수원지방법원 2025타경42667. 평택뉴비전엘크루 110동 3층 302호 아파트입니다. 감정가 314,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 153,860,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49% 수준이어서 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차인 이정우의 보증금 280,000,000원이 있고, 전입일 2022.04.28은 말소기준권리인 주식회사디비저축은행 근저당 2022.08.09보다 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 돌려받지 못하는 보증금 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.
현재 최저가 153,860,000원을 기준으로 집행비용 2,954,040원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 150,905,960원입니다. 보증금 280,000,000원 중 부족한 129,094,040원이 매수인 인수액으로 남습니다. 결국 낙찰가와 인수를 합친 실질취득액은 282,954,040원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 임차인 미배당액이 커지므로 총 부담은 사실상 보증금 280,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42667 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 소사3지구4블록 평택뉴비전엘크루 110동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 19층 건내 3층 302호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 박승제 · 거래가액 287,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 153,860,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 297,912,320원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.08.09 설정된 주식회사디비저축은행 근저당권(채권최고액 60,000,000원)입니다. 그보다 앞선 2022.04.28에 임차인 이정우가 전입했고, 임대차계약일은 2022.03.19, 확정일자는 2022.03.21입니다. 이후 2024.01.12 임차권등기명령에 따라 보증금 280,000,000원의 주택임차권도 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정우 | 302호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.28 | 2022.03.21 | 280,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
임차인은 실제 1명입니다. 이정우는 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 다만 현재 매각가로는 보증금을 전액 배당받지 못해 129,094,040원이 매수인에게 넘어옵니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 153,860,000원 | 129,094,040원 | 282,954,040원 |
| 3회 유찰 시 | 107,702,000원 | 174,605,828원 | 282,307,828원 |
| 4회 유찰 시 | 75,391,400원 | 206,365,645원 | 281,757,045원 |
④ 예상배당표 (매각가 153,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,954,040원 |
| 1. 임차인 이정우 보증금 | 280,000,000원 | 150,905,960원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디비저축은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 297,912,320원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 금액이 모두 선순위 임차인에게 배당됩니다. 임차보증금 부족분 129,094,040원은 매수인 인수로 남고, 근저당권과 신청채권에는 예상 배당이 없습니다.
⑤ 대지권·물건 상태
- 대지권. 대지권은 미등기 상태이며 대지권 유무는 알 수 없습니다. 다만 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있습니다.
- 분양대금. 분양회사에 대한 사실조회 결과 대지·건물 분양대금은 완납된 것으로 확인됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 내 3층 302호이며 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비가 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평택시 합정동 일대에서 아파트단지, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 외곽 공도와 연계해 단지 내 도로로 접근할 수 있습니다.
- 토지. 기준시점 현재 지적미정리 상태로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 153,860,000원에 낙찰받아도 예상 인수액 129,094,040원을 더하면 실질취득은 282,954,040원입니다.
- 추가 유찰의 효과 제한. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어 실질취득은 각각 282,307,828원, 281,757,045원으로 큰 차이가 없습니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 이정우의 보증금 280,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지 배당표와 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권 미등기 상태이므로 대지권 관계와 후속 등기 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.54억 낙찰”이 아니라 “약 2.83억 실질취득”
이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저매각가 153,860,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이정우의 보증금은 280,000,000원이고, 현재 회차에서 배당으로 채우지 못하는 129,094,040원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 기준 실질취득액은 282,954,040원입니다.
더 유찰돼도 상황은 본질적으로 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어, 3회 유찰 시 실질취득 282,307,828원, 4회 유찰 시 281,757,045원입니다. 낙찰가가 낮아져도 총부담은 사실상 보증금 280,000,000원 부근에 고정됩니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 이 금액이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 결론은 분명합니다. 최저가 할인율이 아니라 실질취득액과 실제 시세를 비교한 뒤 입찰해야 하는 사건입니다.
