수원지방법원 2025타경42678. 평택시 팽성읍 안정리 152-8의 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 258.0㎡, 일반상업지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타입니다. 감정상 주택은 현재 폐가 상태이고, 별도의 제시외 건물은 창고기타로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에도 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
권리의 기준점은 2019.05.27. 설정된 한국주택금융공사 근저당입니다. 채권최고액은 1,243,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 2025.10.01. 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했고, 현재 회차 가정 매각가 524,987,000원에서는 집행비용을 제외한 517,337,130원이 근저당에 배당되고 725,662,870원이 미배당으로 남는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42678 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 안정리 152-8 · 경기도 평택시 팽성읍 안정로29번길 25-4 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 258.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 주상기타 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 이용상태 | 단독주택(현황: 폐가상태) · 제시외 건물 창고기타 |
| 감정가 / 최저가 | 1,071,400,870원 / 524,987,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 468,823,383원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 현재 소유자 | 최동규·최선규·최선희·최수경·최순희·최승규 (각 12분의 2) |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
2019.05.27. 한국주택금융공사 근저당권이 설정됐고, 같은 날 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기도 존재합니다. 근저당은 경매 매각으로 소멸하는 것으로 제시돼 있고, 2025.10.01. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가 1,071,400,870원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 524,987,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 367,490,900원(감정가 34%), 그 다음은 257,243,629원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정할 근거가 없습니다. 특히 감정상 건물이 폐가 상태이고, 토지는 일반상업지역의 주상기타 이용 토지이므로 실제 가치는 토지 활용 가능성·건물 철거 또는 보수 필요성·제시외 건물 상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 524,987,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,649,870원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 1,243,000,000원 | 517,337,130원 |
| 근저당 미배당 | - | 725,662,870원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 7,649,870원, 한국주택금융공사 근저당 예상배당은 517,337,130원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 725,662,870원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 팽성시장 남서측 인근이며 주상용건물·근린생활시설·단독주택 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 258.0㎡, 대, 일반상업지역, 주상기타, 평지·부정형이며 중로 한 면에 접합니다.
- 공시지가. 2,506,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 일반상업지역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26~2026.08.25 국토부공고 제2025-1058호에 따른 허가구역으로, 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 관한 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 확인. 주택이 폐가 상태이므로 내부 훼손·보수 가능성·철거 필요성 등을 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 위치·구조·현황을 매각 서류와 대조해야 합니다.
- 점유·임대차. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 금지사항등기. 한국주택금융공사법에 따른 금지사항등기의 내용과 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 주변 토지·단독주택 거래와 활용가치를 별도로 비교해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 매각가에서는 근저당 채권최고액 전부가 배당되지 않고 725,662,870원이 미배당으로 남습니다.
맺으며 — “49% 할인보다 현장과 시세 확인이 먼저”
이 사건은 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%인 524,987,000원까지 내려왔고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 건물은 폐가 상태이고 임대관계는 미상이며, 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 권리상 인수액 0원과 가격상 저평가를 같은 의미로 보면 안 됩니다. 단독주택·토지의 실제 상태, 제시외 건물, 점유관계, 주변 거래와 토지 활용성을 확인한 뒤 현재 524,987,000원의 적정성을 판단하는 것이 핵심입니다.
