수원지방법원 2025타경52983. 광주시 초월읍 대쌍령리 럭키아트힐 104동 2층 202호, 전용 56.72㎡의 다세대주택입니다. 이 사건은 등기부만 보면 대항력 있는 임차권 때문에 위험해 보입니다. 김아연은 2021.08.17 전입·점유, 2021.07.21 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 김호민 근저당 2022.11.28보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 임차보증금도 211,000,000원으로 현재 최저가 110,250,000원을 크게 웃돕니다.
통상적인 계산이라면 매각대금에서 집행비용 2,343,500원을 뺀 107,906,500원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 103,093,500원이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 후속 사정이 있습니다. 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.01 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차권의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않아 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52983 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 303-50 럭키아트힐 104동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.72㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 소유자 | 이영은 · 2021.08.31 소유권이전 · 거래가액 211,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 110,250,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 211,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.11.28 을구 5번 근저당권 · 김호민 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘선순위 임차권 + 대항력 포기 확약’
말소기준은 2022.11.28 김호민 근저당권 120,000,000원입니다. 같은 날 김호민 명의 전세권 5,000,000원이 뒤이어 설정됐고, 이후 국 압류, 국민건강보험공단 압류와 현재 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 김아연은 말소기준보다 앞선 2021.08.17에 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2021.07.21이므로 원래 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인입니다. 2023.08.25에는 임차보증금 211,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 선순위성 자체가 사라진 것이 아니라, 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기한 확약이 매수인 인수 문제를 해소한 것으로 구분해서 보는 것이 핵심입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 채권은 중복 합산 금지
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김아연 | 2021.08.17 / 2021.07.21 | 211,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 실질 인수 0원 |
| 문지훈 | 2024.11.25 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
김아연의 임차보증금은 211,000,000원이고, 현재 강제경매 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액도 211,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인이므로 이를 김아연 보증금과 별개의 보증금처럼 더해 422,000,000원으로 계산하면 안 됩니다. 같은 임차보증금 채권의 승계 흐름으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 판단 기준은 2.70억, 현재 실질취득은 40.8%
럭키아트힐 104동 전용 56.72㎡의 확인된 거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 222,750,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래를 모두 섞은 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 이 물건의 최근 12개월 평균은 270,000,000원이고 최신 거래 역시 2025.04 · 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 56.72㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2022.05 | 56.72㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2021.10 | 56.72㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 56.72㎡ | 2 | 211,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 222,750,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 270,000,000원 |
최근 거래 흐름은 과거 거래군보다 30.4% 높은 수준으로 집계돼 있습니다. 현재 최저매각가 110,250,000원은 최근 12개월 평균 270,000,000원의 40.8%에 불과합니다. 확약을 반영한 실질취득가도 110,250,000원이므로, 이 사건에서는 최저가와 실질취득가가 동일하고 가격상 할인 폭은 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,343,500원 |
| 1. 김아연 임차보증금 · 우선변제 | 211,000,000원 | 107,906,500원 |
| 2. 근저당권 · 김호민 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 김호민 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 강제경매 신청 · 승계채권 | 211,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김아연 임차보증금의 미배당액은 103,093,500원입니다. 다만 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 2026.06.01 대항력 포기 확약 때문에 매수인이 떠안을 실질 금액은 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사의 211,000,000원 청구는 승계된 임차보증금 채권으로, 김아연의 211,000,000원과 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 계산과 확약 후 실질금액을 분리
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 110,250,000원 | 103,093,500원 | 0원 | 110,250,000원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 77,175,000원 | 135,614,150원 | 0원 | 77,175,000원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 54,022,500원 | 158,349,905원 | 0원 | 54,022,500원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인의 인수 부담도 커지는 구조였습니다. 현재 회차만 해도 룰상 103,093,500원, 3회 유찰 시 135,614,150원, 4회 유찰 시 158,349,905원입니다. 그러나 대항력 포기 확약을 적용하면 이 승계 부담은 실질 0원이어서, 각 회차의 실질취득가는 해당 매각가와 같아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사슬래브 지붕 4층 건물 중 2층 202호입니다.
- 입지. 초월읍 행정복지센타 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·소규모 창고· 근린생활시설·자연림 등이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로·지형. 북측 약 5미터 내외 포장도로에 접하며, 토지는 북서측 하향 완경사의 사다리형입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 화재탐지, 승강기, 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 토지면적 529.0㎡, 지목 대, 공시지가 477,800원/㎡입니다.
- 환금성. 104동은 총 9세대로 거래 표본이 많지 않습니다. 동일면적 확인 거래는 4건이고, 최근 12개월 거래는 1건이어서 대단지 공동주택보다 가격 확인 폭이 좁습니다.
- 물건 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 주택도시보증공사의 우선변제권 주장 및 대항력 포기 확약이 이 사건과 김아연 임차권 전체에 적용되는지 매각물건명세서와 함께 대조하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 김아연 211,000,000원과 주택도시보증공사 청구 211,000,000원은 승계 관계이므로 별도 임차보증금 2건처럼 합산하지 마세요.
- 문지훈 확인. 2024.11.25 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당 및 최우선변제 관련 원문을 확인하세요.
- 현재 가격 기준. 실질 인수 0원을 전제로 현재 실질취득은 110,250,000원이며, 최근 12개월 평균·최신 거래 270,000,000원의 40.8%입니다.
- 저환금성 감안. 총 9세대 다세대이고 실거래 표본이 적어, 매입가격뿐 아니라 향후 매도기간과 매수층 폭을 함께 고려하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있으므로 2026.08.24 매각기일 전 관련 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 것은 확약의 효력”
등기만 보면 이 물건은 쉽게 들어갈 사건이 아닙니다. 김아연의 전입 2021.08.17은 말소기준 2022.11.28보다 빠르고, 임차보증금도 211,000,000원이라 현재 최저가보다 큽니다. 확약을 무시한 계산에서는 현재 회차에 103,093,500원이 미배당으로 남습니다.
그러나 2026.06.01 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하면서 결론이 바뀝니다. 이 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가와 같은 110,250,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 270,000,000원의 40.8%입니다.
따라서 이 사건은 “대항력 때문에 2.11억을 떠안는 물건”도 아니고, “최저가가 낮아 보이니 무조건 안전한 물건”도 아닙니다. 승계인의 대항력 포기 확약이 실질 인수 위험을 제거했다는 점을 확인한 뒤, 9세대 다세대라는 환금성과 적은 거래 표본을 가격에 반영하는 접근이 맞습니다. 권리의 승부처는 확약, 가격의 승부처는 1.1025억과 2.70억의 간격입니다.
