125,930,000원
수원지방법원 2025타경53097. 경기도 광주시 태전동 라온3차 203동 1층 102호, 전용 75.4㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김시태는 2021.09.27 이 부동산을 거래가 240,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 최저가가 아니라 박승찬의 240,000,000원 임차보증금과 주택도시보증공사의 확약입니다. 박승찬의 주민등록일자는 2021.09.15, 점유개시일자는 2021.09.13, 확정일자는 2021.08.01로, 분석상 말소기준인 2023.04.17 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 원래는 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어갈 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 이 확약을 정확히 적용하면 현재 회차의 기계적 계산상 인수액 116,633,020원은 실질 0원*으로 처리됩니다. 즉 이 물건은 “최저가 125,930,000원 + 인수 116,633,020원”으로 볼 사건이 아니라, 확약 반영 실질취득 125,930,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53097 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 태전동 244-2 라온3차 203동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 75.4㎡ · 제1층 제102호 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김시태 · 2021.09.27 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 125,930,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인일 | 2014.07.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 승부를 바꾼다
분석상 말소기준권리는 2023.04.17 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 2024.11.15 국 압류, 2025.09.30 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 2025.11.24 부산진구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 국민은행 근저당 3건은 2021.09.14 이미 말소됐고, 박승찬의 기존 전세권 역시 2023.08.03 이미 말소됐습니다.
주의할 부분은 2023.09.27 등기된 을구 7번 주택임차권입니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후이지만, 박승찬의 주민등록일자 2021.09.15와 점유개시일자 2021.09.13이 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 확정일자 2021.08.01, 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박승찬 전유부분 전부 | 240,000,000원 | 2021.09.15 2021.08.01 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
② 실질취득 구조 — 최저가가 내려가도 원래는 보증금 구조
이 사건은 확약이 없었다면 전형적인 대항력 인수형입니다. 임차보증금 240,000,000원이 현재 최저가 125,930,000원보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 매수인의 총 부담은 보증금 수준으로 수렴합니다.
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 49% | 125,930,000원 | 116,633,020원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 39% | 100,744,000원 | 141,466,416원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 31% | 80,595,200원 | 161,255,514원 | 0원* |
* 계산상 인수액은 배당표의 미배당 구조를 그대로 표시한 금액입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기말소 동의 확약을 반영한 것입니다.
③ 가격 비교 — 52.5%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
전용 75.4㎡에 맞는 실거래는 2021.09 1층 240,000,000원 1건입니다. 현재 확약 반영 실질취득 125,930,000원은 이 거래금액의 52.5%입니다. 숫자만 보면 차이가 크지만, 비교 표본이 1건이고 거래월도 2021.09이므로 현재 시세를 충분히 대표한다고 보기에는 검증 여지가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 75.4㎡ | 1 | 240,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 125,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,563,020원 |
| 1. 임차인 박승찬 보증금 · 우선변제 | 240,000,000원 | 123,366,980원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 임차보증금 미배당액은 116,633,020원입니다. 다만 확약에 의해 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기말소 동의가 전제되므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태전초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·교육시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 1층 102호이며 사용승인일은 2014.07.02입니다. 기본 위생·급배수·난방·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 5m, 북서측 약 6m의 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25, 외국인 등 및 다세대 등을 대상으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 라온빌라 203동은 8세대이며, 전용 75.4㎡ 확인 거래는 2021.09의 1건입니다. 거래표본이 적어 매도·재매각 가격은 보수적으로 검증할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 전액 미변제 시에도 임차권등기말소 동의 내용이 박승찬 보증금 240,000,000원에 적용되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약이 없을 때의 금액 기억. 현재 회차 계산상 미배당 임차보증금은 116,633,020원입니다. 확약이 적용되지 않는 상황이라면 이 금액이 인수위험으로 되살아납니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·부산진구 압류가 있고, 당해세 해당 시 배당 순서와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현장 내부 확인. 감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인 부재·폐문·시건장치로 내부확인이 불가능해 건축물현황도면·외부관찰·탐문 등을 기준으로 이용상태와 내부구조가 작성됐습니다.
- 현재 시세 재검증. 동일면적 확인 실거래가 2021.09의 240,000,000원 1건뿐이므로, 125,930,000원이 현재 시장에서 어느 수준인지 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 핵심은 ‘낮은 최저가’가 아니라 ‘확약’
표면만 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 125,930,000원이어서 위험한 인수형 물건입니다. 실제 계산에서도 임차인에게 123,366,980원만 배당되고 116,633,020원이 남습니다. 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 이 미배당액이 늘어 총 부담이 임차보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
그러나 본건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 따라서 박승찬 임차보증금에 대한 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 125,930,000원으로 봅니다.
그렇다고 곧바로 “싸다”는 결론도 금물입니다. 비교되는 전용 75.4㎡ 실거래는 2021.09의 240,000,000원 1건뿐이고, 8세대 규모에 현재까지 3회 유찰됐습니다. 결국 이 사건은 권리는 확약 확인이 통과점, 가격은 현재 시세 재검증이 통과점입니다. 확약 원본이 확인되면 대항력 인수위험은 크게 정리되지만, 가격 판단까지 과거 1건의 거래에 의존해서는 안 됩니다.
