수원지방법원 2025타경42732. 경기도 평택시 오성면 죽리 156-41 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 공장 사무실 등으로 이용 중입니다. 토지는 죽리 156-41, 156-40이 등기 대상에 함께 표시되고, 죽리 156-41 토지는 3,833㎡의 잡종지·공업용으로 기재돼 있습니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕 2층이며, 외벽은 판넬 붙임, 내벽은 타일 마감 등, 창호는 알루미늄샷시 마감입니다.
권리구조의 출발점은 2024.03.20 설정된 주식회사우리은행의 근저당권입니다. 첫 근저당권 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 같은 날 2,220,000,000원 및 480,000,000원의 근저당권도 설정돼 있습니다. 이후 중소벤처기업진흥공단과 기술보증기금의 가압류, 평택시 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42732 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 오성면 죽리 156-41 · 경기도 평택시 오성면 오성서로 22 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 사무실 등으로 이용중 |
| 토지 | 잡종지 · 공업용 · 3,833㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 2층 · 위생급배수설비·전기설비 |
| 소유자 | 주식회사제이토탈솔루션 |
| 감정가 / 최저가 | 4,776,658,500원 / 2,340,563,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 청구액 | 3,113,712,472원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 지상 컨테이너 2동은 매각 및 평가에서 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준은 2024.03.20 주식회사우리은행의 을구 1번 근저당권입니다. 2025.03.07 중소벤처기업진흥공단 가압류, 2025.03.27 기술보증기금 가압류, 2025.10.01 임의경매개시결정, 2025.10.14 평택시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 2,340,563,000원으로 감정가 4,776,658,500원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐지만, 본건은 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,340,563,000원 | 2,913,114,537원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,638,394,100원 | 3,608,261,748원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,146,875,870원 | 4,094,864,796원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 계산상 매수인이 떠안는 금액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 이것은 권리 인수와 가격 적정성이 별개라는 뜻입니다. 공장·사무실 등으로 이용되는 토지·건물의 실제 가격은 토지 상태, 건물 사용성, 도로 조건, 제외 물건과 현장 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,340,563,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,805,630원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,220,000,000원 | 1,114,757,370원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 342,871,907원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 기술보증기금 | 985,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,227,871,907원 중 예상배당은 2,314,757,370원이며, 미배당은 2,913,114,537원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 길음사거리 남서측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 공장 및 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입 및 주정차가 용이하고 도보 1~2분 거리에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 건물은 공장 사무실 등으로 이용중입니다.
- 토지. 죽리 156-41은 3,833㎡ 잡종지·공업용이며 평지·부정형·소로한면으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(산업유도형), 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술) 등이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 305,700원/㎡.
- 건물 상태. 일반철골구조 기타지붕 2층, 판넬 외벽·타일 내벽 등이며 위생급배수설비와 전기설비를 갖추고 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되지만 지상 컨테이너 2동은 매각 및 평가에서 제외됩니다.
- 현장 점유·사용 확인. 공장 사무실 등으로 이용중인 상태와 실제 사용 주체, 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전관계 확인. 을구 1번 근저당권의 이전 및 기술보증기금 일부이전 등기를 최신 등기부와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 비행안전제2구역(전술), 가축사육제한구역, 소로1류 접합 등 토지이용계획을 실제 사업목적과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 적정성은 별개”
이 사건은 임차인이 없고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 2024.03.20 주식회사우리은행 근저당권 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서, 권리 인수 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 이미 2회 유찰돼 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려온 상황에서도 실거래 시세 비교자료가 없으므로 가격이 싸다고 단정할 수는 없습니다. 특히 공장 사무실 등으로 이용되는 기타 + 토지 물건이고 컨테이너 2동이 매각 및 평가에서 제외되므로, 이 사건의 승부처는 권리보다 현장 상태·매각범위·토지 활용성과 실제 가치 확인에 있습니다.
