수원지방법원 2025타경52964. 하남시 망월동 퀸즈파크미사1차 9층 913호는 물건종류가 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 한국주택금융공사가 청구액 178,597,931원으로 강제경매를 신청했고, 감정가 129,000,000원이 네 차례의 유찰을 거쳐 최저매각가 30,973,000원까지 떨어졌습니다.

겉으로는 대폭 할인된 경매물건이지만, 권리분석의 결론은 다릅니다. 임차인 최지영은 2022.06.17 전입 및 점유를 시작했고, 2022.05.13 확정일자를 갖추었습니다. 이는 말소기준권리인 2023.08.09 하남시 압류보다 앞선 시점입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 입찰가는 매수가격의 일부에 불과합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 권리보다 임차보증금이 중요하다

말소기준권리는 2023.08.09 하남시 압류입니다. 이후 고양세무서장의 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 기존 신한은행 근저당권도 2022.06.17 해지로 이미 말소되어 있습니다.

그러나 임차인 최지영의 대항력은 별도로 판단해야 합니다. 임차권등기가 이루어진 날짜는 2024.07.12이지만, 전입·점유 개시는 2022.06.17로 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 임차권등기가 매각으로 말소되는 것과 미배당 보증금의 인수위험이 없어지는 것은 서로 다른 문제입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.65억원

③ 실질취득 분석 — 낙찰가가 아니라 보증금 수준이 기준이다

현재 최저매각가 30,973,000원은 감정가의 약 24%에 불과합니다. 하지만 경제적 부담은 낙찰가만으로 계산할 수 없습니다. 주어진 예상배당 조건에서 매수인 부담은 다음과 같습니다.

실질취득 예상액은 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용 등 별도 취득부대비용은 포함하지 않았습니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 부담은 유지

현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수 예상액이 증가합니다. 실질취득 합계는 약 1.65억원대로 큰 차이가 없습니다. 회차별 소액 차이는 집행비용 등 배당 추정액 차이에서 발생하며, 실질취득액이 감소하는 투자 전략으로 해석해서는 안 됩니다.

감정가 129,000,000원과 비교하면 실질취득액이 더 높습니다. 다만 감정가는 현재 실거래 시세와 동일한 지표가 아닙니다. 최근 실거래가격과 거래 추세를 확인하지 않은 상태에서 시장가치 대비 할인 여부를 단정할 수 없으며, 이 사건을 '시세보다 저렴한 경매'로 평가할 근거도 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 30,973,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 3.1%를 적용한 추정치입니다. 당해세와 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며, 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

매각대금에서 집행비용 957,514원을 제외한 30,015,486원이 임차인에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 한국주택금융공사는 청구액 178,597,931원에 대하여 예상배당 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여액도 없습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 미사역 남동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 분포하며 입지환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 미사역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2019.02.01 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 지하 6층·지상 17층 중 9층에 위치합니다. 엘리베이터, 지역난방, 천정형에어컨, 급배수 및 소방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 경매 물건종류는 근린시설이나 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용, 주거 임차관계의 적법성 및 금융·세무상 취급을 별도로 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 사다리형 평지의 상업·업무용 건부지이며, 북·서·동·남측으로 노폭 약 15~20m의 포장도로와 접합니다.
• 지역·규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 과밀억제권역, 공공주택지구, 공장설립제한지역 등으로 기재되어 있습니다. 별도 기재된 토지거래허가구역의 지정기간과 적용대상은 실제 입찰 시점에 재확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 역세권 입지라는 장점은 있으나, 이미 4회 유찰된 물건이고 선순위 임차보증금 인수 부담이 큽니다. 단순히 최저매각가가 낮다는 이유로 매수자금 부담이나 재매각 용이성을 긍정적으로 평가할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 최우선 확인. 매각물건명세서에 기재된 임차권등기 및 미배당 보증금 인수 조건을 확인하세요. 현재 회차 추정 인수액은 134,984,514원입니다.
• 실질취득액으로 판단. 입찰가 30,973,000원이 아니라 인수액을 포함한 165,957,514원을 경제적 부담의 출발점으로 삼아야 합니다.
• 대항력과 임차권등기. 2022.06.17 전입·점유 개시, 2022.05.13 확정일자, 2024.07.12 임차권등기와 배당요구 사실을 원본으로 대조하세요.
• 추가 유찰의 착시. 5회 및 6회 유찰 시에도 예상 실질취득액은 각각 165,790,260원, 165,673,182원입니다. 최저가 인하만으로 실질적인 저가 매수가 가능해지는 구조가 아닙니다.
• 실거래 시세 조사. 퀸즈파크미사1차의 동일 용도·유사 면적, 유사 층 거래를 확인하고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래를 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 근린시설·오피스텔 용도 확인. 공부상 용도, 실제 주거 사용상태, 대출 가능 여부, 취득 및 보유 관련 세금 차이를 확인하세요.
• 세금과 배당순위. 하남시·국의 압류가 존재하므로 조세채권의 법정기일, 교부청구 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 당해세 등에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 확인되지만 현재 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 보증금 반환, 인도 조건 및 명도비용을 함께 검토하세요.
• 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류와 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 싸다고 실질취득까지 싼 것은 아니다”

이 사건의 핵심은 4회 유찰이나 감정가 대비 할인율이 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 감정가 129,000,000원이 최저 30,973,000원으로 내려왔지만 임차인 최지영의 보증금은 165,000,000원입니다. 현재 예상배당 조건에서 매수인이 떠안을 수 있는 잔액은 134,984,514원, 실질취득액은 165,957,514원입니다.

추가 유찰로 입찰가는 낮아져도 미배당 보증금은 증가하여 총부담이 보증금 수준에서 유지됩니다. 실질취득액이 감정가를 초과하는 데다 실제 시세 할인 여부도 확인되지 않았습니다. 근린시설로 분류된 물건의 오피스텔 이용, 조세채권, 임차인 인수 및 4회 유찰이라는 부담도 존재합니다.

결론은 입찰 보류 및 권리·가격 재검토입니다. 단순 최저가를 기준으로 매수 여부를 결정하면 안 됩니다. 실질취득액 기준으로 시세 경쟁력이 확인되고, 임차보증금 인수 조건과 실제 배당순위를 검증하기 전까지는 신중한 접근이 필요합니다.