수원지방법원 2025타경52980. 성남시 수정구 단대동 거성빌라 지하층1호 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 지청국이며, 2015.09.09. 거래가 80,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.11.15. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 58,300,000원입니다. 이후 설정된 서윤진 근저당, 현대카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 이미 감정가 167,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 81,830,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 같은 거성빌라의 면적대가 맞는 최근 12개월 거래 평균은 201,333,333원, 최신 거래는 210,000,000원입니다. 최근 12개월 가격은 과거 거래보다 25.8% 높은 흐름이어서 하락장 보정으로 가격 메리트를 깎아야 할 상황도 아닙니다. 다만 거래된 층은 1층·2층이고 본건은 지하층이라는 차이가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52980 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 단대동 46-6 지하층1호 · 도로명 경기도 성남시 수정구 논골로47번길 8-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 지하층 1호 |
| 면적 비교 | 거성빌라 · 비교 면적 43.07㎡ · 면적 일치 |
| 소유자 | 지청국 (2015.09.09. 거래가 80,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 81,830,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 130,027,397원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.11.15. 주식회사국민은행 근저당권 58,300,000원입니다. 이 근저당권은 2025.10.16. 한국주택금융공사로 이전등기됐습니다. 그 뒤의 2023.09.26. 서윤진 근저당권 130,000,000원, 2024.11.14. 현대카드주식회사 가압류 10,066,361원, 2025.09.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 매우 싸지만 ‘지하층 할인’을 분리해서 봐야 한다
거성빌라의 면적대가 맞는 실거래는 4건이며, 최근 12개월 거래는 3건입니다. 전체 평균은 191,000,000원이지만 가격 판단은 더 최근인 최근 12개월 평균 201,333,333원과 최신 거래 210,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 가격 흐름은 이전보다 25.8% 상승했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 43.31㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 43.31㎡ | 1 | 199,000,000원 |
| 2025.12 | 43.31㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2024.04 | 43.07㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 201,333,333원 |
현재 최저가 81,830,000원은 최근 12개월 평균의 40.6%입니다. 전체 실거래 평균 191,000,000원과 비교해도 최저가 비율은 42.8%입니다. 따라서 표면적인 가격 격차는 매우 큽니다. 다만 본건은 지하층인데 비교 거래는 모두 1층 또는 2층입니다. 지하층 특유의 채광·습기·환기·수요층 차이가 실거래 가격에 어느 정도 반영돼야 하는지는 제공된 거래 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,872,940원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 58,300,000원 | 58,300,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 서윤진 | 130,000,000원 | 21,657,060원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 현대카드주식회사 | 10,066,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 81,830,000원 가정 시 채권 총액 198,366,361원 중 79,957,060원이 배당되고 118,409,301원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 이는 후순위 채권자의 배당 부족 문제이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상원여자중학교 북측 인근이며 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 지하층 1호이며 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 정방형 완경사 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,749,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·비행안전제6구역·과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 거성빌라는 10세대, 1993.10.16. 준공입니다. 본건은 지하층이라 1층·2층 실거래와 동일한 환금성을 전제하지 않는 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 점유 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입·확정일자 관련 원본을 반드시 대조하세요.
- 지하층 상태 확인. 채광·환기·습기·누수·곰팡이와 실제 내부구조를 현장에서 확인하세요. 감정평가서도 내부구조와 이용상태가 실제와 다소 상이할 수 있다고 기재합니다.
- 실거래 직접 대입 금지. 최근 거래 210,000,000원·199,000,000원·195,000,000원은 1층·2층 거래입니다. 지하층 가격은 별도 보정이 필요합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 118,409,301원은 후순위 채권자 측 부족액입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 등기상 권리이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.10.16. 한국주택금융공사로 이전됐으므로 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 강점, 지하층은 검증 대상”
이 물건은 권리상 매수인 인수액이 0원이고, 현재 최저가가 최근 12개월 동일 면적대 평균의 40.6%까지 내려와 가격 숫자만 놓고 보면 눈에 띕니다. 최근 시세도 과거보다 25.8% 높은 흐름이라 하락 추세 때문에 할인폭이 착시로 커진 사례도 아닙니다. 하지만 본건은 지하층 다세대이고 최근 실거래는 1층·2층입니다. 이미 2회 유찰됐다는 점도 실제 수요가 가격표만큼 단순하지 않음을 보여줍니다. 결론은 권리는 비교적 단순하고 가격 격차는 크지만, 지하층의 물리적 상태와 실제 환금성을 확인한 뒤에만 그 할인폭을 투자 메리트로 인정할 수 있는 물건입니다.
