4,746,000원
의정부지방법원 2023타경83055. 은하수아트빌 6층 601호는 사건상 용도가 다세대이고, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 전용 41.48㎡ 물건입니다. 표면상 최저매각가는 감정가 168,000,000원의 2.83%인 4,746,000원까지 내려왔지만, 이 사건은 가격표만 보고 판단하면 안 됩니다.
임차인 강현태는 2019.05.04 임대차계약을 체결하고 2019.05.20 확정일자를 받았으며, 2019.06.07 전입신고와 점유를 시작했습니다. 이후 2021.09.07 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2023.10.19 강제경매개시결정보다 모두 앞서므로, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경83055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 백석로 13-6, 6층 601호 (호원동, 은하수아트빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 41.48㎡ · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 중 제6층 제601호 · 2018.01.25 준공 · 8세대 |
| 소유자 | 박명진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 4,746,000원 (18회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 127,563,199원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
이 사건의 말소기준은 2023.10.19 접수된 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정입니다. 2024.04.03 강서세무서장의 압류는 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하지만, 강현태의 전입·점유와 임차권등기는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강현태 임차권등기 | 6층 108.29㎡ 중 서쪽 601호 주거 | 159,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2019.06.07 | 우선변제 有 확정 2019.05.20 · 배당요구 | 미배당액 승계 보증기관 중복신고 아님 |
③ 최저가 착시 — 유찰돼도 총부담은 거의 고정
이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가만 내려갈 뿐, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 약 159,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 18회 유찰 | 4,746,000원 | 154,739,428원 | 159,485,428원 |
| 19회 유찰 시 | 3,796,800원 | 155,671,542원 | 159,468,342원 |
| 20회 유찰 시 | 3,037,440원 | 156,417,234원 | 159,454,674원 |
은하수아트빌의 확인된 실거래 표본이 없어 실질취득액을 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 이 물건을 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 감정가와 비교해도 실질취득액은 약 94.9% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,746,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 485,428원 |
| 1. 임차인 강현태 보증금 | 159,000,000원 | 4,260,572원 |
| 2. 신청채권자 · 서울보증보험주식회사 | 127,563,199원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 강현태의 미배당 보증금 154,739,428원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 서울보증보험주식회사의 청구금액 127,563,199원은 현재 회차 배당에서 전액 미배당으로 계산됩니다. 국세 압류의 실제 조세채권액과 법정기일에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 호원동 호동초등학교 북서측 인근으로, 아파트·단독주택·다세대주택· 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근 간선도로에 노선버스정류장이 있고, 남동측 인근에 의정부 경전철 범골역이 있어 교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 최상층 601호이며, 위생급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 인접 토지와 평탄한 사다리형 토지로 서측 약 6미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 298㎡, 공시지가는 1,677,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 2018.01.25 준공된 8세대 소규모 건물이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 14.9회, 낙찰률은 0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담 계산. 현재 회차 기준 최저가 4,746,000원에 인수 보증금 154,739,428원을 더한 159,485,428원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 임차권 존속 확인. 강현태의 전입·점유·확정일자·임차권등기와 배당요구 상태를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 집행비용과 국세 압류의 실제 채권액·법정기일에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 명도와 임차권 말소. 보증금 미변제 상태에서는 임차권자와의 명도·임차권등기 말소가 실질적인 해결 과제가 됩니다.
- 시세 직접 조사. 확인된 실거래 비교값이 없으므로 인근 다세대·주거용 오피스텔의 동일 면적·준공연도·층별 거래와 매물을 별도로 조사해야 합니다.
- 용도와 금융조건. 사건상 다세대이나 감정평가상 주거용 오피스텔 이용 상태이므로, 건축물대장상 용도와 대출·세금 적용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 전기·수도·가스 정산 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,746,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 18회 유찰로 최저가가 4,746,000원까지 내려왔지만, 경제적 실질은 전혀 다릅니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 159,000,000원 중 배당되지 않는 154,739,428원을 낙찰자가 떠안기 때문에 현재 회차의 총부담은 159,485,428원입니다.
다음 회차로 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 실질취득액은 거의 변하지 않습니다. 신청채권자는 현재와 이후 시나리오에서 배당을 받지 못하고, 동일 건물의 실거래 비교도 확인되지 않습니다. 최저가만 보면 초저가, 인수액까지 보면 감정가에 가까운 고위험 물건. 이 사건의 결론은 명확합니다. 가격표가 아니라 선순위 임차보증금을 봐야 합니다.