의정부지방법원 2023타경83871. 포천시 일동면 유동리 400-8에 있는 기타·토지 물건입니다. 토지는 면적 3,279㎡, 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용이며 계획관리지역에 속합니다. 등기상 소유자는 농업회사법인수라상주식회사입니다. 감정가 1,566,984,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 537,475,000원입니다.
권리구조의 출발점은 2018.03.27. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 접수된 세 건의 근저당권 가운데 을구 1번, 채권최고액 326,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 박은선·유성수의 전입일도 말소기준일보다 늦습니다. 배당 시 채권자 미배당은 크게 남지만 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경83871 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 일동면 유동리 400-8 · 경기도 포천시 일동면 화동로 697-61 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 3,279㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 농업회사법인수라상주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,566,984,000원 / 537,475,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 984,477,308원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 3·4·6 지분매각 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2018-104호 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.03.27. 접수된 중소기업은행의 을구 1번 근저당권 326,400,000원입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 을구 2번 672,000,000원과 을구 3번 120,000,000원도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2022년 을구 2번과 3번 근저당권 일부가 신용보증기금에 각각 84,517,923원과 39,997,192원 범위에서 일부 이전됐지만, 이는 기존 근저당권 내부의 일부대위변제 표시이므로 별도의 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박은선 | 2023.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유성수 | 2022.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증기관이나 대위변제 신고자가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 전입일이 말소기준일 2018.03.27.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 배당표 역시 임차인의 최우선변제를 반영하지 않았으므로 보증금과 점유 범위는 매각물건명세서 원문으로 보완해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 537,475,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,774,750원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 326,400,000원 | 326,400,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 672,000,000원 | 203,300,250원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 14,540,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 172,996,854원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 30,528,857원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 1,336,465,711원 중 529,700,250원이 배당되고, 미배당액은 806,765,461원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 별개입니다.
④ 가격 판단 — 할인율만으로 메리트를 확정할 수 없다
현재 최저가는 537,475,000원으로 감정가 1,566,984,000원의 34.3% 수준입니다. 다만 동일하거나 유사한 기타·토지·공업용 부동산의 최근 거래가격이 제시되지 않아, 이 할인율을 곧바로 시세 대비 할인으로 해석할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 일반적인 단일 건물 매각이 아니라 일괄매각, 제시외 건물, 지분매각, 기계 목록이 결합된 구조입니다.
⑤ 물건 구성·환금성 메모
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되며 여러 목록이 하나의 매각단위로 묶입니다. 각 목록의 현황과 경계를 함께 확인해야 합니다.
- 지분매각. 목록 3·4·6은 지분매각입니다. 공유관계와 사용·관리 상태가 명도 및 처분 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
- 기계 포함. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2018-104호의 후라이드 라비 오토매틱 머신이 포함되며 관리상태는 보통으로 기재돼 있습니다.
- 토지 조건. 토지 3,279㎡, 공장용지·공업용·계획관리지역이며 평지의 부정형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
- 규제 확인. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 공시지가는 ㎡당 118,600원으로 기재돼 있으나 경매 대상 전체의 시장가치를 대신하는 수치는 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록별 권리 대조. 일괄매각 대상 각 토지·건물·지분의 등기부와 매각물건명세서를 개별 대조하세요.
- 목록 6 근저당 확인. 이 사건과 관련 없는 등기라는 명세서 비고가 실제 등기와 매각 범위에 어떻게 반영되는지 확인하세요.
- 임차관계 보완. 박은선·유성수의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유 부분을 확인하세요.
- 기계 실사. 후라이드 라비 오토매틱 머신의 존재, 가동 가능 여부, 반출·처분 비용을 현장에서 확인하세요.
- 지분 사용관계. 목록 3·4·6의 공유자, 점유자, 사용대가 및 공유물 관리 상태를 점검하세요.
- 토지 규제. 토지거래계약 허가구역과 배출시설설치제한지역 등 규제가 계획한 사용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 체납·공과금. 당해세, 미납 관리비, 전기·수도 등 사업장 관련 체납 여부를 확인하세요.
- 현장 가치 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 토지·건물·기계·지분의 실제 처분가치 합계로 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 2명도 모두 후순위 전입자여서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 537,475,000원이 곧 권리상 실질취득액입니다.
그러나 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 3회 유찰된 기타·토지 물건이고, 일괄매각·제시외 건물·일부 지분매각·기계 목록·토지 이용규제가 함께 존재합니다. 비교할 최근 거래가격도 제시되지 않았기 때문에 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원, 현장·목록·환금성 검증은 필수. 이 사건의 승부처는 말소 여부보다 매각 대상의 실제 가치와 사용 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
