수원지방법원 2025타경42886. 평택시 고덕동 센트리마더퍼스트1 3층 301호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정요항상 집합건축물대장에는 병원으로 기재되어 있으며 현황은 공실입니다. 등기상 현재 소유자는 송정희이고, 2021년 7월 13일 제천단양축산업협동조합이 채권최고액 1,001,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 현재 진행 중인 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
가격은 감정가 841,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 412,090,000원까지 내려온 상태입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 특히 주거용이 아니라 병원으로 기재된 상업·의료시설 성격의 물건인 만큼, 실제 사용수요와 재매각 가능성 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42886 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2158-5 센트리마더퍼스트1 3층 301호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 병원 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하5층 지상9층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 송정희 · 2021.07.13. 소유권이전 · 거래가액 1,167,140,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 841,000,000원 / 412,090,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 808,688,779원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2021.07.13. 제천단양축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,001,000,000원이고 채무자는 송정희입니다. 2024년 시작된 종전 임의경매는 2025년 10월 21일 취하되어 말소되었고, 2025년 11월 4일 같은 채권자에 의해 현재의 임의경매가 다시 개시됐습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현황 공실이라는 사정만으로 임대차 관련 확인을 생략해서는 안 됩니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 49%라도 시세 확인 없이는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 412,090,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 288,463,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 201,924,100원입니다. 그러나 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가 대비 어느 수준인지는 확인할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 412,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,520,900원 |
| 1. 근저당 · 제천단양축산업협동조합 | 1,001,000,000원 | 405,569,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 중 595,430,900원이 미배당으로 남지만, 배당 시뮬레이션상 매수인이 이를 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고덕동행정복지센타 북동측 인근이며, 주변에는 공장·근린생활시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통입니다.
- 현황. 집합건축물대장상 병원으로 기재되어 있고 현재 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 대로에 접하고, 북서측으로 중로에 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지 규모. 토지면적 952.0㎡, 공시지가 5,191,000원/㎡, 평지의 가로장방형 토지입니다.
- 설비. 공용 위생설비·승강기설비·화재경보 설비 등이 구비되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 수치만 보고 저가매수로 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 병원으로 기재되어 있으므로 실제 사용 가능 업종과 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 공실 확인. 감정요항상 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서를 재확인하세요.
- 환금성 점검. 주변이 공장·근린생활시설·오피스텔 혼재 지역이고 본건은 병원 용도이므로 매수 수요층을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 현재 경매개시결정, 종전 경매 취하·말소 내역을 등기 원본과 대조하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서 근저당 미배당 595,430,900원이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘용도와 시장성’이 승부처
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 하지만 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 집합건축물대장상 병원, 현황 공실이고 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문입니다. 현재 회차의 핵심은 “권리상 인수는 없지만, 이 가격에 실제 사용할 사람과 다시 살 사람이 있는가”입니다. 권리는 통과, 가격 판단은 현장 수요와 시세 확인 뒤에 내려야 하는 물건입니다.
