수원지방법원 2025타경53173. 이번 물건은 성남시 분당구 야탑동의 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 지하 2층 407호입니다. 사건상 용도는 대지로 표기되어 있으나, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가상 해당 호실의 공부상 용도는 판매 및 영업시설입니다. 현재는 공실이며, 벽체로 구분되지 않은 오픈형 상가로 조사됐습니다.

표면적인 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 75,000,000원에서 4회 유찰된 결과 최저매각가는 18,008,000원입니다. 하지만 감정가와의 차이가 곧 시장가격 대비 할인이라는 의미는 아닙니다. 지하 상업시설은 집객력, 실제 영업 가능성, 구분소유 경계, 관리비와 향후 임대수요가 가격을 결정합니다. 따라서 권리상 인수액과 별개로 물건 자체의 사용·처분 가능성을 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 가압류가 말소기준

이 사건의 말소기준권리는 2001.02.19 접수된 한국전기통신공사의 가압류입니다. 청구금액은 550,000,000원으로, 현재 최저매각가를 크게 웃돕니다. 이후 등기된 김원구·이성완의 가압류, 오현식의 근저당권, 주식회사월드에셋인베스트먼트의 근저당권, 성남시분당구 및 국가의 압류, 후순위 가처분과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

특히 2016.05.24 설정된 주식회사월드에셋인베스트먼트의 근저당권 채권최고액은 6,000,000,000원이고 공동담보목록 제2016-133호가 기재되어 있습니다. 이는 해당 물건의 현재 매수인이 그 금액을 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 후순위 담보권이 매각으로 소멸하더라도 배당받지 못한 채권이 남을 수 있다는 의미입니다.

임차인·점유 확인

확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에는 판매 및 영업시설로 이용 중인 벽체 구분 없는 오픈형 상가이며, 현재 공실이라고 기재되어 있습니다. 감정평가에서도 현황 공실로 조사됐습니다.

다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 공실이라는 사실만으로 모든 점유·임대차 문제가 확정적으로 해소됐다고 볼 수는 없습니다. 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 실제 이용자, 임차권 주장 여부, 출입 및 인도 가능성을 재확인해야 합니다.

② 가격 비교 — 감정가의 24%가 시세의 24%는 아니다

현재 최저매각가는 18,008,000원으로 감정가 75,000,000원의 24.01%입니다. 네 차례 유찰되며 최초 감정가보다 크게 낮아졌지만, 비교할 만한 동일 건물·동일 용도 실거래 시세를 검증하지 못한 상태입니다.

특히 해당 시설은 야탑역 인근 상업시설이라는 입지 장점이 있으나, 역 접근성만으로 지하 호실의 실제 매출이나 임대수익이 보장되지는 않습니다. 최저가가 낮은 이유와 매수 이후 보유·운영할 비용을 함께 평가해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 18,008,000원 가정)

위 배당은 최저매각가 낙찰을 가정한 추정 시뮬레이션입니다. 집행비용은 724,144원으로 추정됐으며, 실제 배당순위·채권 확정액·당해세·우선변제 항목에 따라 배당금은 달라질 수 있습니다. 특히 가압류 채권자 사이의 실제 배당관계는 법률상 순위와 배당요구 등을 확인해야 하므로 표의 배분을 확정배당으로 보아서는 안 됩니다.

예상 채권 총액은 6,741,111,000원인데, 이 중 채권자들에게 배당되는 금액은 17,283,856원으로 계산됩니다. 예상 미배당액은 6,723,827,144원입니다. 신청채권자 오현식의 예상배당도 0원입니다. 다만 채권자 미배당액은 곧 매수인의 인수채무가 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 별도로 0원입니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 검증은 필요

