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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

D 매력지수38 유찰 1회

부동산강제경매

2025타경42866 · 평택지원 · 아파트
철근콘크리트벽식구조 39.75㎡
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
91,175,000원 9,117만 감정가 118,000,000원
감정가의 77% 2026-07-20 낙찰
최저매각가 82,600,000원 최저가 대비 +10%
낙찰일
07-20 낙찰 완료
평택지원 1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
826만원
최저가의 10% · 8,260,000원
감정가 대비
▼ 22.7% 싸게 매수
감정가 1.18억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 이지연 보증금 1.25억원의 대항력 인수 가능성이 핵심입니다. 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담은 크게 변하지 않습니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 아파트

임차보증금 1.25억 인수 위험이 핵심 — 안성 주은청설아파트 1307호

수원지방법원 2025타경42866 · 경기도 안성시 공도면 진사리 36-1 진사리주은청설아파트 102동 13층1307호
감정가 1.18억 · 최저매각가 8,260만원(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.20 · 강제경매
38점
매력지수 D등급 · 대항력 임차보증금 1.25억 인수 위험이 남아 실질취득 부담이 큰 물건
권리상 임차권등기 인수 가능성이 핵심이며 1회 유찰 최저가 8,260만원에도 매수인 인수 보증금 1.25억원이 남아 가격 메리트보다 실질취득 부담이 우선됨
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 낙찰가는 낮아졌지만 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이지연의 임차보증금 125,000,000원 인수 가능성이 존재합니다. 현재 최저가 82,600,000원에 낙찰돼도 인수 부담을 더한 실질취득 구조를 반드시 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
118,000,000원 / 82,600,000원
1회 유찰
실질취득 부담
약 207,600,000원
낙찰가+인수 125,000,000원
매수인 인수
125,000,000원
임차권등기 이지연
핵심지표
대항력 임차인
우선변제권 없음

수원지방법원 2025타경42866. 안성시 공도읍 진사리 주은청설아파트 102동 1307호입니다. 외형상 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건은 일반적인 할인 매수형 경매와 다릅니다. 을구 5번 주택임차권등기자인 이지연이 대항력을 가진 임차인으로 확인되어, 배당으로 전액 변제되지 않는 부분은 매수인 부담이 될 수 있습니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2025타경42866 (강제경매)
소재지경기도 안성시 공도면 진사리 36-1 진사리주은청설아파트 102동 13층1307호
물건종류 / 이용아파트 · 이용중
소유자한승우
감정가 / 최저가118,000,000원 / 82,600,000원 (1회 유찰)
신청채권 / 청구이지연 / 125,000,000원
매각기일2026.07.20

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차권은 별도 검토가 필요합니다. 이 사건의 을구 5번 주택임차권은 보증금 125,000,000원이며 전입일자 2022.07.19, 임차권등기일 2024.11.28로 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험

임차인보증금대항력우선변제승계
이지연 125,000,000원 有 없음 인수 가능
⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차보증금 125,000,000원이 배당으로 모두 회수되지 않으면 매수인이 부담할 수 있습니다. 낙찰가가 내려가도 인수 부담은 별도로 존재하므로 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,886,800원
임차인 이지연 보증금125,000,000원0원
가압류 · 우리금융캐피탈57,726,569원57,726,569원
경매개시결정 · 이지연125,000,000원22,986,631원
소유자 교부-0원
배당 구조 (최저가 82,600,000원)
낙찰가 vs 실질취득 부담
대항력 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득 부담이 커집니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 양진초등학교 북서측 인근으로 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 분포합니다.
  • 교통. 차량 접근이 용이하며 인근 노선버스정류장이 소재합니다.
  • 이용상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 해당 없습니다.
  • 환금성. 아파트 물건이지만 임차권 인수 위험이 가격 판단의 핵심 변수입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 실질취득 기준 검토. 최저가 82,600,000원만 볼 것이 아니라 임차보증금 125,000,000원 인수 가능성을 함께 계산해야 합니다.
  • 임차권 확인. 매각물건명세서상 을구 5번 임차권등기 잔액 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
  • 가등기 확인. 갑구 2번 가등기는 종류 확인이 필요합니다.
  • 가장임차인 가능성 검토. 임차인 이지연이 등기상 권리자/채무자와 동일하다는 점은 별도 확인 대상입니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조를 봐야 한다”

이 물건은 단순히 1회 유찰된 8,260만원 아파트로 보면 안 됩니다. 핵심은 대항력 있는 임차보증금 1.25억원입니다. 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 인수 위험이 남기 때문에 실질취득 기준 판단이 필요합니다. 권리관계 확인 없이 최저가만 보고 접근하는 것은 위험합니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당과 다를 수 있으며 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안성시 공도면 진사리 36-1 진사리주은청설아파트 102동 13층1307호

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