감정가의 24.01%까지 내려왔지만, ‘분묘기지권 가능성’과 재매각이 무겁다 — 양주 장흥면 부곡리

의정부지방법원 2023타경83819. 경기도 양주시 장흥면 부곡리 소재 토지와 근린생활시설을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 4,633,676,290원이지만 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,112,546,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2020년 7월 29일 주식회사광주은행 근저당권이고, 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건의 핵심은 등기부보다 현장 이용관계에 있습니다. 목록 토지 지상에 분묘, 분묘시설물과 수목장 등이 소재하며, 이로 인해 분묘기지권이 성립할 여지가 명시돼 있습니다. 분묘기지권은 배당표에 숫자로 잡히는 채무가 아니므로, 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 사실과 별도로 토지 사용·개발·이장 협의에 실질적인 제약을 줄 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 금전 인수는 0원

말소기준권리는 2020년 7월 29일 설정된 주식회사광주은행 근저당권 1,020,000,000원입니다. 같은 날 추가된 광주은행 근저당권 1,020,000,000원, 2020년 7월 31일 광주은행 근저당권 480,000,000원, 수협은행 600,000,000원, 신용보증기금 900,000,000원 등은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 가압류와 압류도 매각으로 소멸하거나 이미 해제돼, 배당 계산상 매수인이 승계할 금전채무는 0원입니다.

② 가격 판단 — 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

현재 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 현재 시장가보다 낮은지, 감정가 자체가 현 이용상태와 분묘 영향을 적절히 반영했는지 판단할 직접적인 기준은 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 근린생활시설과 임야 성격의 토지가 결합된 물건으로, 환금성과 활용가치는 도로·용도지역·분묘·시설 상태에 크게 좌우됩니다.

현재 회차에서도 전체 채권액 7,257,068,623원 가운데 예상 배당액은 1,099,020,540원에 그치며, 예상 미배당액은 6,158,048,083원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 0원입니다. 채권자의 대규모 미회수는 매수인의 금전 인수로 이어지지는 않지만, 물건의 담보가치와 처분 난도가 높게 평가돼 왔음을 보여주는 참고 신호입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,112,546,000원 가정)

총 채권액 7,257,068,623원 중 1,099,020,540원이 배당되고 6,158,048,083원이 미배당되는 추정입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 계산상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 분묘기지권 가능성은 이 배당표와 별도로 검토해야 합니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 장흥면 부곡리 소재 가마교 북동측 인근으로, 공장·창고·근린생활시설·주택·요양병원이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용. 건물은 근린생활시설로 이용 중이며 지하 1층과 지하 2층은 근린생활시설, 지상 1층은 계단실 등으로 이용됩니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 2층·지상 1층 건물로, 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 지목은 임야, 이용상황은 자연림이며 면적은 6,093㎡입니다. 완경사의 사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
• 용도지역. 계획관리지역과 보전관리지역이 포함되며, 준보전산지·토석채취제한지역·성장관리권역·가축사육제한구역·폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한이 확인됩니다.
• 공시지가. ㎡당 33,200원입니다.
• 공부 관계. 건물 소재지는 공부상 부곡리 85-26 및 85-31 양 지상으로 기재돼 있으나, 2020년 7월 21일 토지 합병으로 부곡리 85-26 단일 지상에 소재합니다.
• 환금성. 일반 아파트와 달리 근린생활시설·임야·분묘시설이 결합돼 매수층이 제한될 수 있고, 실제로 4회 유찰된 상태입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 분묘 현황 확인. 분묘·수목장의 위치, 수량, 설치 시기, 연고자와 관리 주체를 현장에서 확인하고 분묘기지권 성립 여부를 별도 검토해야 합니다.
• 토지 사용 가능 범위. 분묘기지권이 성립하면 해당 분묘와 접근·관리 범위에서 토지 사용이 제한될 수 있으므로 사업계획에 반영해야 합니다.
• 재매각 조건. 매수신청보증금 20%가 적용됩니다. 입찰보증금과 잔금 조달계획을 보수적으로 세워야 합니다.
• 점유·임대관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자·점유자와 명도 대상, 시설물 소유관계를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서와 물건목록을 대조해 매각 대상 및 제외 시설물을 구분해야 합니다.
• 건축물·시설 상태. 지하 2층 규모 근린생활시설의 누수, 배수, 전기, 소방, 구조 상태와 실제 사용 가능성을 현장 점검해야 합니다.
• 규제 검토. 계획관리지역·보전관리지역, 산지 및 토석채취 제한, 가축사육 제한, 폐기물매립시설 설치 제한이 활용계획에 미치는 영향을 관할기관에 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 24.01%라는 할인율만 보지 말고 토지·건물·분묘시설을 분리해 현재 가치와 철거·이장·정비비용을 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서와 법원 공고를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 토지를 자유롭게 쓸 수 있느냐

이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 소멸형 구조이고, 예상배당표상 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 하지만 목록 토지에는 분묘·분묘시설물·수목장이 존재하며 분묘기지권 성립 가능성이 명시돼 있습니다. 여기에 재매각, 입찰보증금 20%, 4회 유찰, 근린생활시설과 임야의 복합 이용, 각종 토지이용 제한까지 겹칩니다.

따라서 이 물건의 승부처는 “감정가보다 얼마나 싸졌는가”가 아니라 분묘와 점유관계를 정리한 뒤 토지와 건물을 계획대로 사용할 수 있는가입니다. 권리 소멸은 비교적 명확하지만 활용성과 환금성은 불확실합니다. 등기 권리는 통과, 현장 권리와 사업성은 정밀검토. 분묘기지권·점유·규제를 해소할 구체적인 계획과 비용 산정이 없는 입찰은 보류하는 편이 안전합니다.