수원지방법원 2025타경52949. 경기도 광주시 목현동의 민트힐하우스 101동 402호입니다. 2022년 사용승인된 지상 4층 다세대주택의 최상층 호실로, 건물은 철근콘크리트구조이며 승강기와 난방설비 등을 갖추고 있습니다. 등기상 소유자는 정윤경이고, 2023년 7월 31일 한국양계축산업협동조합 앞으로 채권최고액 326,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
경매 신청채권자도 같은 한국양계축산업협동조합이며 청구액은 283,865,569원입니다. 감정가 355,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 248,500,000원입니다. 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 경매 최저가 하락과 실제 부동산 시세 대비 저평가는 서로 다른 문제입니다. 이 사건은 권리 말소 구조보다 시세 확인과 임차인 점유관계 검증에 무게를 두고 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52949 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목현동 16-15 민트힐하우스 제101동 제4층 제402호 도로명주소: 경기도 광주시 이배재로 155-20 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 4층 · 4층 402호 |
| 사용승인 | 2022.05.10 |
| 단지 규모 | 민트힐하우스 · 16세대 |
| 소유자 | 정윤경 (2023.07.31 소유권이전등기) |
| 감정가 | 355,000,000원 |
| 최저매각가 | 248,500,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 한국양계축산업협동조합 |
| 경매 청구액 | 283,865,569원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.31 한국양계축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 326,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
등기부상 핵심은 2023년 7월 31일 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 강대흥을 채무자로 설정했던 채권최고액 252,000,000원의 근저당권은 2023년 7월 31일 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.
다만 매수인 인수액 0원은 확인된 권리와 임차관계를 전제로 한 판단입니다. 점유자의 보증금과 계약관계가 명확하지 않으므로 실제 입찰 전에는 매각물건명세서와 현황조사서, 전입세대 열람내역을 다시 대조해야 합니다. 등기상 권리가 말소된다는 사실만으로 명도 문제가 없다고 단정할 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 후순위 전입, 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손효주 | 2023.11.01 | 미상 | 없음 말소기준 후 전입 |
확인 필요 확정일자 미상 |
인수 없음 현재 확인된 권리 기준 |
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 전입자는 손효주 1명입니다. 전입일은 2023년 11월 1일로, 말소기준 근저당권 설정일인 2023년 7월 31일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인에 해당하지 않습니다.
그러나 임차보증금·월차임·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 우선변제권 행사 여부와 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 특히 점유자가 실제 거주하고 있다면 낙찰 이후 인도 협의나 인도명령 등 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인, 시세 대비 할인은 미확인
현재 최저매각가는 248,500,000원으로 감정가 355,000,000원의 70%입니다. 신건에서 1회 유찰되며 최저매각가가 30% 내려온 것입니다. 하지만 동일 건물 또는 유사한 다세대주택의 최근 실거래가격을 기준으로 매수 가격의 적정성을 검증할 근거는 확보되지 않았습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 355,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 248,500,000원 | 70% | 1회 유찰 · 시세 검증 필요 |
| 2회 유찰 시 | 173,950,000원 | 49% | 가정 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 121,764,999원 | 34.3% | 가정 시나리오 |
추가 유찰 가격은 회차별 가정치이며, 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
민트힐하우스는 16세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 단지 규모가 작아 거래 사례가 제한적일 수 있으므로 같은 건물뿐 아니라 인근의 준공 시기, 건물 규모, 층, 전용면적이 유사한 다세대주택을 함께 비교하는 것이 중요합니다. 매각가격이 낮아졌다는 사실보다 실제 처분 가능한 가격과 매수 수요를 확인하는 것이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,279,000원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 326,400,000원 | 244,221,000원 |
| 2. 가압류 · 한국양계축산업협동조합 | 7,508,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 333,908,390원 | 244,221,000원 |
| 미배당 채권액 | — | 89,687,390원 |
최저가 248,500,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,279,000원을 제외한 244,221,000원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 채권최고액을 기준으로 한 추정배당에서는 근저당 채권을 전액 충족하지 못해 후순위 가압류에는 배당금이 없고, 소유자 잔여금도 발생하지 않습니다.
