2,340,563,000원
수원지방법원 2025타경42732. 평택시 오성면 죽리 소재 토지와 주건축물제1동이 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가상 건물은 공장·사무실 등으로 이용 중이고, 토지는 면적 3,833㎡의 잡종지로 토지이용상황은 공업용입니다. 말소기준권리는 2024.03.20. 설정된 주식회사우리은행의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤의 근저당권·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 말소기준 근저당권은 이후 에이치에프더블유오이유동화전문유한회사로 이전되었고 기술보증기금에 203,748,369원 일부이전된 이력이 있으므로, 입찰 전 최신 등기 상태를 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42732 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 오성면 죽리 156-41, 156-40 · 주건축물제1동 · 경기도 평택시 오성면 오성서로 22 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 사무실 등으로 이용중 |
| 토지 | 3,833㎡ · 잡종지 · 공업용 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 2층 · 외벽 판넬 붙임 · 내벽 타일 마감 등 · 알루미늄샷시 |
| 소유자 | 주식회사제이토탈솔루션 |
| 감정가 / 최저가 | 4,776,658,500원 / 2,340,563,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 2회 유찰 / 2026.08.31 |
| 청구액 | 3,113,712,472원 |
| 임차인 / 인수 | 임차인 없음 / 매수인 인수 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2024.03.20. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 2,220,000,000원 및 480,000,000원의 후순위 근저당권도 설정됐고, 이후 중소벤처기업진흥공단과 기술보증기금 가압류, 임의경매개시결정, 평택시 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 별도 검증
현재 회차의 최저매각가는 2,340,563,000원으로 2회 유찰된 감정가 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 1,638,394,100원, 4회 유찰 시 1,146,875,870원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 2,340,563,000원 | 2,913,114,537원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,638,394,100원 | 3,608,261,748원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 1,146,875,870원 | 4,094,864,796원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,340,563,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 25,805,630원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,220,000,000원 | 1,114,757,370원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 342,871,907원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 기술보증기금 | 985,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,227,871,907원 중 예상배당액은 2,314,757,370원, 미배당은 2,913,114,537원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 공장 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 평택시 오성면 죽리 소재 길음사거리 남서측 인근이며, 주변에는 근린생활시설·업무시설·공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입 및 주정차가 용이하고, 도보 1~2분 거리에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 토지. 3,833㎡ 잡종지로 공업용 이용, 평지·부정형·소로한면 조건입니다. 공시지가는 305,700원/㎡입니다.
- 지역·지구. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업유도형)이며 소로1류에 접하고, 가축사육제한구역·비행안전제2구역(전술) 등이 포함됩니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로 위생급배수설비와 전기설비를 갖추고 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물을 일괄매각하며, 현장에 있는 컨테이너 2동은 매각 및 평가에서 제외됩니다.
- 컨테이너 처리관계 확인. 매각대상에서 제외된 컨테이너 2동의 점유·소유·철거 또는 존치 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최신 등기 대조. 말소기준 근저당권에 권리이전과 203,748,369원의 일부이전 이력이 있으므로 입찰 직전 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 토지·건물 상태와 인근 공장·토지 거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·비행안전제2구역·가축사육제한구역 및 도로 접합 조건이 실제 이용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권에 대규모 미배당이 발생하지만 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 승계를 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 검증
이 물건의 가장 명확한 장점은 임차인 없음·매수인 인수 0원입니다. 말소기준 이후의 후순위 권리도 매각으로 정리되는 구조라 권리분석 자체는 비교적 선명합니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 4,776,658,500원에서 2회 유찰돼 현재 2,340,563,000원, 감정가 49%까지 내려왔지만 이를 곧바로 ‘싼 가격’으로 해석할 실거래 근거는 없습니다.
더구나 공장·사무실 이용 건물과 3,833㎡ 토지를 일괄매각하고, 지상 컨테이너 2동은 매각대상에서 제외됩니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 안전, 가격은 추가 검증입니다. 이번 회차의 승부처는 단순한 유찰률이 아니라 토지와 건물의 실제 가치, 이용 가능성, 제외 물건의 처리관계를 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.
