의정부지방법원 2023타경83055. 의정부시 호원동 은하수아트빌 6층 601호입니다. 물건종류는 다세대이고, 감정평가상 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 임차권등기 범위는 6층 108.29㎡ 중 서쪽 601호 41.48㎡입니다. 소유자는 박명진이며, 서울보증보험주식회사가 청구금액 127,563,199원으로 강제경매를 진행한 사건입니다.
이 물건의 특징은 21회 유찰에도 불구하고 실질취득 부담이 크게 내려가지 않는 구조입니다. 현재 최저매각가 1,628,000원은 감정가의 약 0.97%에 지나지 않습니다. 그러나 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 훨씬 크고, 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 하므로 실제 부담은 보증금 159,000,000원 안팎으로 유지됩니다. 낙찰가만 보고 가격을 판단하면 결정적인 권리 부담을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경83055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 백석로 13-6, 6층 601호 (호원동, 은하수아트빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 주거용 오피스텔 이용 |
| 건물 / 임차권 범위 | 철근콘크리트구조 6층 건물 · 6층 108.29㎡ 중 서쪽 601호 41.48㎡ |
| 소유자 | 박명진 (2019.06.07 소유권이전등기 · 2018.01.10 매매 원인) |
| 감정가 | 168,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,628,000원 (21회 유찰 · 감정가 대비 약 0.97%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 127,563,199원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.19 강제경매개시결정 (갑구 5번) |
| 선순위 임차권 | 강현태 · 보증금 159,000,000원 · 을구 1번 |
| 예상 매수인 인수 | 157,801,304원 (현재 회차 예상배당 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 존재한 임차권
이 사건의 말소기준권리는 2023.10.19 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2019.06.07 전입 및 점유, 2019.05.20 확정일자를 가진 강현태의 임차권이 가장 중요한 권리입니다. 임차권등기 자체도 2021.09.07 접수되어 말소기준권리보다 앞섭니다.
2018.02.09 접수된 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 2024.04.03 접수된 국(처분청 강서세무서장)의 압류와 2023.10.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기상 압류의 소멸과 배당 과정에서의 조세 처리 문제는 구분해야 합니다. 실제 당해세 및 법정 우선순위는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·매수인 승계
실제 임차인은 1명입니다. 강현태는 임차권등기, 전입·점유 및 확정일자, 배당요구가 확인되는 임차인입니다. 서울보증보험주식회사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로, 강현태의 임대차보증금과 별개의 경매 청구금액을 가지고 있습니다. 이를 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강현태 601호 · 주거용 임차권등기 |
159,000,000원 | 전입 2019.06.07 확정 2019.05.20 |
대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 임차인 | 강현태 |
|---|---|
| 사용 부분 | 6층 108.29㎡ 중 서쪽 601호 41.48㎡ |
| 임대차계약일 | 2019.05.04 |
| 확정일자 | 2019.05.20 |
| 전입신고 / 점유개시 | 2019.06.07 |
| 임차권등기 | 2021.09.07 · 을구 1번 · 2021카임32 |
| 배당요구 | 있음 · 2021.09.07 |
| 보증금 | 159,000,000원 |
| 대항력 / 우선변제 | 대항력 있음 우선변제 가능 |
| 매수인 승계 | 미배당 보증금 인수 |
| 현재 회차 예상 인수 | 157,801,304원 |
③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
현재 최저가는 1,628,000원입니다. 감정가 168,000,000원의 약 0.97%이므로 표면상 할인율은 약 99.03%입니다. 하지만 임차인의 보증금 159,000,000원이 남아 있고, 매각대금 대부분이 집행비용 및 임차인 배당으로 사용됩니다.
| 가격 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 168,000,000원 | 감정평가액 |
| 현재 최저가 | 1,628,000원 | 21회 유찰 후 입찰 기준 |
| 임차보증금 | 159,000,000원 | 대항력 임차인 반환 대상 |
| 임차인 예상배당 | 1,198,696원 | 집행비용 공제 후 |
| 매수인 예상 인수 | 157,801,304원 | 보증금 미배당 잔액 |
| 실질취득 부담 | 159,429,304원 | 낙찰가 + 예상 인수액 |
현재 예상배당 기준으로 낙찰대금 1,628,000원 + 예상 인수액 157,801,304원 = 실질취득 부담 159,429,304원입니다. 감정가와의 차이는 8,570,696원으로, 실질 부담 기준 감정가 대비 할인 폭은 약 5.1%에 그칩니다. 이 금액에 취득세, 등기비용, 명도 및 기타 비용은 포함되지 않았습니다.
실질취득 부담이 보증금 159,000,000원보다 429,304원 높은 것은 현재 예상배당에서 집행비용이 먼저 공제되기 때문입니다. 낙찰가가 더 낮아지면 임차인의 배당액도 줄고 매수인의 인수액은 커지므로, 실질취득 부담은 보증금 수준에 사실상 묶입니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 1,628,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 429,304원 |
| 1. 임차인 강현태 · 우선변제 | 159,000,000원 | 1,198,696원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 · 경매신청채권 | 127,563,199원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당에서는 집행비용으로 429,304원이 공제되고, 잔액 1,198,696원이 강현태 임차인에게 배당됩니다. 서울보증보험주식회사에는 배당액이 없으며, 신청채권 127,563,199원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 신청채권자의 미배당액을 매수인의 인수금액에 추가 합산하는 것은 아닙니다. 매수인의 직접적인 핵심 인수 부담은 선순위 임차보증금 미변제액입니다.
