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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

B 매력지수58 유찰 1회

부동산임의경매

2025타경52912 · 성남지원 · 근린시설
철근콘크리트조 926.37㎡
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
2,582,000,000원 25억 8,200만 감정가 3,200,000,000원
감정가의 80% 2026-07-20 낙찰
최저매각가 2,240,000,000원 최저가 대비 +15%
낙찰일
07-20 낙찰 완료
성남지원 1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
2억 2,400만
최저가의 10% · 224,000,000원
감정가 대비
▼ 19.3% 싸게 매수
감정가 32.00억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 1회 유찰로 가격은 낮아졌지만 말소기준 이전 전세권 인수가 남아 권리 확인이 핵심입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 근린시설

분당 수내동 근린시설 — 가격보다 중요한 것은 ‘인수 전세권’이다

수원지방법원 2025타경52912 · 경기도 성남시 분당구 수내동 79-2 5층1호
감정가 3,200,000,000원 · 최저매각가 2,240,000,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.20 · 임의경매
58점
매력지수 B등급 · 권리 정리 구조는 양호하지만 매수인 인수 전세권과 근린시설 환금성 검토가 필요한 물건
우리은행 근저당 등 주요 권리는 소멸하나 말소기준 이전 전세권 인수와 학원용 근린시설 특성으로 추가 검토가 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 분당 수내동 중심 상권의 학원용 근린시설입니다. 가격은 1회 유찰로 감정가 대비 낮아졌지만, 일반적인 후순위 권리 소멸형 물건과 달리 말소기준권리 이전 전세권 1건이 매수인에게 인수됩니다. 권리상 핵심은 전세권 승계 여부입니다.
감정가
3,200,000,000원
근린시설
최저가
2,240,000,000원
1회 유찰
인수 권리
전세권 1건
을구 7번 오은주
핵심지표
B등급
권리확인 필요

수원지방법원 2025타경52912. 성남시 분당구 수내동 79-2, 돌마로 364에 위치한 집합건물 근린시설입니다. 감정 이용상태는 학원이며, 철근콘크리트조 6층 건물 내 5층 1호입니다. 현재 경매 절차는 우리은행 관련 근저당권을 기준으로 진행되고 있으며, 뒤의 권리 대부분은 매각으로 정리됩니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2025타경52912
소재지경기도 성남시 분당구 수내동 79-2 5층1호
용도 / 이용상태근린시설 · 학원
소유자백화흠
감정가 / 최저가3,200,000,000원 / 2,240,000,000원
신청채권자 / 청구에이치에프더블유오이유동화전문유한회사 / 526,785,870원
매각기일2026.07.20

① 권리 흐름 — 대부분 소멸, 그러나 전세권 인수 존재

⚠️ 핵심 권리 매각물건명세서상 을구 7번 전세권설정등기(2002.11.22.)는 매수인에게 인수되는 권리로 표시되어 있습니다. 전세권자는 오은주이며 전세금은 30,000,000원입니다.

말소기준권리는 2002.12.24 설정된 을구 8번 우리은행 근저당권입니다. 이후 2015년 우리은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 7번 전세권은 기준권리 이전 권리로 매각 후에도 확인이 필요한 구조입니다.

② 임차 및 점유 관계

성명점유보증금대항력배당
김주휘5층 1호 일부 504-2호25,000,000원없음요구
황성은5층 1호30,000,000원없음요구
주연선5층1호25,000,000원없음요구
주식회사 인싸이트에듀505호20,000,000원없음해당 없음
서지현5층 일부호28,000,000원없음요구
구연희5층 일부25,000,000원없음요구
이승은505호25,000,000원없음요구

확인된 임차인들은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 따라서 임차보증금 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 2,240,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-24,800,000원
을구 7번 전세권 · 오은주30,000,000원30,000,000원
을구 8번 근저당 · 우리은행480,000,000원480,000,000원
을구 11번 근저당 · 우리은행120,000,000원120,000,000원
소유자 교부-1,585,200,000원
매각대금 배분
감정가 vs 최저매각가
✅ 권리상 장점 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸하며, 확인된 일반 임차인들의 대항력 인수 위험은 없습니다.
⛔ 주의 포인트 말소기준 이전 전세권이 남아 있습니다. 낙찰 전 전세권 범위와 실제 점유 관계, 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 수내중학교 서측 인근으로 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재한 분당 상업지역입니다.
  • 용도. 현재 학원으로 이용 중인 근린시설입니다.
  • 토지·규제. 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(분당)입니다.
  • 환금성. 분당 수내동 상권 입지는 장점이나, 학원 등 특정 업종 중심 시설은 수요층 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 전세권 확인. 을구 7번 전세권 인수 여부와 범위를 확인하세요.
  • 점유 확인. 여러 학원 형태로 내부 구획 이용 중이므로 실제 운영 현황 확인이 필요합니다.
  • 임대수익 검토. 근린시설 특성상 업종 유지 가능성을 확인해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격보다 권리 확인이 먼저”

이 물건은 1회 유찰로 가격 부담은 낮아졌지만, 일반적인 깨끗한 근린시설과는 다릅니다. 말소기준 이전 전세권이 존재해 매수인이 확인해야 할 권리가 남아 있습니다. 임차인 대항력 위험은 낮지만, 전세권 인수 여부를 정확히 파악한 뒤 입찰해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당과 다를 수 있으며 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 성남시 분당구 수내동 79-2 5층1호

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