수원지방법원 2025타경53045. 경기 광주시 문형동 엘하우스 102동 3층 301호, 현재 공동주택인 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 270,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 189,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “임차권이 있느냐”보다 그 임차권의 대항력과 인수조건확약서가 어떻게 결합되는지가 핵심입니다.
김영희의 임대차계약일과 확정일자는 2021.10.21, 점유개시는 2021.11.24, 주민등록은 2021.11.25입니다. 현재 남아 있는 말소기준권리는 2023.03.10 유한회사 우담자산관리대부의 가압류이므로, 김영희의 전입은 그보다 앞서 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 보증금도 270,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다.
통상이라면 현재 회차에서 배당되지 않는 보증금 잔액이 매수인에게 승계됩니다. 실제 배당 계산도 집행비용 3,446,000원을 뺀 185,554,000원을 임차보증금에 배당하고 84,446,000원을 부족분으로 산정합니다. 다만 이번 사건에는 이를 뒤집는 중요한 문서가 있습니다. 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출했습니다. 사용자 지정 정확도 기준에 따라 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53045 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 문형동 210-4 엘하우스 102동 3층301호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 봉골길33번길 15-11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 대상면적 64.925㎡ · 지상4층 내 3층 |
| 사용승인일 | 2018.05.08 |
| 소유자 | 금동국 · 2021.11.26 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 189,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 인수를 끊는다
현재 말소기준은 2023.03.10 갑구 8번 가압류입니다. 과거 신한은행 근저당 174,000,000원은 2021.11.24 해지로 이미 말소됐고, 장세희 명의 근저당 78,000,000원 역시 2019.01.15 해지됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 중요한 선후관계는 김영희의 2021년 임차요건과 2023년 가압류 사이입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영희 | 전유부분 전부 | 270,000,000원 | 2021.11.25 | 2021.10.21 | 2023.12.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 김영희는 보증금 270,000,000원의 임차권자로, 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 비교 — 1.89억이 2.70억의 70%, 그러나 표본은 한 건
엘하우스 102동 대상면적과 매칭되는 거래 표본은 1건입니다. 2021.11 전용 64.93㎡, 3층 거래가 270,000,000원이며, 전체 평균·최저·최고와 시세 기준값도 모두 270,000,000원입니다. 현재 최저매각가 189,000,000원은 이 기준의 70.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 64.93㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 시세 기준값 | 64.925㎡ | 표본 1건 | 270,000,000원 |
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 189,000,000원이고, 제시된 시세 기준값 270,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 할인 폭은 분명합니다. 다만 비교 가능한 거래가 2021.11 한 건에 불과하므로, 이 270,000,000원을 현재 시점의 충분한 시장가격으로 단정해 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 1. 임차인 김영희 보증금 | 270,000,000원 | 185,554,000원 |
| 2. 가압류 · 유한회사 우담자산관리대부 | 9,882,913원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 84,446,000원입니다. 그러나 본 사건에는 대항력 포기 및 임차권등기말소 동의가 포함된 인수조건확약서가 있으므로 이 임차인에 관한 매수인의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 인수액이 늘지만, 실질 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 189,000,000원 | 84,446,000원 | 0원* | 189,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 132,299,999원 | 140,352,201원 | 0원* | 132,299,999원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 92,609,999원 | 179,456,981원 | 0원* | 92,609,999원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인 인수 부담이 증가합니다. 그러나 이 사건은 확약으로 해당 임차인의 대항력 인수를 제거하는 구조이므로, 각 회차의 실질취득은 매각가와 동일하게 움직입니다*.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상4층 내 제3층 제301호입니다.
- 주위환경. 문형2통마을회관 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·공장·창고·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 보안설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 502.0㎡, 공시지가는 588,400원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되며, 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 거래표본. 엘하우스 102동은 7세대로 제시된 동일면적 거래가 1건뿐이어서 가격 검증 시 표본 한계를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기말소 동의 내용이 핵심입니다. 입찰 전 원문과 적용대상을 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 선후관계 확인. 김영희는 2021.11.25 전입으로 2023.03.10 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수가 발생하는 구조입니다.
- 현재 회차 배당 구조. 189,000,000원 매각 시 집행비용 3,446,000원과 임차보증금 185,554,000원으로 매각대금이 소진됩니다.
- 가격 검증. 거래 기준값은 270,000,000원이지만 확인 거래는 2021.11 한 건입니다. 현재 가격 적정성은 이 한 건만으로 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 소규모 단지 특성. 총 7세대이고 거래 표본도 1건이므로 실제 매수·매도 수요와 환금성을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·인수조건확약서의 최종 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 한 장의 확약서
표면만 보면 까다로운 물건입니다. 보증금 270,000,000원의 김영희가 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인이고, 현재 회차의 배당계산상 미배당액도 84,446,000원에 달합니다. 보통의 구조라면 최저가 189,000,000원만 보고 싸다고 판단할 수 없는 물건입니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기말소에 동의하는 인수조건확약서를 제출했습니다. 그 결과 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수액은 0원*, 현재 회차 실질취득은 189,000,000원으로 정리됩니다.
가격은 별개의 문제입니다. 실질취득 189,000,000원은 감정가와 거래 기준값 270,000,000원의 70%지만, 비교 가능한 거래가 2021.11 한 건뿐입니다. 따라서 결론은 “권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 시세 확인은 반드시 별도로 필요한 물건”입니다. 확약서의 효력과 말소 조건을 원문으로 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
