수원지방법원 2025타경42698. 평택시 가재동 체르빌 3층 302호, 전용면적 71.31㎡의 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 현재 최저매각가는 79,870,000원으로 감정가 163,000,000원의 49% 수준까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 다만 경매에서는 할인율보다 먼저 말소기준권리와 임차인 대항력을 확인해야 합니다.
이 사건의 말소기준은 2023.07.19 설정된 서인천농업협동조합 근저당권 118,800,000원입니다. 현재 경매개시결정은 2025.09.24 접수됐고, 확인된 임차인 권성호는 2025.06.20 전입했습니다. 전입이 말소기준일보다 약 2년 뒤이므로 이 임차인은 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않는 구조입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으나, 대항력 판단에는 전입 시점이 결정적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42698 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 가재동 378-3 체르빌 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 71.31㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 |
| 현재 소유자 | 최대섭 7분의 3 · 최은정 7분의 2 · 최재명 7분의 2 |
| 소유권 원인 | 2025.06.06 상속 · 2025.11.04 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 79,870,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 100,341,244원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 인수 0원
현재 소유관계에 이르기 전 이 부동산은 2023.07.19 임의경매 매각으로 김정순에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 서인천농업협동조합이 채권최고액 118,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 현재 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.24 서인천농업협동조합의 신청으로 현재 임의경매가 개시됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권성호 | 302호 | 2025.06.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 권성호는 배당요구를 2025.10.17 했지만, 전입일 2025.06.20이 말소기준일 2023.07.19보다 늦습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인이 아니며, 인수액은 0원으로 분석됩니다. 다만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 배당 순위와 실제 배당 여부는 매각 관련 원문으로 최종 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만, 최근 흐름은 하락
전용 71.31㎡가 일치하는 ‘체리쉬빌라’ 실거래 표본은 총 10건입니다. 전체 평균은 155,800,000원이지만 과거 2021년 거래가 다수 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 154,000,000원과 최신 거래 153,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 현재 최저가 79,870,000원은 최근 12개월 평균의 51.9% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 71.31㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 2024.07 | 71.31㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2021.06 | 71.31㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2021.06 | 71.31㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2021.06 | 71.31㎡ | 3 | 167,000,000원 |
| 2021.06 | 71.31㎡ | 2 | 167,000,000원 |
| 2021.06 | 71.31㎡ | 3 | 167,000,000원 |
| 2021.06 | 71.31㎡ | 2 | 167,000,000원 |
| 2021.06 | 71.31㎡ | 1 | 136,000,000원 |
| 2021.06 | 71.31㎡ | 1 | 136,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.31㎡ | 2건 | 154,000,000원 |
최근 12개월 표본은 2건으로 153,000,000원과 155,000,000원이며 평균은 154,000,000원입니다. 현재 실질취득 79,870,000원은 이 평균보다 크게 낮습니다. 다만 최근 평균이 과거 거래 평균보다 1.4% 낮아진 하락 추세이고, 가장 최근 거래도 2024.09의 153,000,000원입니다. 따라서 단순히 “감정가의 절반”이라는 사실만으로 환금성을 낙관하기보다는 다세대주택의 거래 빈도와 실제 매수층을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,837,660원 |
| 2. 근저당 · 서인천농업협동조합 | 118,800,000원 | 78,032,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당권 채권최고액 118,800,000원 중 78,032,340원이 배당되고 40,767,660원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 부족분이지 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 산정상 매수인 인수는 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 79,870,000원 | 78,032,340원 | 40,767,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 55,909,000원 | 54,502,638원 | 64,297,362원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 39,136,300원 | 38,031,847원 | 80,768,153원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄초등학교 북서측 근거리에 있으며, 주변은 단독주택·공동주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 교통편익은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 302호이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·난방설비가 있습니다.
- 토지. 901.0㎡, 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고 서측으로 세로에 접합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 해당 토지거래허가구역은 2025.08.26~2026.08.25 외국인이 주택을 취득하는 경우에 관한 사항입니다.
- 공부 차이. 등기부상 토지 지목은 임야이나 토지대장상 지목은 대로 확인됩니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대주택이고, 최근 12개월 실거래 표본은 2건입니다. 최근 평균은 과거 평균 대비 1.4% 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 권성호의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구 및 최우선변제 가능성은 관련 서류에서 최종 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 155,800,000원보다 최근 12개월 평균 154,000,000원과 최신 거래 153,000,000원을 우선해 비교하는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균은 과거 평균 대비 -1.4%입니다. 싸게 보이는 할인율만으로 향후 매도가를 고정적으로 가정하지 마세요.
- 다세대 환금성. 8세대 규모이고 현재까지 2회 유찰됐습니다. 낙찰 후 매각·임대 수요를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 토지 공부 차이. 등기부상 지목과 토지대장상 지목이 다르므로 원인과 현재 공부 상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 배당 변동요소. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성
이 사건은 현재 확인 범위에서는 대항력 있는 선순위 임차인 없이 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 따라서 실질취득은 최저가와 같은 79,870,000원입니다. 가격만 보면 최근 12개월 평균 154,000,000원의 51.9%로 충분히 낮은 구간입니다. 그러나 다세대 8세대 규모, 2회 유찰, 최근 가격 추세 -1.4%라는 요소는 할인폭의 반대편에 놓인 리스크입니다. 권리분석은 비교적 단순하고 가격 여유도 있지만, 최종 판단은 ‘이 가격에 다시 팔 수 있는가’까지 확인한 뒤 해야 하는 물건입니다.
