수원지방법원 2025타경53173. 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 지하 2층 407호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 판매 및 영업시설·현황 공실입니다. 매각물건명세서에도 판매 및 영업시설로 이용되는 벽체 구분 없는 오픈형 상가이며 현재 공실이라고 기재돼 있습니다.
권리관계의 출발점은 오래됐습니다. 2001년 2월 19일 한국전기통신공사의 550,000,000원 가압류가 말소기준권리이고, 이후 김원구·이성완의 가압류, 오현식 및 주식회사월드에셋인베스트먼트의 근저당권, 성남시분당구·국의 압류, 근저당권 가처분과 2025년 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 분류되고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53173 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 지2층 407호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 판매 및 영업시설 · 현황 공실 · 벽체구분 없는 오픈형 상가 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 7층 건물 내 지2층 407호 |
| 소유자 | 주식회사삼화디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 36,750,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 채권자 / 청구 | 오현식 / 96,278,225원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2001년 가압류
임차인 없음. 현황은 공실로 기재돼 있고, 배당 시뮬레이션에서도 임차인 보증금 승계액은 잡혀 있지 않습니다. 따라서 제공된 계산 기준으로 낙찰가 36,750,000원에 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원이며, 실질취득액도 36,750,000원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
현재 최저매각가는 36,750,000원으로 감정가 75,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 다음 가정가격은 3회 유찰 시 25,725,000원(34.3%), 4회 유찰 시 18,007,500원(24.01%)입니다.
다만 이 사건에서 가격을 판단할 때 가장 중요한 제한이 있습니다. 비교 가능한 실거래 수치가 제시되지 않았기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론 낼 근거가 없습니다. 특히 지하 2층 판매·영업시설이고 현황 공실인 물건은 주거용 부동산처럼 감정가 대비 낙찰률만 보고 환금성을 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,061,500원 |
| 1. 가압류 · 한국전기통신공사 | 550,000,000원 | 35,688,500원 |
| 2. 가압류 · 김원구 | 31,250,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이성완 | 62,500,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 오현식 | 97,361,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사월드에셋인베스트먼트 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,741,111,000원에 비해 현재 가정 매각대금은 36,750,000원입니다. 집행비용 1,061,500원을 제외한 35,688,500원이 말소기준 가압류에 배당되고, 후순위 채권에는 배당재원이 남지 않는 계산입니다. 총 미배당액은 6,705,422,500원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야탑역(수인분당선) 북서측 인근으로, 주위는 상업시설과 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 야탑역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 현황. 공부상 판매 및 영업시설이나 현재 공실이며, 매각물건명세서상 벽체구분 없는 오픈형 상가입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 에스컬레이터, 옥내소화전, 화재경보 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 50m, 남·북·서측 약 25~30m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역이며 지목은 잡종지, 토지이용상황은 여객자동차터미널입니다. 공시지가는 7,349,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(분당)·자동차정류장·과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·도시교통정비지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 감정가 75,000,000원의 49%라는 사실과 실제 시장가격이 49%라는 것은 전혀 다른 의미입니다. 동일 건물·인근 유사 상가의 실제 거래와 임대 조건을 대조해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실이며 벽체 구분 없는 오픈형 상가입니다. 지하 2층 407호의 동선·가시성·독립사용 가능 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 강제관리신청 등기 대조. 2017.06.30. 강제관리신청 등기가 존재하므로 현재 효력·말소 관계를 원문 서류와 대조하세요.
- 관리비·공용비 확인. 집합건물 상가의 공실 기간이 길다면 관리비 등 실제 인수 후 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 용도·영업 가능성 확인. 중심상업지역·자동차정류장 부지 내 판매 및 영업시설인 만큼 원하는 업종의 사용 가능 여부와 건물 운영조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘공실 상가의 가격과 환금성’이 승부처
이 사건은 표면적인 최저가 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 75,000,000원이 두 번의 유찰을 거쳐 36,750,000원, 즉 49%까지 내려왔기 때문입니다. 권리 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡힙니다.
그러나 이 물건을 평가하는 핵심은 할인율 자체가 아닙니다. 지하 2층 판매 및 영업시설, 벽체구분 없는 오픈형 상가, 현재 공실이라는 이용상태에 비해 실제 시장에서 얼마에 거래되고 임대되는지 확인할 비교가격이 없습니다. 따라서 “감정가의 절반”이라는 이유만으로 싸다고 결론 내리는 것은 위험합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인. 이 사건의 최종 판단은 현장성과 실제 상가 수요를 확인한 뒤 내려야 합니다.