집행비용은 예상치이며, 실제 배당은 배당기일의 채권계산서와 법정 우선순위, 조세채권 및 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 회차의 집행비용 추정치는 매각가의 약 26.4%에 해당합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 떨어져도 실질 부담은 유지
현재까지 21회 유찰된 물건입니다. 추가 유찰 시 최저매각가는 더 낮아지지만, 선순위 임차인이 받을 배당도 감소합니다. 결국 낙찰가 감소분의 대부분이 매수인의 보증금 인수 증가로 상쇄됩니다.
| 경매 회차 | 최저가 | 예상 인수액 | 합산 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 21회 유찰 | 1,628,000원 | 157,801,304원 | 159,429,304원 |
| 22회 유찰 시 | 1,302,400원 | 158,121,043원 | 159,423,443원 |
| 23회 유찰 시 | 1,041,920원 | 158,376,835원 | 159,418,755원 |
합산 부담은 각 회차 최저가와 예상 인수액을 단순 합산한 값입니다. 장래 회차는 예상치이며, 실제 매각가격과 배당조건에 따라 변경됩니다. 모든 회차에서 취득 관련 비용은 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 호원동 호동초등학교 북서측 인근입니다. 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 인근 간선도로에 노선버스정류장이 있으며, 남동측 인근에 의정부 경전철 범골역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 2018.01.25 준공된 은하수아트빌은 8세대 규모입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 위생급배수설비·난방설비·소화전·승강기설비 등이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다. 등기 및 평가상 용도와 실제 사용에 따른 법적·세무상 취급을 확인해야 합니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 1㎡당 1,677,000원입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 건물이며, 은하수아트빌 관련 경매물건 평균 유찰 횟수는 17.3회입니다. 매각률은 0%로 집계되어 있으며 확인된 낙찰거래 금액도 없습니다. 현재 21회 유찰과 결합하면 환금성에 매우 보수적인 평가가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 응찰 판단. 최저가 1,628,000원이 아니라 현재 예상 실질취득 부담 159,429,304원을 기준으로 자금계획과 투자 가능성을 검토해야 합니다.
- 선순위 임차보증금 확인. 강현태의 보증금 159,000,000원, 전입·점유일 2019.06.07, 확정일자 2019.05.20, 임차권등기 2021.09.07 및 배당요구 내역을 원본과 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건. 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수됩니다. 보증금 정산 및 임차권등기 말소에 필요한 절차를 낙찰 전에 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차권등기는 확인되지만 현재 현장 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 임차권등기 이후 퇴거했는지, 다른 점유자가 존재하는지에 따라 인도·명도 일정이 달라질 수 있습니다.
- 배당 예상액 재확인. 집행비용 429,304원과 임차인 배당 1,198,696원은 추정치입니다. 실제 배당순위와 금액, 조세채권을 확인해야 매수인의 최종 인수 부담을 산정할 수 있습니다.
- 조세 및 관리비 확인. 국의 압류가 매각으로 소멸하더라도 당해세 등 배당 우선순위 문제는 별도입니다. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분도 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 검증. 동일·유사 면적의 최근 거래와 실제 매물 호가, 개별 건물 상태를 확인해야 합니다. 감정가 168,000,000원과의 비교만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 신탁 이력 대조. 2018.02.09 신탁등기와 2019.06.07 말소 및 소유권이전 경위를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최신 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 기일 변경 여부와 특별매각조건을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “163만원에 낙찰받는다고 163만원에 사는 것이 아니다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 21회 유찰되어 최저가가 1,628,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 159,000,000원이 사실상 실질취득 부담의 하한을 형성합니다.
현재 예상배당 기준으로 매수인이 인수할 보증금은 157,801,304원, 최저매각가와 합친 실질취득 부담은 159,429,304원입니다. 추가 유찰 시에도 실질 부담은 159,000,000원 수준에서 크게 움직이지 않습니다.
감정가 168,000,000원보다 실질 부담이 낮다는 사실은 확인되지만, 최근 실거래를 통한 현시세 검증이 어려운 데다가 8세대 소규모 건물의 저조한 경매 매각 실적과 선순위 임차권 정리 부담까지 겹칩니다. 따라서 감정가보다 낮다는 이유만으로 저가매수라고 판단할 수 없습니다.
종합 판단은 D등급입니다. 선순위 임차권으로 인한 대규모 인수 부담, 21회 유찰, 낮은 환금성, 실거래 검증의 한계를 감안하면 일반적인 가격 할인형 경매로 접근할 물건이 아닙니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가를 더 낮추는 것이 아니라, 실제 보증금 인수 범위와 현재 시장가치를 정확히 검증할 수 있는가에 있습니다.
