매력지수 B등급 · 권리는 단순하고 인수 0원이지만 미완공 건물과 사용승인 미취득이 가격 판단의 핵심 변수
말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수 위험은 없으나, 미완공 건물·건축물대장 부재로 활용성과 환금성 검토가 필요해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당 하나가 말소기준이 되는 단순한 구조로 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 건물 상태입니다. 건물은 2022년 착공 후 미완공 상태이며 사용승인을 받지 않아, 일반적인 완성 건물 경매와 동일하게 판단하면 안 됩니다.
감정가
1,663,283,500원
기준 감정액
최저매각가
815,009,000원
2회 유찰
매수인 인수
0원
말소기준 이후 권리 소멸
핵심지표
미완공
사용승인 미취득
수원지방법원 2025타경42597. 평택시 고덕동 2583-2 소재 토지 및 건물 관련 경매입니다. 권리 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 을구 1번 화성우리신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 임의경매 절차가 진행되었습니다. 낙찰자가 떠안는 별도 권리는 없는 구조입니다.
하지만 일반 아파트나 완공된 건물과 달리, 이 물건은 미완공 건물이라는 점이 핵심입니다. 건축허가 신청서상 단독주택(다가구주택, 제1·2종 근린생활시설)으로 진행되었으나 현재 마감공사 전 상태이며, 사용승인을 받지 않아 건축물대장도 존재하지 않습니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경42597
소재지
경기도 평택시 고덕동 2583-2
물건종류
기타 + 토지
소유자
방미옥, 이은정 (각 지분 2분의 1)
감정가 / 최저가
1,663,283,500원 / 815,009,000원
신청채권자 / 청구
화성우리신용협동조합 / 743,738,450원
매각기일
2026.07.20
토지
261.7㎡ · 제1종일반주거지역 · 주상나지
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다
말소기준권리는 2025.08.14 설정된 을구 1번 화성우리신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 828,000,000원이며, 경매개시결정 역시 같은 채권자가 신청했습니다. 갑구 가처분은 이미 말소되었고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 주요 위험 — 가격보다 건물 상태 확인
⚠️ 미완공·사용승인 미취득 매각물건명세서 비고상 건물은 2022.05.23 착공 후 미완공 상태이며 사용승인을 받지 않았습니다. 건축물대장이 존재하지 않아 현황과 공부 비교가 어렵습니다.
이용상태
건축허가 신청서상 단독주택(다가구주택, 제1·2종 근린생활시설), 미완공 상태
건물 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 마감공사 전
설비
외부관찰상 일부 설비 공사 진행, 정확한 공사 진행내역 확인 필요
임대관계
미상
③ 예상배당표 (매각가 815,009,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
10,550,090원
화성우리신용협동조합 근저당
828,000,000원
804,458,910원
소유자 교부
-
0원
채권최고액 기준 근저당 채권 일부가 미배당으로 남습니다. 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
현재 회차와 이후 유찰 시 매각가격 변화
✅ 권리 관점 근저당권 이후 권리는 매각으로 정리되며, 매수인 인수액 0원입니다.
⛔ 물건 관점 미완공 건물·사용승인 미취득 상태이므로 완성 건물 가치로 접근하면 안 됩니다. 잔여 공사비, 인허가, 활용 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·토지 메모
위치. 경기도 평택시 고덕동 율포초교 남서측 인근으로 다가구주택, 주상용 건물, 공원, 아파트단지가 소재합니다.
교통. 본건까지 차량 접근 가능합니다.
토지. 제1종일반주거지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역, 택지개발지구에 포함됩니다.
제한사항. 절대보호구역·상대보호구역 저촉, 토지거래계약 허가구역 사항이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
건물 현황 확인. 사용승인을 받지 않은 미완공 건물이므로 현장 확인이 최우선입니다.
공사비 검토. 마감공사 전 상태로 추가 비용 규모를 확인해야 합니다.
권리 확인. 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 원본 등기 확인은 필요합니다.
환금성 검토. 일반 주택 상품과 달라 매수층 확보 가능성을 따져야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 물건은 다르다”
이 사건은 권리분석만 보면 단순합니다. 말소기준권리가 명확하고 매수인이 부담할 인수권리도 없습니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 권리뿐 아니라 목적물 자체입니다. 이 물건은 미완공 건물이라는 특수성이 있어, 낮아진 최저가만 보고 접근하기보다 완공 가능성·추가 비용·활용 가능성을 계산한 뒤 입찰해야 합니다.
사건 개요
소재지
경기도 평택시 고덕동 2583-2
법원·사건
수원지방법원
평택지원·2025타경42597
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-20 10:00
·1층 경매법정
물건
일반건물
철근콘크리트라멘구조,벽식구조 슬래브지붕 4층 단독주택(다가구주택, 제1,2종 근린생활시설) / 1층 100.83㎡ / 2층 116.55㎡ / 3층 104.70㎡ / 4층 100.55㎡외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (2)
#1
경기도 평택시 고덕동 2583-2
261.7㎡
#2
경기도 평택시 고덕동 2583-2
철근콘크리트라멘구조,벽식구조 슬래브지붕 4층 단독주택(다가구주택, 제1,2종 근린생활시설)
1층 100.83㎡
2층 116.55㎡
3층 104.70㎡
4층 100.55㎡
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 평택시 고덕동 2583-2
2025-10-13 16:40
표시 목록 2번 건물의 대지임.
경기도 평택시 고덕동 2583-2
-점유관계 확인하고자 현장에 출장하였으나 아무도 만나지 못하여 점유관계 확인하지 못하였고, 전입세대확인서(동거인 포함), 외국인체류확인서에 등재된 사항이 없으므로 미상으로 보고함.
* 신축중인 건물로 도로명 주소로 검색이 안되어 상가건물임대차현황서 발급 불가
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