신청채권자의 경매 청구액은 283,865,569원으로, 근저당권의 채권최고액 326,400,000원과 구별해야 합니다. 위 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 가정이며, 실제 확정채권액과 배당요구, 세금 등 법정 우선채권에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 또한 채권자에게 미배당금이 남는다는 사실이 곧 매수인에게 해당 채무가 승계된다는 뜻은 아닙니다.
회차별 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 248,500,000원 | 244,221,000원 | 89,687,390원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 173,950,000원 | 170,714,700원 | 163,193,690원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 121,764,999원 | 119,260,289원 | 214,648,101원 | 0원 |
집행비용과 채권 배당액은 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 채권 미배당과 매수인 인수는 별개의 개념입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 광주시 목현동 소재 광주시 농업기술센터 남동측 인근입니다. 주변에는 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 남측으로 폭 약 7미터의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2022.05.10 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하 1층, 지상 4층 중 4층 402호이며, 위생·급배수·승강기·난방·소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 완경사지인 사다리형 토지로서 공동주택 부지로 이용 중입니다. 용도지역은 계획관리지역이며 성장관리계획구역과 자연보전권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 594,900원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 토지이용 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 특별대책지역, 공장설립승인지역 등이 중첩됩니다. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 있어 매수 주체에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대주택으로, 대단지 아파트처럼 동일 조건의 매매 사례가 충분하지 않을 수 있습니다. 매수 수요와 실제 매도가격을 파악하기 위해 인근 유사 주택의 거래를 별도로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확보. 감정가 355,000,000원과 최저가 248,500,000원만으로는 저평가 여부를 판정할 수 없습니다. 최근 12개월 실거래, 최신 거래가 및 주변 유사 다세대주택의 매물가격을 확인하세요.
- 전입자 손효주 확인. 2023.11.01 전입으로 말소기준권리보다 후순위지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 임대차계약과 실제 점유 상황을 확인하세요.
- 명도 비용 검토. 권리 인수액 0원과 별개로 점유자의 이사 협의, 인도명령 가능 여부, 명도 일정 및 비용을 예상해야 합니다.
- 근저당 채권 확인. 한국양계축산업협동조합의 근저당 채권최고액은 326,400,000원, 경매 청구액은 283,865,569원입니다. 배당 추정치와 실제 확정채권액은 다를 수 있습니다.
- 후순위 권리와 압류 이력. 가압류와 경매개시결정의 소멸 구조 및 광주시 압류의 등기말소 사실을 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
- 관리비·건물 상태. 미납 관리비, 누수·결로, 최상층 방수 상태, 공용부 유지관리 상태를 확인하고 필요한 수리비를 산정하세요.
- 소규모 주택 환금성. 16세대 규모인 점을 고려해 거래량, 매물 적체, 인근 유사 주택의 실거래와 매도 소요기간을 확인하세요.
- 매각기일 및 보증금. 2026.11.02 매각 예정이므로 기일 변경, 입찰보증금, 특별매각조건, 최저매각가격을 법원 공고로 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부·건축물대장·토지이용계획확인서를 함께 검토한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리인수 0원 ≠ 저가 매수 확정”
이 물건의 장점은 권리 말소 구조가 비교적 단순하고, 현재 확인된 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 말소기준 근저당 이후 가압류는 소멸하며, 전입자 손효주의 전입일도 근저당 설정일보다 늦습니다.
반면 입찰 판단에 중요한 확인 과제가 남아 있습니다. 손효주의 보증금과 실제 점유관계가 불명확하고, 최근 실거래 시세가 확인되지 않았으며, 16세대 소규모 다세대주택의 환금성도 별도 검증이 필요합니다. 현재 최저가 248,500,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 경쟁력을 인정할 수는 없습니다.
또한 현재 최저가 배당 가정에서 발생하는 89,687,390원의 채권 미배당은 매수인 인수 채무가 아닙니다. 이를 구분해 권리 위험을 과장하지 않되, 시세 근거가 부족한 상태에서 할인율만 보고 응찰하는 것도 피해야 합니다.
결론은 권리 구조는 비교적 양호하나, 가격 판단과 점유 검증은 보류입니다. 실거래 비교와 임차관계 확인을 마친 후, 취득 부대비용과 향후 처분 가능 가격까지 반영해 입찰 상한을 결정하는 접근이 적절합니다.
