의정부지방법원 2023타경83055. 의정부시 호원동 은하수아트빌 6층 601호입니다. 사건의 핵심은 2023.10.19 강제경매개시결정보다 훨씬 앞선 임차권입니다. 강현태는 임대차계약일 2019.05.04, 확정일자 2019.05.20, 주민등록·점유개시 2019.06.07이고, 2021.09.07 보증금 159,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차권은 말소기준으로 잡힌 2023.10.19 강제경매개시결정보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있고, 배당 부족분은 인수됩니다.
현재 최저매각가는 감정가 168,000,000원의 1.38%인 2,325,000원까지 내려왔습니다. 하지만 배당표상 집행비용 441,850원을 먼저 제외하면 임차인에게 실제 배당되는 금액은 1,883,150원뿐이고, 보증금 잔액 157,116,850원이 남습니다. 따라서 매수인의 현재 회차 자금 부담은 2,325,000원 + 157,116,850원 = 159,441,850원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 인수액이 그만큼 늘기 때문에 총 부담액은 사실상 보증금 159,000,000원 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경83055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 백석로 13-6, 6층601호 (호원동,은하수아트빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 오피스텔로 이용중 · 전용 41.48㎡ · 6층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 박명진 · 2018.01.10 매매 · 2019.06.07 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 2,325,000원 (20회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 127,563,199원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 등기 발급 | 의정부지방법원 의정부등기소 · 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 살아남는다
이 사건의 말소기준은 2023.10.19 강제경매개시결정입니다. 반면 강현태의 전입·점유는 2019.06.07, 임차권등기는 2021.09.07로 모두 그보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시되어 있습니다. 2024.04.03 강서세무서장 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강현태 | 6층 108.29㎡중 서쪽 601호 · 41.48㎡ | 159,000,000원 | 2019.06.07 / 2019.05.20 | 有 · 인수 가능 | 有 · 배당요구 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 강현태 본인의 임차권등기입니다.
② 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고, 반대로 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 늘어납니다. 이 사건의 20·21·22회 시나리오를 나란히 놓으면 그 효과가 명확합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 20회 유찰 현재 | 2,325,000원 | 157,116,850원 | 159,441,850원 |
| 21회 유찰 시 | 1,860,000원 | 157,573,480원 | 159,433,480원 |
| 22회 유찰 시 | 1,488,000원 | 157,938,784원 | 159,426,784원 |
현재 회차 실질취득 159,441,850원은 감정가 168,000,000원의 약 94.9%입니다. 그러나 동일 면적의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 이를 근거로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 특히 표면 최저가는 232만원까지 내려가지만 실질취득은 세 회차 모두 약 1억5,900만원대에 머뭅니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,325,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 441,850원 |
| 1. 임차인 강현태 보증금 | 159,000,000원 | 1,883,150원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 서울보증보험주식회사 | 127,563,199원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 157,116,850원은 매수인 인수입니다. 신청채권자 서울보증보험주식회사의 청구액 127,563,199원은 현재 가정 매각가에서는 0원 배당으로 계산되어 전액 미배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 호원동 호동초등학교 북서측 인근으로, 아파트·단독주택·다세대(빌라)·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근 간선도로에 노선버스정류장이 있고 남동측 인근에 의정부 경전철 범골역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제6층 제601호입니다.
- 도로·토지. 서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 공시지가는 1,677,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 은하수아트빌은 8세대, 준공일 2018.01.25입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 2,325,000원 낙찰가에 157,116,850원 인수가 붙어 총 159,441,850원입니다.
- 임차권 원본 확인. 강현태의 전입 2019.06.07, 확정일자 2019.05.20, 임차권등기 2021.09.07과 보증금 159,000,000원을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 21회·22회로 내려가도 실질취득은 각각 159,433,480원·159,426,784원으로 큰 차이가 없습니다.
- 시세 검증. 동일 면적 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 168,000,000원과 실질취득 159,441,850원의 차이만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 여부와 인도 상태를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “232만원짜리 물건”이 아니라 “1.59억 인수형”
이 사건을 읽는 핵심은 숫자 하나를 바꾸는 것입니다. 최저가 2,325,000원이 아니라 실질취득 159,441,850원을 기준으로 판단해야 합니다. 강현태의 보증금 159,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이고, 현재 매각가에서 배당되는 금액은 1,883,150원뿐이라 나머지 157,116,850원을 매수인이 인수합니다.
21회·22회 유찰까지 내려가도 총 부담은 각각 159,433,480원, 159,426,784원으로 사실상 동일합니다. 즉 낙찰가가 싸지는 만큼 인수액이 커지는 구조입니다. 20회 유찰이라는 숫자와 232만원이라는 최저가에 시선을 빼앗기기보다, 보증금 1.59억원이 실질 가격의 중심이라는 점을 먼저 확인해야 합니다. 동일 면적 실거래 비교값이 확인되지 않은 만큼 가격 판단은 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
