수원지방법원 2025타경52964. 하남시 망월동 퀸즈파크미사1차 9층 913호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 이영환이며, 2022.07.18 소유권을 이전받았고 거래가액은 149,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 감정가 대비 49%까지 떨어진 최저가가 아닙니다. 임차인 최지영은 2022.06.17 주민등록 및 점유를 개시했고, 확정일자는 2022.05.13입니다. 말소기준권리로 제시된 하남시 압류의 접수일은 2023.08.09로 그보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인이고, 배당으로 돌려받지 못하는 보증금 잔액은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1132 퀸즈파크미사1차 9층 913호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변동로84번길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상17층 지하6층 · 제9층 제913호 · 2019.02.01 사용승인 |
| 소유자 | 이영환 (2022.07.18 소유권이전 · 거래가액 149,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 63,210,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 178,597,931원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 2019.02.26 설정된 신한은행 근저당권 120,000,000원은 2022.06.17 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2023.08.09 하남시 압류입니다. 이후 2023.09.08 국 압류와 2025.09.09 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 임차권등기 자체의 접수일이 2024.07.12라는 이유만 보고 후순위로 판단하면 안 됩니다. 최지영의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.06.17이고, 확정일자는 2022.05.13입니다. 이는 말소기준인 2023.08.09보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 165,000,000원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최지영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 2022.06.17 | 2022.05.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
③ 실질취득 — 유찰돼도 총 부담은 보증금 부근에 고정
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 회차 기준으로는 63,210,000원 + 103,327,780원 = 166,537,780원입니다. 감정가 129,000,000원보다도 37,537,780원 높은 금액입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (감정가 49%) | 63,210,000원 | 103,327,780원 | 166,537,780원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 44,247,000원 | 121,949,446원 | 166,196,446원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 30,972,899원 | 134,984,613원 | 165,957,512원 |
낙찰가가 63,210,000원에서 44,247,000원, 다시 30,972,899원으로 내려가도 임차인 미배당 인수액은 103,327,780원 → 121,949,446원 → 134,984,613원으로 커집니다. 결과적으로 매수인의 총 부담은 세 회차 모두 약 1.66억원 수준입니다. 즉 추가 유찰이 곧바로 실질취득가격 하락으로 연결되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,537,780원 |
| 1. 임차인 최지영 보증금 | 165,000,000원 | 61,672,220원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 178,597,931원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 최지영 보증금 부족분은 103,327,780원입니다. 한국주택금융공사의 청구금액 178,597,931원은 예상배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철5호선 미사역 남동측 인근이며 주위에는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 미사역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 엘리베이터, 위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 천정형에어컨, 화재탐지 및 소화설비, 내부 옵션 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측·서측·동측·남측으로 각각 약 15~20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 특이사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 볼 것. 입찰가 63,210,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 현재 회차 기준 인수 예상액 103,327,780원을 함께 계산해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 최지영 보증금은 165,000,000원이며 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다.
- 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시에도 총 부담은 166,196,446원·165,957,512원으로 크게 내려가지 않습니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 자료가 없으므로 주변 동일 건물·동일 용도 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정상 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용과 관련 규정을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “1.65억 보증금”을 먼저 보라
이 물건은 감정가 129,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 63,210,000원까지 떨어졌습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 최지영의 보증금은 165,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준보다 빠른 대항력 임차인입니다.
현재 회차에서 배당되지 않는 보증금은 103,327,780원으로 계산되고, 이를 최저가에 더한 실질취득은 166,537,780원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 커지므로 총 부담은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 낮지 않습니다. 권리분석의 승부처는 63,210,000원이 아니라 165,000,000원의 선순위 임차보증금입니다.
