서 가격 판단의 기준은 54,194,000원이 아니라 230,000,000원 수준이어야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 49.62㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2022.10 | 49.64㎡ | 6 | 152,000,000원 |
| 2022.07 | 49.64㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 48.5㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 208,000,000원 |
가격 메리트 판단에 가장 중요한 것은 실질취득과 최근 시세의 관계입니다. 김두현 보증금 기준 실질취득 약 230,000,000원은 최근 12개월 평균 208,000,000원을 웃돌고, 최신 거래 170,000,000원보다도 높습니다. 따라서 “3회 유찰되어 시세보다 싸다”거나 “최저가가 5천만원대라 가격 메리트가 크다”는 평가는 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,375,492원 |
| 1. 임차인 김두현 보증금 | 230,000,000원 | 52,818,508원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김두현의 보증금 중 177,181,492원이 배당되지 않아 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사의 신청채권 230,000,000원은 현재 가정 매각가에서는 배당되지 않습니다. 김호준의 보증금 미상 위험은 위 배당표에 반영되어 있지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 김두현 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 54,194,000원 | 177,181,492원 | 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금 인수가 커지는 구조 |
| 4회 유찰 시 | 37,935,800원 | 193,147,044원 | 매각가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄 |
| 5회 유찰 시 | 26,555,060원 | 204,322,931원 | 최저가만 더 낮아져도 실질 부담은 보증금 수준에 머묾 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택고등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지·다세대주택·공공청사·상업시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근 노선버스정류장의 거리 및 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택인 원룸형도시형생활주택으로 방1·거실·주방·욕실2 등으로 이용 중이며, 전반적인 관리상태는 보통입니다.
- 도로·토지. 북서측 약 12m 내외 포장도로에 접하고, 준주거지역·지구단위계획구역(배미지구)입니다. 공시지가는 1,675,000원/㎡입니다.
- 규제. 중로3류에 접하며 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 청담스카이이며 거래 표본은 4건, 경매 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득을 기준으로 판단. 54,194,000원이 아니라 김두현 보증금 인수를 포함한 약 230,000,000원 수준을 매입원가 기준으로 봐야 합니다.
- 김호준 보증금 확인이 최우선. 말소기준보다 빠른 전입과 우선변제권이 확인되지만 보증금이 확인되지 않아 추가 승계 규모가 계산되지 않습니다.
- 김두현 임차권 잔액 확인. 현재 회차 배당표상 177,181,492원이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
- 유찰 횟수에 속지 않기. 4회·5회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 김두현 미배당 보증금이 증가합니다.
- 시세 기준 재점검. 최근 12개월 평균 208,000,000원, 최신 거래 170,000,000원과 비교하면 알려진 실질취득 약 230,000,000원은 가격 우위가 없습니다.
- 소규모 물건 환금성 점검. 총 8세대이며 경매 평균 유찰 횟수 2.6회인 점을 매도 기간과 가격 협상력에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차보증금 관련 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5천만원대 최저가”가 이 물건의 가격은 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 54,194,000원이지만, 실제 의사결정에서 가장 중요한 숫자는 김두현 보증금 230,000,000원입니다. 대항력 있는 임차권이 매각으로 소멸하지 않아 배당 부족분을 매수인이 승계하므로, 유찰로 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득은 약 230,000,000원 수준에 머뭅니다.
그 수준은 최근 12개월 평균 208,000,000원과 최신 거래 170,000,000원을 웃돕니다. 여기에 실제 임차인 김호준의 보증금까지 확인되지 않아 추가 인수 위험이 남아 있습니다. 3회 유찰, 총 8세대의 소규모 물건이라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가 할인율은 크지만 실질 가격 메리트는 없고, 권리 불확실성은 추가로 남아 있는 물건입니다.