추가 유찰을 가정하면 최저매각가는 12,605,600원, 8,823,920원으로 낮아집니다. 그러나 이 경우에도 예상 인수액은 0원인 반면 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 매수인의 비용 판단은 채권자 미배당액이 아니라 낙찰가·인수권리·취득 및 보유비용을 기준으로 해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 성남시 분당구 야탑역(수인분당선) 북서측 인근으로, 주변에 상업시설과 아파트단지가 혼재합니다. 유동인구 접근성이 있는 상업지역이지만 지하 호실의 집객력은 별도 확인이 필요합니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 야탑역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 7층 건물 내 지하 2층 호실입니다. 기본 위생·급배수, 승강기, 에스컬레이터, 옥내소화전과 화재경보설비 등이 조사됐습니다.
• 구획. 벽체로 구분되지 않은 오픈형 판매·영업시설입니다. 등기상 구분소유 범위와 실제 바닥 경계, 출입·사용 조건을 현장에서 대조해야 합니다.
• 도로. 동측 약 50m, 남·북·서측 약 25~30m 내외의 포장도로와 접하는 복합시설 부지입니다.
• 용도지역. 중심상업지역·분당 지구단위계획구역이며, 자동차정류장과 도시교통정비지역 등 관련 지정사항이 있습니다.
• 토지 현황. 지목은 잡종지, 토지이용상황은 여객자동차터미널입니다. 토지 전체 면적은 27,308.1㎡이고 공시지가는 7,349,000원/㎡로 기재되어 있으나, 이 수치를 해당 호실의 전유면적이나 개별 매각 토지가격으로 해석해서는 안 됩니다.
• 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 오픈형 구획의 실제 이용 및 관리방식은 별개로 점검해야 합니다.
• 환금성. 지하 판매·영업시설의 공실 및 반복 유찰 이력을 고려하면 매수자층과 임차수요가 제한될 가능성이 있습니다. 실거래·임대수익을 확인하기 전에는 높은 환금성을 전제로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확정. 사건 용도에는 대지로 표기되어 있지만, 등기상 물건은 집합건물 지하 2층 407호입니다. 매각물건명세서와 감정평가서의 전유부분·대지권·매각 범위를 정확히 대조하세요.
• 오픈형 경계 확인. 벽체 구분 없는 호실이므로 실제 407호의 위치, 구획 표시, 독립적인 사용·수익 가능성과 관리규약을 확인해야 합니다.
• 점유·임대차 조사. 현황 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 기존 이용자와 임차인 주장, 열쇠 인도 가능성 및 점유관계를 다시 확인하세요.
• 강제관리 등기. 2017.06.30 강제관리신청 및 관련 사건의 종결 여부와 말소 처리 가능성을 확인하세요.
• 공동담보·가처분. 6,000,000,000원 근저당권의 공동담보목록과 임홍민의 근저당권가처분 내용을 원본에서 대조하세요.
• 체납세금·관리비. 성남시분당구 압류, 국가 압류 및 공용부분 미납 관리비가 실제 매수비용에 영향을 미치는지 조사하세요.
• 상업시설 운영 현황. 복합건물의 운영 상태, 공용공간 출입, 승강기·에스컬레이터 이용 및 향후 상업시설 활성화 가능성을 확인하세요.
• 시세와 임대수익. 유사한 지하 판매·영업시설의 최근 매매와 임대조건, 공실 기간, 유지관리 비용을 확인한 뒤 응찰 상한을 결정하세요.
• 입찰 전 최종 확인. 2026.11.02 매각기일의 진행 여부와 최신 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원의 매각조건을 재확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”

이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 75,000,000원 감정가가 4회 유찰을 거쳐 18,008,000원까지 낮아졌다는 점입니다. 하지만 이 사실만으로 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 지하 2층의 오픈형 판매·영업시설이고 현재 공실이며, 최근 실거래 시세와 임대수익을 검증하지 못했습니다.

권리 측면에서는 2001년 한국전기통신공사 가압류가 말소기준이고, 이후 대부분의 금전적 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 강제관리신청 처리, 실제 점유관계, 구획 사용 가능성 및 관리비 확인이 남아 있습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만 가격·환금성 판단은 보류입니다. 낮은 최저가에만 주목할 것이 아니라 상가를 실제 사용할 수 있는지, 임대를 놓을 수 있는지, 이후 다시 매각할 수 있는지를 먼저 검증해야 합니다. 4회 유찰된 공실 지하 상가에 대한 보수적인 접근이 적절합니다.