수원지방법원 2025타경42657. 평택시 지산동 766-10의 기타 + 토지 물건입니다. 소유자는 김승진이고, 현재 말소기준권리는 2024.02.08. 설정된 화도농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 754,000,000원입니다. 이후 평택시 압류, 국 압류, 화도농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조이며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 매각 대상의 물리적 상태입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라는 조건과 함께, 건물이 일반건축물대장 등과 면적·형상이 달라 동일성을 인정할 수 없는 상태라고 명시되어 있습니다. 일부를 철거하고 지붕을 보수한 것으로 추정되어 제시외 건물로 판단됐다는 내용이므로, 현황과 공부·감정평가서의 일치 여부를 입찰 전에 직접 대조하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42657 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 766-10 · 경기도 평택시 탄현로 310 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 김승진 |
| 토지 | 142.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 799,187,500원 / 391,602,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화도농업협동조합 / 602,511,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 말소기준권리는 2024.02.08. 화도농업협동조합 근저당권이며, 이후 2025.05.09. 평택시 압류, 2025.05.26. 국 압류, 2025.09.17. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 점검 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 799,187,500원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 391,602,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 391,602,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,282,428원 |
| 2. 근저당 · 화도농업협동조합 | 754,000,000원 | 385,319,572원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 391,602,000원 가정 시 화도농업협동조합 예상배당은 385,319,572원, 미배당액은 368,680,428원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 현황·입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 평택시 지산동 소재 KB국민은행 남서측 인근으로, 주변은 은행과 근린생활시설 등이 밀집·혼재된 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.
- 토지. 142.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 사다리형, 중로한면이며 공시지가는 3,118,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 저촉됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 기타. 임대관계는 미상이며 경매 진행 시 인접지와의 경계를 확인해야 합니다. 지상의 오동나무 등 수목은 토지에 포함되어 있습니다.
⑤ 건물 현황 — 이 사건의 핵심 리스크
감정요항표의 건물 구조 항목에도 소재 불명으로 기재되어 있습니다. 따라서 현장에서 실제 건물의 존치 여부와 형태, 토지와 건물의 경계, 감정평가에서 어떤 부분이 평가·매각대상에 포함됐는지를 확인하지 않고는 권리만으로 입찰 여부를 결정하기 어렵습니다.
⑥ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 391,602,000원 | 385,319,572원 | 368,680,428원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 274,121,400원 | 269,483,700원 | 484,516,300원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 191,884,980원 | 188,398,590원 | 565,601,410원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 반면 담보권자의 미배당액은 커집니다. 이는 낙찰자 인수위험이 커지는 구조가 아니라 매각대금으로 채권을 모두 회수하지 못하는 배당 구조입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 건물 동일성. 일반건축물대장 등과 실제 면적·형상이 다른 이유와 현재 남아 있는 건물 범위를 감정평가서·현장으로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 일부 철거 및 지붕 보수 후 제시외 건물로 판단된 부분이 일괄매각에 포함되는 범위를 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 감정요항표에서도 경매 진행 시 인접지와의 경계 확인을 요구하고 있습니다.
- 임대관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현황점유를 재확인하는 편이 안전합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 해당 토지·건물의 실제 거래 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역과 관광특구 외에 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 중로1류 저촉 등 이용 제한을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 물건 자체를 확인해야 하는 경매”
이 사건은 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정이 소멸하고 배당 시나리오상 인수액도 0원이라, 등기상 권리 구조만 놓고 보면 단순합니다. 그러나 매각물건명세서에 기록된 건물 동일성 불인정 상태, 제시외 건물 포함, 감정요항표의 소재 불명 기재가 더 큰 판단 요소입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없기 때문에 낮아진 가격 자체를 투자 메리트로 볼 수는 없습니다. 이 물건은 권리보다 현황·대상 범위·가격 검증을 먼저 끝내야 하는 유형입니다.
